Piața imobiliară Arad - noiembrie 2025: Lichiditate în scădere, tranzacții -16,8% și ipoteci -13,6%

Piața s-a răcit, iar avantajul trece spre negociere

În noiembrie 2025, piața construită din județ a pierdut din viteză: tranzacțiile cu unități individuale au ajuns la 208, cu 16,8% sub nivelul din noiembrie 2024 și cu 19,38% sub luna anterioară, conform ANCPI. Concluzia practică este că cererea solvabilă s-a subțiat, iar proprietățile care nu sunt corect poziționate ca preț sau care au compromisuri de amplasare și stare vor sta mai mult pe piață și vor necesita concesii.

Semnalul local nu este izolat, ci se aliniază cu scăderea națională a volumelor, ceea ce reduce probabilitatea ca Aradul să fie „salvat” de un val de cumpărători veniți din altă parte. La nivel de țară au fost 12.028 tranzacții cu unități individuale, cu 22,47% sub noiembrie 2024 și cu 16,16% sub octombrie 2025, tot din datele ANCPI. Concluzia este că presiunea de a închide tranzacții rapid crește pentru vânzători, iar cumpărătorii pot impune condiții mai stricte privind prețul și actele.

Creditul nu susține ritmul, iar tranzacțiile fără finanțare devin decisive

Pe componenta de finanțare, județul a avut 95 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 13,64% sub noiembrie 2024 și cu 23,39% sub octombrie 2025, potrivit ANCPI. Cum acest indicator surprinde fluxul juridic lunar al ipotecilor și poate include refinanțări, scăderea sugerează totuși o activitate mai redusă pe finanțare în segmentul „construit”, ceea ce se traduce în mai multe tranzacții amânate, condiționate sau renegociate după evaluare.

Contrastul cu nivelul național indică un risc local de „îngustare” a cererii pe credit: în România au fost 7.488 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 5,24% sub noiembrie 2024, dar ușor peste luna anterioară, cu 0,69%, conform ANCPI. Concluzia este că Aradul a frânat mai puternic decât media pe finanțare în noiembrie, ceea ce favorizează cumpărătorii cu avans mare și pe cei care pot închide rapid, în timp ce vânzătorii ar trebui să se aștepte la mai multe condiții de credit și termene mai lungi de tranzacționare.

Contextul de cost al banilor rămâne un filtru important: IRCC a urcat la 6,06% în trimestrul 4 din 2025, iar pentru trimestrul 1 din 2026 este estimat la 5,68%. Concluzia pentru decizie este că finanțarea nu devine brusc „ieftină” în următoarele două luni, dar perspectiva unei ușoare relaxări în 2026 poate menține în joc cumpărătorii care negociază un preț corect și intră cu un grad de îndatorare prudent.

Pe terenuri, volumul cade, dar ipotecarea a crescut față de anul trecut

Segmentul de terenuri intravilane arată o răcire și mai abruptă pe volum: în noiembrie 2025 s-au înregistrat 452 tranzacții, cu 20,56% sub noiembrie 2024 și cu 42,57% sub octombrie 2025, conform ANCPI. Concluzia este că apetitul pentru „pariere pe dezvoltare” s-a temperat, iar proprietarii de teren care vor lichiditate în iarnă trebuie să accepte fie un discount, fie termeni mai flexibili (de exemplu, etapizare, condiții clare de urbanism).

În același timp, operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 208, cu 28,4% peste noiembrie 2024, deși au scăzut față de luna anterioară cu 27,53%, tot din ANCPI. Concluzia este că, deși se tranzacționează mai puțin, există încă o componentă de finanțare activă pe terenuri comparativ cu anul trecut, posibil prin restructurări, consolidări de portofolii sau pregătirea unor proiecte cu orizont mai lung; pentru vânzători, asta înseamnă că „clientul finanțat” există, dar va fi mai selectiv și mai atent la documentație.

