Piața imobiliară Alba - decembrie 2025: Tranzacții +39.36%, ipoteci -5.38% semnal de piață fragilă

Volumul crește, dar lichiditatea reală se subțiază

În județul Alba, decembrie a închis cu 131 tranzacții cu unități individuale, un salt de 39.36% față de luna decembrie din 2024, dar cu o scădere de 22.02% față de luna noiembrie. Concluzia nu este „piața a explodat”, ci „piața a recuperat”, iar recuperările sunt fragile când vin la pachet cu tăieri abrupte față de luna anterioară: o parte din cerere s-a consumat mai devreme, iar finalul de an a rămas cu mai puțină tracțiune decât pare din comparația anuală.

Contrastul cu nivelul național întărește ideea de piață locală „decuplată” pe volum: în România au fost 13,870 tranzacții, cu o scădere de 11.37% față de aceeași lună a anului trecut, deși față de noiembrie a existat un avans de 15.31%. Concluzia practică este că Alba arată mai bine decât media țării pe comparația anuală, dar exact această diferență poate ascunde un risc: dacă impulsul a venit din factori locali temporari, nu dintr-o îmbunătățire structurală a accesibilității, atunci reculul poate fi rapid odată ce oferta și cererea revin la normal.

Creditul nu confirmă rally-ul, iar asta taie din prețul „sigur”

Pe finanțare, județul Alba a avut 88 operațiuni ipotecare pe unități individuale, în scădere cu 5.38% față de luna decembrie din 2024, dar în creștere cu 29.41% față de noiembrie. Concluzia-cheie este divergența: piața poate tranzacționa mai mult, dar fără o confirmare anuală a ipotecilor, puterea de cumpărare rămâne mai îngustă, iar negocierile devin mai agresive în primele luni din an, când o parte din cumpărători reanalizează bugetele.

La nivel național, 8,666 operațiuni ipotecare au însemnat o scădere de 4.67% față de decembrie 2024, chiar dacă față de noiembrie a fost un plus de 15.73%. Concluzia este incomodă pentru cei care mizează pe „revenirea creditării”: impulsul de final de an există, dar trendul anual rămâne descendent, iar asta contează mai mult pentru direcția pieței. În plus, IRCC a urcat la 6.06% în trimestrul 4 din 2025, înainte să coboare la 5.68% în trimestrul 1 din 2026, o relaxare care ajută marginal, dar nu anulează stresul bugetar acumulat pe fondul inflației ridicate din a doua parte a anului.

Terenurile trag puternic în sus, semn de repoziționare și pariere pe viitor

Decembrie a arătat o accelerare greu de ignorat pe intravilan: 368 tranzacții de terenuri intravilane în Alba, cu 71.96% peste decembrie 2024 și doar o mică retragere de 2.65% față de noiembrie. Concluzia este că apetitul se mută pe „următoarea etapă” a pieței, nu doar pe stocul existent: când terenul se mișcă atât de rapid față de anul trecut, piața transmite că încă vede oportunitate în dezvoltare sau în plasamente pe active reale, chiar într-un mediu tensionat.

Finanțarea terenurilor confirmă că nu vorbim doar de tranzacții „de oportunitate”: 239 operațiuni ipotecare pe terenuri intravilane, cu 14.9% peste decembrie 2024 și cu 35.8% peste noiembrie. Concluzia este un semnal timpuriu de presiune pe oferta viitoare: când ipotecile pe teren cresc, apare un risc dublu pentru 2026, atât de supraofertă pe anumite sub-piețe, cât și de blocaj dacă finanțarea se scumpește din nou. Inflația, care a urcat până la 9.88% în septembrie și a rămas la 9.76% în octombrie și noiembrie, crește sensibilitatea la orice nou șoc de costuri în construcții și credite.

Oferta se pregătește să vină, dar nu neapărat în ritmul pe care îl pricepe piața

Pe partea de pipeline, noiembrie a adus 56 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale în Alba, cu 14.29% peste noiembrie 2024 și neschimbat față de octombrie. Concluzia este că dezvoltatorii nu au tras frâna, dar nici nu accelerează orbește: menținerea ritmului sugerează o piață care încă „testează” cererea, mai ales când finanțarea cumpărătorilor finali nu confirmă anual creșterea volumelor.

Suprafața utilă desfășurată autorizată a fost de 10,299 m², cu 33.55% peste noiembrie 2024, dar cu o scădere de 31.71% față de octombrie. Concluzia este că în spatele unui plus anual sănătos există volatilitate puternică de la o lună la alta, iar volatilitatea în autorizări este exact genul de semnal care precede fie un val de livrări inegal, fie proiecte fragmentate. În paralel, în trimestrul 3 din 2025 s-au finalizat 250 locuințe, cu 58.23% peste 2024 și cu 157.73% peste trimestrul 2, ceea ce împinge oferta imediată în sus și poate întări puterea de negociere a cumpărătorilor în prima parte din 2026.

Pe cererea solvabilă, salariul median din Alba a fost de 684.12 € în octombrie, în scădere cu 1.5% față de octombrie 2024 și ușor mai jos, cu 0.24%, față de septembrie. Concluzia este că piața intră în 2026 cu un fir de nisip în mecanism: dacă veniturile nu cresc, iar inflația a rămas aproape de 10% spre final de an, orice pretenție de preț care nu e susținută de calitate și de alternativă reală în piață va fi atacată în negociere.

Ianuarie și februarie sunt luni de test, nu de bravură

Pentru cumpărători, ianuarie și februarie sunt favorabile doar dacă intrați cu disciplină: divergența dintre tranzacții în creștere și ipoteci încă în scădere față de anul trecut sugerează că nu toată cererea e „cu bani ieftini”, deci apar ferestre scurte de negociere. Folosiți creșterea ofertei din livrările recente ca levier, iar dacă finanțați prin credit, tratați scăderea IRCC la 5.68% în trimestrul 1 din 2026 ca pe un ajutor, nu ca pe un motiv să forțați bugetul, pentru că volatilitatea inflației poate schimba rapid costul total.

Pentru vânzători, următoarele două luni sunt riscante dacă mizați pe „efectul de final de an” ca argument de preț: scăderea tranzacțiilor față de noiembrie arată că piața poate răci brusc când dispare urgența. Protecția capitalului înseamnă poziționare corectă din prima: dacă proprietatea este medie ca zonă sau finisaje, o negociere rapidă în ianuarie poate fi mai bună decât așteptarea unei cereri care se poate subția pe fondul veniturilor locale slabe și al costurilor încă ridicate.

Pentru investitori, semnalul puternic vine din terenuri: creșterile mari pe tranzacții și ipoteci indică un pariu pe dezvoltare, dar și un risc de aglomerare a pipeline-ului în 2026. În ianuarie și februarie, abordarea defensivă este să preferați active unde puteți controla ieșirea: loturi cu regim clar și cerere verificabilă sau unități finalizate care pot fi închiriate imediat. Dacă intrați în proiecte noi, setați scenarii de stres pentru costuri și viteză de vânzare, fiindcă piața locală arată volum, dar nu arată încă o relaxare solidă a creditării față de anul trecut.