Piața imobiliară Vâlcea - ianuarie 2026: Volumul urcă 17%, creditarea rămâne firavă
Piața a crescut ca număr de tranzacții față de aceeași lună a anului trecut, dar a făcut-o fără o relansare reală a creditării, ceea ce spune simplu că mișcarea e mai mult despre bani existenți și negocieri locale decât despre un nou val de cumpărători finanțați.
ianuarie 2025 - ianuarie 2026
Tranzacțiile cresc, dar nu pentru că s-a ieftinit creditul
În ianuarie 2026, județul a avut 110 tranzacții cu unități individuale, cu 17,02% peste ianuarie 2025, conform ANCPI. Asta e un semnal de lichiditate mai bună decât anul trecut, dar nu înseamnă automat piață “mai sănătoasă”. Dacă volumul urcă, iar creditarea abia se mișcă, creșterea vine din cash, avansuri mari, schimburi între proprietari sau cumpărători care au deja aprobări vechi și doar execută. Nu e un boom, e o piață care își caută echilibrul cu resurse limitate.
Scăderea față de luna decembrie 2025, de 40,86%, nu este o tragedie, este sezonalitate pură, tot ANCPI o arată. Problema reală e alta: cine crede că ianuarie definește trendul de preț pe tot anul își caută scuze, nu semnale. Ianuarie taie din exuberanța de final de an și expune adevărul: cumpărătorii sunt mai puțini, mai atenți și mai greu de convins fără concesii.
Creditarea nu confirmă revenirea și asta lovește direct în prețurile “ferme”
Pe unități individuale au fost 40 operațiuni ipotecare, cu doar 5,26% peste ianuarie 2025, potrivit ANCPI. Asta e aproape plat, adică piața nu primește combustibil nou. Când creditarea nu accelerează, prețurile cerute pot să rămână sus în anunțuri, dar tranzacțiile reale se fac prin negociere, discount sau prin proprietăți care chiar merită banii. Restul stau la vitrină și îmbătrânesc.
Da, față de decembrie 2025 ipotecile au scăzut cu 33,33%, conform ANCPI. Din nou, e sezon, dar și o frână psihologică: la un IRCC de 5,68% în trimestrul 1 din 2026, costul banilor rămâne suficient de incomod încât să nu pornească un val nou de credite din entuziasm. Iar când dobânzile nu îți fac cadou accesibilitate, proprietarul care vrea “preț de 2021” primește în schimb liniște și vizionări sterile.
Terenurile se vând mai mult, dar sunt cumpărate mai puțin cu credit
Pe intravilan, județul a avut 245 tranzacții, cu 16,11% peste ianuarie 2025, conform ANCPI. Când terenurile își cresc volumul într-o perioadă în care finanțarea e pretențioasă, de obicei vezi două tipuri de cumpărători: cei care cumpără pentru uz propriu și vor să blocheze o locație, și cei care speculează “că se construiește în zonă”. Al doilea tip sună bine la povești, dar e primul care dispare când costurile de construcție și dobânzile rămân sus.
Partea incomodă este că operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 60, în scădere cu 25% față de ianuarie 2025, tot din datele ANCPI. Asta spune că terenul se mișcă, dar nu pe credit, deci nu pe cerere elastică. Concluzia practică este simplă: dacă vrei să vinzi teren și îți bazezi prețul pe ideea că “oricum se finanțează”, trăiești într-o piață care nu e a ta.
Oferta viitoare e mai mică decât crede piața, dar nu salvează pe oricine
Pe hârtie, autorizațiile rezidențiale din decembrie 2025 au fost 34, cu 3,03% peste decembrie 2024, conform INS. Sună ca stabilitate, dar numărul de autorizații e o mască: poți autoriza mult “ca număr” și să construiești puțin “ca volum”. Piața adoră să confunde cele două, pentru că dă bine în conversații.
Volumul real autorizat spune adevărul: suprafața utilă autorizată a fost 8422 m², cu 76,64% sub decembrie 2024, potrivit INS. Asta înseamnă pipeline mai subțire și, pe termen mediu, mai puțină presiune de ofertă nouă. Dar nu te grăbi să transformi asta în “prețurile vor urca sigur”: oferta redusă împinge în sus doar proiectele bune și bine poziționate; restul proprietăților, mai ales cele cu compromisuri, vor fi tot negociate, pentru că cererea solvabilă nu crește automat.
În plus, județul a livrat 207 locuințe finalizate în trimestrul 3 din 2025, cu 33,55% peste 2024 și cu 20,35% peste trimestrul 2 din 2025. Asta introduce stoc recent în piață și pune concurență pe segmentul nou sau relativ nou. Dacă vinzi vechi, ai o problemă de comparație; dacă vinzi nou, ai o problemă de diferențiere. Oricum ai da-o, “se vinde singur” este mit, nu strategie.
Recomandări pentru februarie și martie, fără iluzii
Pentru cumpărători: februarie și martie sunt luni bune pentru negociere, nu pentru panică. Ianuarie a arătat volum mai mare față de anul trecut, dar creditarea abia s-a dezmorțit, deci proprietarii încă nu au mulțimi la ușă. Dacă depinzi de împrumut, tratează IRCC de 5,68% ca pe un test de stres, nu ca pe un detaliu, și cumpără doar dacă prețul suportă dobânda, nu dacă povestea agentului sună optimist.
Pentru vânzători: în februarie și martie, prețul “ferm” e doar o formă de a-ți prelungi timpul pe piață. Tranzacțiile au crescut față de ianuarie anul trecut, dar ipotecile nu confirmă o cerere finanțată puternic, așa că publicul solvabil e limitat și selectiv. Dacă vrei să vinzi repede, ajustează la realitatea de buget a cumpărătorului; dacă vrei să testezi piața, acceptă că vei colecta tăcere, nu oferte.
Pentru investitori: februarie și martie sunt pentru selecție dură, nu pentru optimism general. Când volumul crește local, dar pe țară tranzacțiile și ipotecile scad puternic, ai un risc de sentiment negativ care poate reveni și local prin finanțare mai scumpă și cerere mai moale. Intră doar unde discountul e real și unde ieșirea e clară, pentru că în piața asta lichiditatea nu e un drept, e un privilegiu pe care îl plătești fie la cumpărare, fie la vânzare.