Piața imobiliară Argeș - noiembrie 2025: Piața îngheață tranzacții -33% și ipoteci -26,98%

Lichiditatea a căzut, iar prețul nu mai are scuze

În noiembrie s-au făcut 134 tranzacții cu unități individuale, cu 33% mai puține față de noiembrie din 2024 și cu 25,56% sub luna octombrie. Asta nu e „sezonier”, e un semnal simplu: cumpărătorii au dispărut mai repede decât au dispărut anunțurile. Când volumul se rupe așa, prețul devine o opinie, nu o certitudine.

Și nu, nu e doar un fenomen local. La nivel de țară au fost 12028 tranzacții, în scădere cu 22,47% față de noiembrie din 2024 și cu 16,16% față de luna anterioară. Când scade toată piața, nu mai poți da vina pe „un cartier”, „un dezvoltator” sau „lipsa ofertelor bune”. E contracție de cerere, punct.

Creditarea nu susține piața, iar asta taie din negocieri în sensul greșit

În noiembrie au fost 92 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 26,98% mai puține față de noiembrie din 2024 și cu 19,3% sub octombrie. Reține ce înseamnă indicatorul: e flux lunar de înscrieri și modificări pe ipoteci, poate include refinanțări, nu este „stocul” de credite. Cu atât mai rău: dacă până și activitatea juridică pe ipoteci scade, piața nu are combustibil de rotație.

Contrastul cu România e incomod: la nivel național, operațiunile ipotecare pe unități individuale au scăzut doar cu 5,24% față de aceeași lună din 2024 și chiar au crescut cu 0,69% față de luna anterioară. Cu alte cuvinte, în timp ce țara încă mișcă, local se gripează. Asta se simte direct în piață: mai puține dosare eligibile, mai multe tranzacții care mor în bancă și o presiune reală pe vânzătorii care „nu se grăbesc”, până când chiar se grăbesc.

Pe fundal, costul banilor nu ajută la povești frumoase. IRCC a urcat la 6,06% în trimestrul 4 din 2025, după 5,55% în trimestrul 3, iar inflația a rămas încăpățânată, la 9,76% în octombrie 2025. Rezultatul practic nu e filosofie: ratele rămân greu de dus, avansul doare, iar cumpărătorul cu credit negociază mai agresiv sau nu mai cumpără deloc.

Terenurile arată aceeași frână, doar că mai urâtă

Pe intravilan s-au făcut 352 tranzacții, în scădere cu 8,33% față de noiembrie din 2024 și cu 25,58% față de octombrie. Asta nu e o corecție fină, e un pas înapoi la încredere: când lumea ezită să cumpere teren, de obicei nu o face pentru că „așteaptă o ofertă mai bună”, ci pentru că nu mai vede clar finanțarea și cererea din viitor.

Ipotecile pe terenuri intravilane au fost 127, cu 24,85% sub noiembrie 2024 și cu un șoc de 50,97% față de luna anterioară. Aici se rupe filmul: terenul e de obicei cumpărat cu plan și capital, iar când ipotecarea lui se prăbușește, mesajul este că apetitul pentru proiecte și extinderi se închide. Mitul că „terenul nu cade niciodată” moare nu prin preț, ci prin lipsa de cumpărători solvabili.

Oferta viitoare încă se fabrică, deși cererea se subțiază

În octombrie au fost 116 autorizații de construire pentru rezidențial, cu 6,42% peste octombrie 2024, iar suprafața utilă autorizată a urcat la 16804 m², cu 8,9% peste aceeași lună din 2024. Asta e partea ironică: se aprobă mai mult, în timp ce piața tranzacționează mai puțin. Dacă ritmul ăsta continuă, presiunea se va muta pe dezvoltatori și pe vânzătorii de stoc nou, care vor descoperi că marketingul nu înlocuiește cererea.

Da, luna de dinainte a fost ușor mai bună la autorizații, pentru că în octombrie a existat o scădere de 4,92% față de septembrie, iar suprafața a fost aproape neschimbată, cu doar 0,52% sub septembrie. Dar concluzia rămâne: pipeline-ul nu s-a oprit. Iar când oferta continuă să apară într-o piață cu volum în picaj, negocierile se câștigă cu bani reali, nu cu „rezervări” și promisiuni.

Pe livrări, trimestrul 2 a adus 239 locuințe finalizate, cu 2,58% peste 2024, dar cu 7% sub trimestrul 1 din 2025. Nu e colaps de ofertă, e o curgere încă activă. Asta înseamnă că povestea cu „nu se mai construiește, deci prețurile doar urcă” e mai degrabă auto-încurajare decât analiză.

Următoarele două luni vor recompensa realismul, nu orgoliul

Pentru cumpărători: decembrie și ianuarie vin de obicei cu și mai puține tranzacții, iar noiembrie deja a arătat un volum tăiat cu 33% față de aceeași lună din 2024. Asta te avantajează doar dacă intri cu finanțarea pregătită și cu răbdarea de a refuza prețuri fanteziste. Negocierea serioasă nu se face la „cât cere proprietarul”, ci la cât poți susține în rate, într-un context în care IRCC a urcat la 6,06% în trimestrul 4.

Pentru vânzători: dacă ai nevoie să vinzi în decembrie sau ianuarie, ignoră mitul „aștept primăvara și iau mai mult”. Cu tranzacțiile în scădere cu 25,56% față de luna anterioară, piața ți-a spus deja că nu mai are chef să-ți finanțeze așteptările. Prețul corect acum bate „prețul ideal” peste trei luni, pentru că între timp riști să nu mai ai public eligibil, mai ales pe segmentul cu credit.

Pentru investitori: nu confunda lipsa de tranzacții cu oportunitatea automată. Când ipotecile pe unități individuale scad cu 26,98% față de noiembrie 2024, iar pe terenuri se prăbușesc cu 50,97% față de luna anterioară, piața îți spune că exit-ul poate deveni lent și că lichiditatea se plătește scump. În decembrie și ianuarie merită doar mișcările care se susțin din randament real și discount clar la intrare, nu din speranța că „revine piața” înainte să te coste.