Raport: Cluj - direcția pieței rezidențiale în următoarele 12 luni

Productify Labs

11.04.2026

Piața rezidențială din Cluj intră în următoarele 12 luni cu un dezechilibru încă favorabil menținerii prețurilor la nivel ridicat. Prețul mediu solicitat a ajuns la 3.275 €/m² în T1 2026, cu 70% peste T2 2021. În același timp, volumele de tranzacții nu confirmă o piață euforică, ci una selectivă: tranzacțiile cu unități individuale au scăzut la 1.856 în T1 2026, cu 24% sub nivelul din T1 2025. Mesajul principal este clar: cererea s-a temperat ca volum, dar oferta nouă nu s-a relaxat suficient pentru a produce o corecție relevantă de preț.

Scenariul cel mai probabil pentru următoarele 12 luni este de piață rezilientă, cu prețuri în continuare pe creștere moderată sau stagnare activă, nu de scădere amplă. Argumentele sunt: accesibilitate mai slabă, cu 2,54 salarii nete pentru 1 m² în T1 2026, finanțare încă relativ scumpă, cu IRCC la 5,68%, dar și un pipeline nou fragil, reflectat de doar 136 autorizații rezidențiale în T1 2026, în scădere cu 50% anual. Pentru cumpărători și investitori, asta înseamnă o piață în care negocierea poate crește pe produsul secundar sau pe proiectele cu presiune de vânzare, însă activele bune și zonele puternice din Cluj au șanse mai mari să își păstreze valoarea decât să intre într-o corecție extinsă.

Prețurile din Cluj rămân pe trend ascendent, dar ritmul începe să se normalizeze

Sursă:

Indicele imobiliare

Prețul mediu solicitat pe m² în Cluj a urcat de la 1.926 €/m² în T2 2021 la 3.275 €/m² în T1 2026. Creșterea anuală a încetinit de la peste 15% în 2025 la 7,9% în T1 2026, ceea ce indică o piață încă fermă, dar mai puțin accelerată.

Evoluția prețului mediu solicitat pe m² în Cluj, trimestrial, în ultimii 5 ani

Cererea tranzacțională este volatilă și sub maximele ciclului anterior

Sursă:

ANCPI

Tranzacțiile cu unități individuale au coborât de la 3.276 în T3 2021 la 1.856 în T1 2026. Deși au existat trimestre de revenire, scăderea anuală de 24% în T1 2026 arată o cerere mai prudentă la nivel de volum.

Numărul tranzacțiilor cu unități individuale în Cluj, trimestrial, în ultimii 5 ani

Accesibilitatea s-a deteriorat din nou

Sursă:

Indicele imobiliare

INS

În T1 2026, 1 m² rezidențial în Cluj costă echivalentul a 2,54 salarii medii nete lunare, față de 2,14 în T4 2023. Chiar dacă salariile au crescut puternic în ultimii ani, prețurile au avansat mai repede în ultimele trimestre.

Presiunea de accesibilitate în Cluj, exprimată prin numărul de salarii medii nete necesare pentru 1 m²

Oferta nouă nu indică o accelerare clară a livrărilor viitoare

Sursă:

INS

Autorizațiile rezidențiale din Cluj au rămas la niveluri reduse față de 2021-2022 și au scăzut cu 50% anual în T1 2026. Aceasta sugerează că pipeline-ul de proiecte noi rămâne limitat, ceea ce reduce probabilitatea unei presiuni de corecție venite din supralivrare.

Autorizații de construire rezidențială în Cluj, trimestrial, în ultimii 5 ani

Concluzie

Datele disponibile susțin o concluzie prudent optimistă pentru Cluj. Prețurile continuă să urce, dar într-un ritm mai temperat decât în faza de accelerare post-2021. Volumele de tranzacții și dinamica ipotecilor arată că piața este mai sensibilă la costul finanțării și la accesibilitate, ceea ce limitează probabilitatea unui nou salt rapid al cererii. În schimb, lipsa unei expansiuni clare a ofertei noi reduce spațiul pentru o corecție amplă de preț.

Pentru următoarele 12 luni, scenariul central este de piață tensionată, cu activitate selectivă și diferențiere mai mare între produse. Locuințele bine poziționate, corect evaluate și cu lichiditate bună au cele mai mari șanse să performeze stabil. Proiectele noi și achizițiile investiționale vor trebui însă analizate mai strict prin prisma TVA, costului de finanțare și ritmului de absorbție. În Cluj, probabilitatea mai mare este de ajustare prin timp și volum, nu prin scădere puternică de preț.