Piața imobiliară Argeș - decembrie 2025: Răcire pe construit, ipoteci -49,37% și tranzacții -30,39%

Lichiditatea pe locuințe se contractă, iar negocierea se mută către cumpărător

În decembrie, piața unităților individuale a închis luna cu 126 tranzacții, cu 30,39% mai puține decât în decembrie 2024 și cu 5,97% sub luna noiembrie. Concluzia practică este că viteza de vânzare scade, iar „prețul de închidere” tinde să se depărteze de prețul cerut, mai ales la proprietăți fără diferențiatori clari (stare, compartimentare, eficiență energetică, acces).

Contextul național a fost diferit: România a avut 13.870 tranzacții, cu 11,37% sub decembrie 2024, dar cu 15,31% peste noiembrie, ceea ce sugerează că finalul de an a adus o revenire sezonieră în multe județe, însă Argeș nu a prins același rebound. Implicația este că slăbiciunea locală nu e doar „sezon”, ci mai degrabă o cerere mai selectivă și o potrivire mai grea între bugete și ofertă.

Creditul se vede mai puțin în piață, iar vânzările depind mai mult de cash și flexibilitate

Pe unități individuale, numărul de operațiuni ipotecare a fost de 80, cu 49,37% sub nivelul din decembrie 2024 și cu 13,04% sub noiembrie. Asta nu măsoară „câte credite noi există”, dar măsoară activitatea juridică pe ipoteci, deci un proxy bun pentru cât de mult se bazează tranzacțiile pe finanțare. Concluzia este că lanțul de vânzări care depinde de credit s-a subțiat, iar proprietățile care cer finanțare greu de obținut (evaluare la limită, acte incomplete, neintabulat corect) vor sta mai mult pe piață.

La nivel național, operațiunile ipotecare au ajuns la 8.666, doar cu 4,67% sub decembrie 2024, dar cu 15,73% peste noiembrie, deci finanțarea a rămas relativ funcțională în medie, chiar dacă mai scumpă și mai atent filtrată. Pentru Argeș, diferența față de ritmul național indică un risc crescut ca prețurile „de listă” să fie încă ancorate în așteptări mai vechi, în timp ce cererea solvabilă s-a repoziționat. IRCC a urcat la 6,06% în trimestrul 4 din 2025, iar pentru trimestrul 1 din 2026 e estimat la 5,68%, ceea ce ajută marginal costul creditului la început de an, dar nu schimbă brusc regulile jocului: aprobarea și gradul de îndatorare rămân decisive.

Terenurile trag piața înainte, dar finanțarea lor rămâne mai prudentă

Segmentul de terenuri intravilane a mers contra curentului: 379 tranzacții în decembrie, cu 22,26% peste decembrie 2024 și cu 7,67% peste noiembrie. Concluzia este că o parte din cerere se mută dinspre achiziția imediată de locuințe spre „blocarea” unei poziții (teren) pentru construcție viitoare sau pentru protejarea capitalului în active reale, mai ales într-un an cu inflație ridicată în a doua jumătate (9,76% în noiembrie 2025).

Totuși, pe ipotecile aferente terenurilor intravilane, au fost 153 operațiuni, cu 20,73% sub decembrie 2024, dar cu 20,47% peste noiembrie. Asta sugerează un interes crescut pe final de an, dar o finanțare mai selectivă decât anul trecut: tranzacțiile cresc mai repede decât ipotecile, ceea ce întărește ideea că o parte din cumpărători vin cu cash sau cu structuri de finanțare alternative. Pentru decizie, mesajul este simplu: terenurile se vând, dar nu oricum; documentația, regimul urbanistic și accesul la utilități devin filtrele care fac diferența între „se tranzacționează” și „rămâne în piață”.

Oferta viitoare se temperează, dar nu suficient cât să repare cererea pe credit

Pe partea de construcții noi, semnalul din autorizări indică o frânare a pipeline-ului: în noiembrie au fost 105 autorizații de construire rezidențiale, cu 11,02% sub noiembrie 2024 și cu 9,48% sub octombrie, iar suprafața utilă autorizată a coborât la 13.316 m², cu 31,53% sub noiembrie 2024 și cu 20,76% sub octombrie. Concluzia este că oferta nouă din 2026 poate veni mai lent, ceea ce, în mod normal, ar sprijini prețurile, însă efectul nu se vede imediat dacă cererea finanțată rămâne constrânsă și dacă stocul existent încă nu a fost „curățat” prin discounturi reale.

În același timp, în trimestrul 3 din 2025 au fost finalizate 324 locuințe, cu 8,36% peste 2024 și cu 35,56% peste trimestrul 2, deci în piață a intrat deja volum proaspăt. Asta pune presiune pe vânzătorii care concurează direct cu „nou” sau cu apartamente recent livrate, mai ales când cumpărătorii au devenit mai sensibili la costul total lunar. Iar salariul median din județ, de 724,3 € în octombrie, a crescut marginal față de octombrie 2024, cu 1,08%, ceea ce înseamnă că puterea de cumpărare locală nu a accelerat suficient pentru a compensa, de una singură, un context de dobânzi și inflație încă ridicate.

Recomandări pentru ianuarie și februarie: acțiune selectivă, nu așteptare pasivă

Pentru cumpărători, ianuarie și februarie sunt luni bune pentru a negocia, dar doar dacă intrați pregătiți: pre-aprobare de credit, verificare tehnică și juridică și un prag clar de retragere. Scăderea tranzacțiilor pe unități individuale față de aceeași lună a anului trecut arată că presiunea pe vânzare e reală, iar proprietățile cu timp mare în piață pot fi aduse la un preț sustenabil, mai ales când finanțarea devine filtrul principal. Dacă depindeți de credit, tratați costul total lunar ca indicator cheie, nu prețul cerut.

Pentru vânzători, următoarele două luni cer strategie de lichiditate: fie ajustați prețul astfel încât să vă încadrați în segmentul care încă tranzacționează, fie creșteți „calitatea percepută” prin acte impecabile și disponibilitate la termeni (avans, termen de eliberare, acceptarea evaluării bancare). Într-o piață cu mai puține ipoteci și cu tranzacții în retragere, supraevaluarea se penalizează prin timp, iar timpul se transformă în discount.

Pentru investitori, semnalul mixt favorizează două direcții în ianuarie și februarie: achiziții oportuniste pe construit doar când discountul este verificabil prin tranzacții comparabile și cash-flow-ul rămâne robust, respectiv poziționare pe intravilan bine documentat, acolo unde cererea a crescut ca volum. Totuși, finanțarea pe teren rămâne mai prudentă decât anul trecut, deci merită bugetat un scenariu conservator de creditare și un orizont mai lung până la monetizare; altfel, riscul nu e prețul, ci blocarea capitalului în active greu vandabile.