Piața imobiliară Alba - noiembrie 2025: Revenire puternică a vânzărilor +71,43%, creditarea scade -24,44%

Piața a crescut în volum, dar pe o cerere mai selectivă

În județul Alba, noiembrie 2025 a adus 168 tranzacții cu unități individuale, cu 71,43% peste noiembrie 2024, ceea ce indică o revenire reală a lichidității pe segmentul construit. Concluzia practică este că proprietățile corect poziționate se pot vinde, iar piața nu este blocată, însă creșterea nu trebuie interpretată ca un „boom” generalizat: ea arată în primul rând că există cumpărători activi, dar nu pentru orice produs și nu la orice preț.

Față de luna octombrie, volumul a scăzut cu 8,7%, un semnal tipic de sezon (final de an) care contează mai ales pentru timing: cine vrea să vândă rapid în decembrie-ianuarie trebuie să accepte că ritmul de închidere a tranzacțiilor tinde să fie mai lent, iar negocierea devine mai importantă decât în lunile de vârf. Cu alte cuvinte, există cerere, dar se mișcă mai greu și penalizează supraevaluarea.

Alba bate trendul național, dar avantajul vine cu o condiție

La nivel național, noiembrie a consemnat 12.028 tranzacții cu unități individuale, în scădere cu 22,47% față de noiembrie 2024, plus o diminuare de 16,16% față de luna octombrie. Diferența față de Alba sugerează un factor local de reziliență: fie stoc mai bine aliniat cu puterea de cumpărare, fie un set de cumpărători mai puțin dependenți de credit, fie un efect de bază din 2024. Concluzia pentru decizie este că, în Alba, probabilitatea de a găsi contraparte în piață este mai mare decât în media națională, dar asta nu elimină riscul de a confunda „volum mai bun” cu „preț garantat mai mare”.

Creditarea nu confirmă raliul, deci negocierea rămâne în favoarea cumpărătorului cu lichiditate

Pe unități individuale, Alba a avut 68 operațiuni ipotecare, cu 24,44% sub nivelul din aceeași lună a anului trecut, iar față de luna octombrie numărul a rămas neschimbat. Asta schimbă lectura creșterii de tranzacții: o parte relevantă din activitate pare să fie susținută de plăți din surse proprii sau de structuri de finanțare care nu se văd imediat în acest indicator. Concluzia: vânzătorii nu pot conta automat pe „mai mult credit în piață” ca să susțină prețuri ferme, iar cumpărătorii care vin cu avans mare sau cu banii pregătiți pot obține termeni mai buni.

La nivel național, 7.488 operațiuni ipotecare pe unități individuale înseamnă doar o scădere de 5,24% față de noiembrie 2024 și chiar o creștere ușoară de 0,69% față de luna octombrie. Diferența față de Alba sugerează că în județ creditul nu este încă motorul principal al revenirii. În plus, IRCC a urcat la 6,06% în trimestrul 4 din 2025, iar inflația anuală era încă ridicată în octombrie (9,76%), ceea ce păstrează prudența la îndatorare și împinge decizia spre „cumpăr doar dacă produsul e clar bun și negocierea e corectă”.

Terenurile confirmă interesul, dar finanțarea se mută pe dezvoltare etapizată

Pe intravilan, Alba a avut 378 tranzacții, cu 73,39% peste noiembrie 2024, dar cu o scădere de 20,92% față de octombrie. Acesta este un semnal de piață dublu: pe de o parte, există poftă de poziționare pe teren (rezidențial individual sau proiecte mici), pe de altă parte ritmul lunar scade, deci cumpărătorii devin mai atenți la utilități, regim de înălțime și costul real al construcției. Concluzia: terenurile bune se tranzacționează, dar cele cu risc tehnic sau juridic vor sta pe piață, mai ales în decembrie-ianuarie.

Operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 176, aproape stabile față de aceeași lună a anului trecut (-2,76%), dar în creștere cu 14,29% față de luna octombrie. Aici se vede o schimbare de compoziție: chiar dacă ipotecile pe unități individuale scad, finanțarea se menține mai bine pe teren, ceea ce sugerează proiecte etapizate sau cumpărători care se pregătesc să construiască. Concluzia practică este că presiunea pe preț nu vine neapărat dinspre apartamentele existente, ci poate apărea dinspre concurența stocului nou, dacă o parte dintre aceste terenuri intră în dezvoltare în 2026.

Oferta nouă se pregătește pe hârtie, dar livrările rămân strânse pe termen scurt

Pe partea de ofertă, octombrie 2025 a adus 56 autorizații pentru clădiri rezidențiale, cu 18,84% sub octombrie 2024, ceea ce arată că numărul de proiecte aprobate nu accelerează consistent. Totuși, suprafața utilă autorizată a urcat la 15.081 m², cu 76,12% peste aceeași lună a anului trecut și cu un salt puternic față de septembrie, ceea ce indică proiecte mai mari sau faze mai consistente aprobate într-o singură lună. Concluzia: pe termen foarte scurt, nu te poți baza pe o „inundație” de ofertă nouă, dar pe parcursul lui 2026 pot apărea livrări mai concentrate din proiecte cu suprafețe mari deja autorizate.

În paralel, în trimestrul 2 din 2025 s-au finalizat 97 locuințe, cu 21,77% mai puține față de 2024, ceea ce întărește ideea de ofertă efectivă limitată în prezent. Când livrările sunt mai slabe, piața existentă capătă importanță, iar proprietățile cu localizare bună și eficiență energetică ridicată își păstrează atractivitatea chiar și când finanțarea este mai scumpă. Pe partea de cerere, salariul median a fost 685,8 € în septembrie, ușor sub nivelul din aceeași lună a anului trecut (-0,8%), deci nu există un impuls puternic din venituri care să justifice creșteri accelerate de preț; concluzia este că diferența o face calitatea produsului și realismul la preț, nu „piața în general”.

Ce merită făcut în decembrie și ianuarie, în funcție de obiectiv

Pentru cumpărători: în următoarele 2 luni, abordarea câștigătoare este să vizezi proprietăți unde poți închide rapid și să folosești contextul de creditare mai slabă ca pârghie de negociere, mai ales dacă ai avans mare sau bani proprii. Cum tranzacțiile au crescut puternic față de anul trecut, vei găsi vânzători activi, dar scăderea față de luna octombrie arată că presiunea de timp este mai degrabă la vânzător în perioada de iarnă, ceea ce îți permite să ceri corecții pentru defecte, acte incomplete sau eficiență energetică slabă.

Pentru vânzători: decembrie și ianuarie sunt luni în care contează mai mult poziționarea decât „așteptarea” unei cereri și mai mari. Semnalul cheie este că volumul de tranzacții este ridicat față de aceeași lună a anului trecut, dar ipotecile sunt în scădere, deci cumpărătorul finanțat poate fi mai rar și mai sensibil la preț. Dacă vrei vânzare în 30-60 de zile, ajustează prețul la nivel de închidere, pregătește documentația completă și construiește spațiu de negociere din start; altfel, riști să rămâi pe piață până după reluarea sezonului din primăvară.

Pentru investitori: fereastra următoare favorizează achizițiile unde randamentul se bazează pe discount obținut la intrare, nu pe creștere rapidă de preț. Combinația dintre tranzacții în creștere și ipoteci în scădere sugerează o piață în care „banii rapizi” au avantaj, iar proiectele pe teren rămân active, inclusiv prin creșterea operațiunilor ipotecare pe intravilan față de luna anterioară. În practică, caută proprietăți cu potențial de reamenajare și închiriere imediată sau terenuri cu indicatori clari și utilități, dar bugetează conservator costurile de construcție și finanțare, având în vedere IRCC ridicat la final de 2025 și inflația încă sus în toamnă.