Piața imobiliară Vaslui - ianuarie 2026: Piața se gripează cu 51 tranzacții și ipoteci −25%

Lichiditatea cade, iar prețul devine negociabil prin forță, nu prin intenție

Când volumul se rupe, piața nu mai e condusă de prețurile cerute, ci de puținii cumpărători activi. În ianuarie 2026 s-au înregistrat 51 tranzacții cu unități individuale, în scădere cu 36,25% față de luna ianuarie din 2025 și tot cu 36,25% față de luna decembrie din 2025 (ANCPI). Concluzia practică este dură: devine mai probabil ca proprietățile „corecte” să se vândă, iar restul să rămână blocate, obligând vânzătorii să accepte concesii reale, nu cosmetice.

Scăderea nu este doar locală, ceea ce amplifică riscul ca reculul să fie structural, nu un accident de început de an. La nivel național, în ianuarie 2026 au fost 6.323 tranzacții cu unități individuale, cu 25,03% mai puține față de ianuarie 2025 și cu 54,41% sub decembrie 2025 (ANCPI). Când și „plasa de siguranță” națională încetinește, orașele și județele mici simt primele efectele: mai puțini cumpărători din afară, mai puține mutări rapide și o negociere mult mai agresivă la proprietățile care nu sunt impecabil poziționate.

Finanțarea se rărește și mută puterea către cumpărătorii cu cash

Piața nu scade doar prin lipsă de interes, ci și prin lipsă de finanțare funcțională. În ianuarie 2026 au fost doar 24 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 25% mai puține față de ianuarie 2025 și cu 40% sub decembrie 2025 (ANCPI). Asta nu înseamnă doar credite mai puține, ci și mai multe tranzacții care nu mai trec „linia de sosire” din cauza avansului, a evaluării sau a prudenței băncilor. Concluzia este că vânzătorii vor simți presiune să accepte termeni mai buni pentru cumpărători: discount, mobilare inclusă, termene mai flexibile.

Contextul de dobândă nu mai lucrează împotriva pieței la fel de puternic ca în vârfurile de stres, dar nici nu oferă combustibil pentru o revenire rapidă. IRCC a fost 5,68% în trimestrul 1 din 2026, după 6,06% în trimestrul 4 din 2025, iar pentru trimestrul 2 din 2026 este estimat la 5,58%. Asta ajută marginal ratele, însă nu repară problema esențială din ianuarie: dacă fluxul de ipoteci se subțiază, înseamnă că apetitul de credit sau eligibilitatea sunt încă fragile, iar piața rămâne dependentă de cash și de cumpărători foarte bine calificați.

Și la nivel național, răcirea finanțării confirmă că nu vorbim despre o excepție locală. România a avut 4.104 operațiuni ipotecare pe unități individuale în ianuarie 2026, cu 30,23% sub ianuarie 2025 și cu 52,64% sub decembrie 2025 (ANCPI). Când scade creditarea în ansamblu, se comprimă și lanțul de tranzacții: cei care vindeau ca să cumpere altceva amână, iar piața pierde tranzacțiile „de rotație” care, în mod normal, mențin rulajul.

Pământul intravilan intră în defensivă, iar dezvoltarea se decuplează

Când terenul intravilan încetinește, piața transmite un mesaj despre încrederea în viitor, nu despre prezent. În ianuarie 2026 s-au tranzacționat 134 terenuri intravilane, cu 33,99% mai puține față de ianuarie 2025 și cu 58,13% sub decembrie 2025 (ANCPI). Concluzia este că planurile de construcție și extindere se amână, iar proprietarii de teren riscă să confunde prețurile din perioadele „optimiste” cu capacitatea reală a pieței de a le valida acum.