Oferta viitoare crește, ceea ce limitează puterea de preț în 2026

Pe partea de pipeline, datele din octombrie 2025 arată accelerare a intenției de construire: au fost 75 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 41,51% peste octombrie 2024 și cu 10,29% peste septembrie 2025, potrivit INS. Concluzia este că, deși cererea curentă frânează, oferta viitoare se pregătește să intre în piață, ceea ce reduce spațiul pentru creșteri agresive de preț și pune presiune pe proiectele care nu sunt diferențiate prin amplasare, compartimentare și eficiență.

Aceeași direcție se vede și în suprafața autorizată: 13.889 m² suprafață utilă desfășurată autorizată, cu 58,93% peste octombrie 2024 și cu 34,83% peste septembrie 2025, tot conform INS. Concluzia este că presiunea pe concurență între „stocul vechi” și „stocul nou” va crește în 2026, iar proprietarii care vând locuințe comparabile cu cele noi trebuie să fie realiști cu prețul și să investească în prezentare și acte, altfel vor pierde timp și vor negocia mai greu.

În paralel, livrările recente arată că oferta poate continua să se alimenteze: în trimestrul 2 din 2025 au fost finalizate 244 locuințe, cu 14,55% peste 2024 și dublu față de trimestrul 1 din 2025. Concluzia este că, dacă cererea rămâne sub presiune în iarnă, competiția între vânzătorii de „stoc disponibil” și dezvoltatori poate aduce ferestre bune de negociere pentru cumpărători, dar cu atenție la calitatea produsului și la termene.

Puterea de cumpărare urcă lent, iar inflația ridicată mută decizia spre prudență

Salariul median din județ a ajuns la 698,79 € în septembrie 2025, cu 3,92% peste septembrie 2024 și cu 4,19% peste august 2025, conform INS. Concluzia este că veniturile cresc, dar într-un ritm care nu poate compensa singur o piață cu finanțare încă scumpă și cu volatilitate ridicată, deci decizia bună se face prin negociere și selectarea unei proprietăți cu risc redus (acte, structură, cheltuieli).

Inflația a rămas ridicată în a doua parte a anului, atingând 9,76% în octombrie 2025 după vârful de 9,88% în septembrie 2025. Concluzia pentru următoarele două luni este că bugetele gospodăriilor rămân tensionate, ceea ce scade toleranța la rate mari și crește probabilitatea ca tranzacțiile să se închidă doar la un preț „corect pentru piață”, nu la un preț aspirational.

Următoarele două luni favorizează deciziile rapide, nu așteptarea pasivă

Pentru cumpărători care își iau locuință pentru uz propriu, decembrie și ianuarie sunt, statistic, luni cu activitate mai mică, iar scăderile din noiembrie la tranzacții și ipoteci indică un teren bun pentru negociere dacă aveți finanțarea pregătită. Concluzia aplicabilă este să intrați în discuții doar pe proprietăți cu acte complete și vânzători motivați, să condiționați oferta de un termen clar de răspuns și să vă setați un plafon de rată având în vedere IRCC de 6,06% din trimestrul 4 din 2025, chiar dacă în trimestrul 1 din 2026 este anticipat la 5,68%.

Pentru vânzători, următoarele două luni cer disciplină de preț și execuție: când volumul a coborât la 208 tranzacții și finanțarea locală a scăzut la 95 operațiuni ipotecare, piața penalizează listările „de test”. Concluzia este să poziționați prețul din start în zona tranzacționabilă, să eliminați dinainte blocajele de creditare (extras CF, cadastru, certificări, istoricul imobilului) și să fiți pregătiți pentru negocieri mai ferme, pentru că alternativele din piață se multiplică pe fondul autorizațiilor și suprafeței autorizate în creștere.

Pentru investitori, semnalul lunii este despre lichiditate, nu despre promisiuni: scăderea tranzacțiilor și a ipotecilor pe construit cere intrări doar cu marjă de siguranță, iar pe terenuri volumul slab, combinat cu ipotecarea mai mare față de anul trecut, sugerează un joc selectiv, orientat pe oportunități cu documentație impecabilă. Concluzia pentru decembrie și ianuarie este să urmăriți proprietăți cu reducere reală și potențial de închiriere robust, să bugetați conservator costul finanțării pe termen scurt și să evitați blocarea capitalului în active care depind de o revenire rapidă a cererii.