Piața imobiliară Vrancea - ianuarie 2026: Lichiditate în cădere, tranzacții -36,92% și ipoteci -28,57%

Piața se mișcă mai greu, deci negocierea cântărește mai mult decât prețul cerut

În ianuarie, piața rezidențială locală a intrat într-o zonă de fricțiune: volumul de tranzacții cu unități individuale a ajuns la 41, în scădere cu 36,92% față de ianuarie 2025, iar asta indică o reducere clară a numărului de cumpărători activi și a vitezei cu care se închid tranzacțiile. Concluzia practică este că prețul „de listă” devine mai puțin relevant decât capacitatea vânzătorului de a susține negocierea și de a demonstra valoarea proprietății prin stare, acte și termen de predare.

Scăderea față de luna anterioară este și mai abruptă, cu minus 56,38% comparativ cu decembrie 2025, dar aceasta trebuie citită în cheia sezonalității și a „resetului” de început de an, când multe tranzacții se amână administrativ sau decizional. Totuși, când o corecție lunară se suprapune peste un minus puternic față de anul trecut, mesajul devine unul de timing: cei care cumpără bine negociază, iar cei care vând trebuie să fie mai agresivi pe condiții ca să închidă tranzacția.

Creditarea încetinește, iar tranzacțiile pe cash pot dicta ritmul pieței

Operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 25, cu 28,57% sub nivelul din ianuarie 2025, ceea ce arată că cererea finanțată prin credit este mai prudentă și mai rară în piață. Implicația directă este că proprietățile care depind de cumpărători cu finanțare standard vor avea timpi de vânzare mai lungi și vor cere dosare impecabile (acte clare, evaluare realistă, disponibilitate pentru clauze bancare), în timp ce ofertele „ready to move” și ușor bancabile vor fi selectate primele.

Față de decembrie 2025, operațiunile ipotecare au scăzut cu 45,65%, iar pe fundalul unui IRCC care coboară la 5,68% în trimestrul 1 din 2026 și este anticipat la 5,58% în trimestrul 2, costul marginal al creditului se poate relaxa ușor în următoarele luni. Concluzia de decizie este că fereastra din februarie și martie poate aduce cumpărători care „revin” treptat pe credit, dar numai dacă proprietățile sunt corect prețuite; altfel, reducerea dobânzii nu compensează supraevaluarea.

Terenurile arată o piață bifurcată, cu finanțare mai activă decât vânzarea

Pe intravilan, au fost 175 tranzacții, cu 23,91% mai puține față de ianuarie 2025, ceea ce sugerează o scădere a apetitului de achiziție de teren în volum, fie prin prudență, fie prin așteptarea unor prețuri mai bune. Concluzia este că pentru terenuri, piața se curăță de cumpărători oportuniști și rămân mai ales cei cu plan clar (construcție, parcelare, utilități), ceea ce crește importanța documentației urbanistice și a accesului la utilități ca diferențiator real.

În același timp, operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au urcat la 86, cu 22,86% peste ianuarie 2025, semnal că o parte din cererea de teren se mută către achiziții finanțate sau către restructurări și refinanțări care mențin activitatea juridică în piață. Dacă acest mix se menține, februarie și martie pot favoriza terenurile cu profil bancabil (acte curate, deschidere, categorie clară, acces), în timp ce terenurile „de poveste” fără utilități și fără claritate urbanistică vor sta mai mult și vor necesita discount pentru a se mișca.

Oferta viitoare nu se strânge uniform, ceea ce poate crea diferențe mari între zone

În decembrie 2025 au fost emise 47 autorizații de construire rezidențial, cu 12,96% sub decembrie 2024, dar suprafața utilă autorizată a urcat la 8241 m², cu 29,49% peste decembrie 2024. Concluzia este că nu asistăm neapărat la o oprire a investițiilor, ci la o polarizare: mai puține proiecte, dar cu dimensiune mai mare, ceea ce poate concentra oferta nouă în câteva locații și poate lăsa alte micro-zone fără alternative, menținând acolo rigiditatea prețurilor.

Pe partea de livrări, trimestrul 3 din 2025 a adus 132 locuințe finalizate, cu 35,92% sub 2024 și cu 52,17% sub trimestrul 2 din 2025, ceea ce reduce presiunea de ofertă imediată și poate tempera scăderile de preț în zonele unde stocul existent e deja limitat. Într-o piață cu tranzacții în scădere, un stoc nou mai mic înseamnă că ajustarea se poate produce mai degrabă prin timp de vânzare și negociere, nu obligatoriu prin tăieri masive de preț, mai ales pentru proprietățile bine poziționate și gata de locuit.

Recomandări pentru februarie și martie pe o piață cu lichiditate redusă

Pentru cumpărători: în februarie și martie, abordați piața ca pe una de selecție și negociere, nu de grabă, deoarece scăderea puternică a tranzacțiilor față de aceeași lună din 2025 indică o competiție mai mică pentru proprietățile comparabile. Intrați doar cu preaprobare sau cu cash clar, cereți transparență pe acte și istoricul proprietății, și negociați pornind de la riscul real al vânzătorului de a sta în piață, nu de la „media” din anunțuri.

Pentru vânzători: următoarele două luni cer disciplină la preț și la prezentare, fiindcă piața sancționează rapid supraevaluarea prin lipsă de vizionări și întârzierea tranzacției. Dacă aveți nevoie de vânzare rapidă, poziționați proprietatea direct în intervalul care închide tranzacții, acceptați condiții rezonabile pentru cumpărători cu credit și pregătiți din start actele, pentru a reduce motivele de renegociere pe final.

Pentru investitori: februarie și martie pot oferi intrări bune doar dacă randamentul se susține la un scenariu conservator de ocupare și la costuri de finanțare încă ridicate, chiar dacă IRCC arată o ușoară relaxare în 2026. Căutați proprietăți care pot fi închise cu discount în context de lichiditate scăzută, dar evitați strategii care depind exclusiv de revânzare rapidă, deoarece volumul mic de tranzacții crește riscul de exit lent; în schimb, proiectele de renovare cu închiriere imediată sau terenurile intravilane cu profil bancabil pot avea un raport mai bun între risc și control.