Piața imobiliară Arad - decembrie 2025: Lichiditatea cedează, tranzacții −8,63%, ipoteci +6,32%
Finalul de an a adus un semnal incomod: lichiditatea s-a subțiat, iar piața a intrat într-un regim în care negocierile se lungesc și riscul de blocaj crește, confirmat de scăderea tranzacțiilor la 180.
decembrie 2024 - decembrie 2025
Decembrie nu a închis anul, ci a tras frâna pieței
În decembrie, numărul de tranzacții cu unități individuale a coborât la 180, cu 8,63% sub luna decembrie din 2024 și cu 13,46% sub luna noiembrie, conform ANCPI. Concluzia practică este simplă și dură: piața nu mai absoarbe oferta cu aceeași viteză, iar timpul devine adversarul principal al vânzătorilor, pentru că fiecare săptămână în plus înseamnă renegociere și, frecvent, discount.
Contrastul cu dinamica națională accentuează riscul local. La nivelul României, în decembrie s-au înregistrat 13.870 tranzacții, în scădere cu 11,37% față de luna decembrie din anul anterior, dar în creștere cu 15,31% față de luna noiembrie, tot pe date ANCPI. Concluzia este că există zone unde sezonul de final de an a împins volumul în sus, însă aici piața a rămas pe frână, ceea ce indică o cerere mai fragilă și o toleranță mai mică la prețuri „încăpățânate”.
Ipotecile cresc, dar nu salvează lichiditatea, semn de selecție dură a cumpărătorilor
Pe ipoteci, luna decembrie a arătat o imagine aparent mai bună: 101 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 5,61% sub luna decembrie din 2024, dar cu 6,32% peste luna noiembrie, conform ANCPI. Concluzia nu este că finanțarea a repornit piața, ci că o parte din cumpărători s-au repliat spre credit, în timp ce tranzacțiile totale au căzut, ceea ce ridică un steag roșu: se cumpără mai „selectiv”, cu mai multă verificare și cu o sensibilitate crescută la preț și la calitatea proprietății.
La nivel național, modelul este similar ca direcție, dar mai puternic ca amplitudine: 8.666 operațiuni ipotecare, în scădere cu 4,67% față de luna decembrie din 2024 și în creștere cu 15,73% față de luna anterioară, conform ANCPI. Concluzia este că finanțarea a avut un reviriment de final de an, însă local acest impuls nu s-a tradus în volum de tranzacții, un semn timpuriu că piața intră într-o fază în care creditul există, dar nu mai „închide” ușor tranzacția.
În fundal, costul banilor rămâne o frână psihologică: IRCC a urcat la 6,06% în trimestrul 4 din 2025, iar pentru trimestrul 1 din 2026 este estimat la 5,68%. Concluzia pentru ianuarie și februarie este că presiunea pe rate rămâne suficient de mare încât să taie din cererea marginală, iar tranzacțiile rămase tind să fie cele cu dosare solide și cu vânzători dispuși să negocieze rapid.
Terenurile confirmă aceeași frână, iar riscul se mută în „așteptarea greșită”
Pe segmentul de intravilan, decembrie a adus 432 tranzacții, cu 5,26% sub luna decembrie din 2024 și cu 4,42% sub luna noiembrie, conform ANCPI. Concluzia este că nu vorbim doar despre o pauză la apartamente sau case, ci despre o răcire mai largă a apetitului pentru risc și proiecte, ceea ce prelungește ciclul de vânzare și pune presiune pe proprietarii care mizează pe „revine piața după sărbători”.
Operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 212, în scădere cu 9,79% față de luna decembrie din 2024 și ușor peste luna noiembrie, cu 1,92%, conform ANCPI. Concluzia este că finanțarea pentru teren rămâne mai fragilă decât pentru unități individuale, iar orice plan de „cumpăr acum și dezvolt mai târziu” devine mai riscant într-un context în care inflația anuală a urcat până la 9,76% în octombrie și noiembrie 2025, crescând costurile de execuție și micșorând marjele reale.
Oferta viitoare este dezechilibrată, mai puține livrări, dar autorizații pentru suprafețe mari
Indicatorii de ofertă trimit semnale amestecate, dar concluzia e clară: următoarea presiune se va vedea în diferența dintre proiecte planificate și proiecte livrate. În trimestrul 3 din 2025 s-au finalizat 138 locuințe, cu 36,41% sub anul 2024 și cu 43,44% sub trimestrul 2 din 2025. Asta înseamnă că stocul nou intră mai greu în piață, iar cumpărătorii care vor „ceva gata” vor avea mai puține opțiuni, însă asta nu garantează prețuri mai mari dacă lichiditatea rămâne slabă.
În același timp, în noiembrie 2025 au fost 52 autorizații de construire rezidențial, cu 8,33% peste noiembrie 2024, dar cu 30,67% sub octombrie 2025, conform INS. Concluzia este că pipeline-ul de proiecte nu s-a oprit, dar a devenit mai volatil, ceea ce ridică riscul de porniri și opriri de șantier dacă vânzările în avans nu țin pasul.
Semnalul cel mai puternic este la suprafața autorizată: 16.042 m² în noiembrie, cu 112,65% peste noiembrie 2024 și cu 15,5% peste octombrie 2025, tot pe date INS. Concluzia este că se pariază pe proiecte mai mari, iar asta poate crea o presiune de ofertă mai târziu, exact într-o piață în care cererea se mișcă greu; când aceste suprafețe ajung la vânzare, competiția se poate transforma în discounturi, nu în creșteri de preț.
Ianuarie și februarie cer disciplină, nu optimism, trei strategii de protecție
Pentru cumpărători, ianuarie și februarie sunt luni bune doar dacă intrați cu o regulă de protecție: negociați pornind de la faptul că lichiditatea este sub presiune, iar tranzacțiile au scăzut puternic față de luna anterioară. Cu salariul median la 702,75 € în octombrie 2025, în creștere cu 3,81% față de octombrie 2024, veniturile nu țin pasul cu inflația ridicată din a doua parte a anului, deci puterea reală de cumpărare este vulnerabilă; concluzia este să vizați proprietăți „curate” juridic și tehnic și să condiționați orice ofertă de un preț care să vă permită rate suportabile chiar dacă dobânzile rămân sus.
Pentru vânzători, următoarele două luni nu sunt despre a „testa piața”, ci despre a prinde fereastra în care cumpărătorii activi încă au finanțare și decizie. În condițiile în care tranzacțiile au fost sub nivelul de anul trecut, iar ipotecile nu compensează complet scăderea volumului, concluzia este să fixați prețul astfel încât să vindeți în săptămâni, nu în trimestre; altfel, riscați să intrați în primăvară cu proprietatea uzată în piață și cu spațiu de negociere forțat.
Pentru investitori, decembrie a fost un avertisment: nu lipsa creditului e problema principală, ci viteza scăzută de rotație a capitalului. Cu tranzacțiile pe teren în scădere și cu suprafețe autorizate în salt, concluzia pentru ianuarie și februarie este să evitați pariurile pe apreciere rapidă și să cereți randament din prima zi, fie prin preț de achiziție suficient de jos, fie prin chirie care acoperă riscul de dobândă și inflație; altfel, vă puteți bloca într-un activ greu de vândut exact când apare competiția din proiectele mari autorizate.