Și mai important, finanțarea pentru teren pare să fi frânat mult mai agresiv, ceea ce taie accesul la proiecte noi chiar înainte să înceapă. Operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 47 în ianuarie 2026, cu 48,35% sub ianuarie 2025 și cu 82,91% sub decembrie 2025 (ANCPI). Aici semnalul e de tip „stop”: când ipotecarea terenurilor se prăbușește, riscul de blocaj în dezvoltări crește, iar lanțul se vede ulterior în ofertă, în ritmul șantierelor și în presiunea pe cash-flow la cei care au cumpărat teren la prețuri ridicate.

Oferta viitoare nu dispare, dar devine mai „decalată” și mai riscantă

Pe partea de construcții, semnalul este mixt și tocmai de aceea periculos: numărul de autorizații scade, dar suprafața autorizată crește, ceea ce sugerează mai puține proiecte, dar mai mari sau mai concentrate. În decembrie 2025 au fost 21 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 8,7% sub decembrie 2024 și cu 30% sub noiembrie 2025 (INS), în timp ce suprafața utilă desfășurată autorizată a fost 4.272 m², cu 40,57% peste decembrie 2024 și practic neschimbată față de noiembrie 2025, cu doar 0,02% în plus (INS). Concluzia: piața poate vedea „insule” de ofertă nouă care apar brusc, iar într-o piață cu cerere slăbită asta crește riscul de concurență dură pe preț între proiecte și între proprietarii existenți.

În același timp, livrările efective arată că „motorul” construcțiilor a pierdut turație înainte să intre iarna. În trimestrul 3 din 2025 s-au finalizat 86 locuințe, cu 32,28% mai puține față de 2024 și cu 54,5% sub trimestrul 2 din 2025. Concluzia este că oferta nouă poate fi mai volatilă în 2026: nu neapărat insuficientă, ci imprevizibilă, ceea ce crește riscul pentru cumpărători să plătească o primă pentru raritate acolo unde, peste câteva luni, poate apărea brusc concurență.

Februarie și martie pot confirma blocajul sau pot deschide fereastra de negociere

Pentru cumpărătorii care achiziționează pentru locuire, următoarele două luni arată mai degrabă ca o fereastră de control al riscului decât ca un sprint. Când tranzacțiile cad la 51, iar ipotecile la 24, piața îți spune că selecția va fi mai bună decât viteza, iar negocierea e mai realistă decât în perioadele de euforie. În februarie și martie, protejezi capitalul dacă tratezi fiecare proprietate ca pe un test de lichiditate: verifici istoricul de listare, comparabilele reale și condiționezi oferta de o evaluare solidă, mai ales într-un context în care inflația a rămas ridicată spre final de 2025, iar costurile de trai apasă pe bugetele gospodăriilor.

Pentru vânzători, mesajul lunii ianuarie este că piața penalizează dur orice supraevaluare și orice rigiditate. Cu finanțarea mai rară și cu un salariu mediu net de 808,37 € în noiembrie 2025, în scădere cu 6,63% față de noiembrie 2024 și cu 1,36% față de octombrie 2025 (INS), puterea de cumpărare locală nu susține creșteri prin inerție. În februarie și martie, protejezi prețul doar dacă reduci timpul de vânzare: poziționare corectă din prima, acte impecabile și disponibilitate la termene, altfel riști să intri în zona în care vei negocia din slăbiciune, nu din strategie.

Pentru investitori, ianuarie indică un risc de „capcană de lichiditate” mai mare decât riscul de a rata o creștere. Prăbușirea tranzacțiilor de intravilan și, mai ales, a ipotecilor pe teren cu 82,91% față de decembrie 2025 sugerează că piața de dezvoltare intră în modul defensiv, iar ieșirea poate fi mai lentă decât în scenariile optimiste. În februarie și martie, protecția capitalului înseamnă să cumperi doar dacă ai o marjă clară între preț și valoarea de utilizare, dacă poți susține un orizont mai lung de vânzare și dacă randamentul estimat nu depinde de refinanțări rapide; altfel, un șoc mic în cerere poate transforma o oportunitate aparentă într-un activ greu de vândut.