Piața imobiliară Bacău - decembrie 2025: Lichiditate în creștere, ipoteci în recul 30,64%

Volumul confirmă cererea, dar nu orice cerere este pe credit

În decembrie, piața locală a livrat 307 tranzacții cu unități individuale, cu 30,64% peste nivelul din decembrie 2024 și cu un avans puternic și față de luna noiembrie. Concluzia practică este că există lichiditate reală: proprietățile corect poziționate se pot vinde, iar cumpărătorii activi sunt prezenți în piață, inclusiv în segmentul de apartamente existente, unde viteza de decizie tinde să fie mai mare.

În același timp, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 124, în scădere cu 7,46% față de decembrie 2024, deși au crescut față de luna anterioară. Asta indică o piață în care o parte relevantă din cerere este fie pe cash, fie pe credit dar cu formalizare mai lentă, fie rezultatul refinanțărilor și modificărilor care nu se traduc direct în achiziții noi; pentru vânzători, consecința este că „preaprobarea” și termenele din antecontract devin mai importante decât în perioadele în care ipotecile urcă odată cu tranzacțiile.

Bacăul a performat peste trendul național, deci concurența între cumpărători poate apărea punctual

Comparativ cu dinamica la nivel de țară, județul a arătat o reziliență peste medie. La nivel național s-au înregistrat 13.870 tranzacții cu unități individuale, în scădere cu 11,37% față de decembrie 2024, deși cu o creștere față de luna anterioară. Diferența dintre local și național sugerează un context favorabil pentru proprietățile cu cerere endogenă (locuire, familie, proximitate de joburi și servicii), unde cumpărătorii nu amână la fel de mult decizia; practic, în ianuarie și februarie pot apărea micro-zone în care prețul se apără mai ușor prin concurență între cumpărători, chiar dacă piața mare rămâne prudentă.

Pe finanțare, România a avut 8.666 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 4,67% sub decembrie 2024 și cu un plus față de luna noiembrie. În local, scăderea ipotecilor este mai accentuată decât la nivel național, ceea ce întărește ideea că tranzacțiile au fost susținute mai mult de cumpărători care evită îndatorarea sau de situații în care creditul nu este factorul decisiv. Pentru cumpărători, asta se traduce într-un avantaj de negociere dacă vin cu certitudine de finanțare, iar pentru vânzători într-o nevoie mai mare de disciplină pe documente și termene.

Terenurile arată încredere pe termen mediu, dar și o posibilă reconfigurare a finanțării

Pe intravilan, au fost 576 tranzacții, în creștere cu 16,36% față de decembrie 2024 și tot pe plus față de luna noiembrie. Concluzia este că există apetit pentru dezvoltare mică sau auto-construcție, iar interesul pentru teren nu s-a stins; în următoarele două luni, această cerere poate ține ridicată competiția pentru loturile „cu utilități și acte în regulă”, în timp ce terenurile cu riscuri urbanistice vor necesita discount și termene mai lungi.

Mai important, operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au urcat cu 95,43% față de decembrie 2024, dar au scăzut cu 13,87% față de luna anterioară. Semnalul practic este dublu: există mai multă finanțare orientată spre teren decât anul trecut, însă ritmul s-a răcit spre final de an, ceea ce poate însemna fie prudență bancară, fie amânări administrative. Pentru investitori și cumpărători de teren, ianuarie-februarie sunt luni bune pentru a negocia clauze de ieșire (autorizație, certificat de urbanism, avize), pentru că finanțarea nu pare „pe pilot automat”.

Oferta viitoare se lărgește, deci prețul va fi apărat doar de calitate și poziționare

Pe partea de pipeline, în noiembrie s-au emis 79 autorizații pentru clădiri rezidențiale, cu 21,54% peste noiembrie 2024, iar suprafața utilă autorizată a fost de 11.452 m², în creștere cu 39,13% față de aceeași lună a anului trecut. Concluzia pentru următoarele luni este că presiunea de ofertă în 2026 are șanse să crească, iar asta reduce spațiul pentru scumpiri „din inerție”; vânzările vor depinde mai mult de finisaje, compartimentare, eficiență energetică și acces, nu doar de trendul general.

În același timp, livrările recente nu sunt uniforme: în trimestrul 3 au fost finalizate 201 locuințe, cu 21,08% peste 2024, dar cu o scădere de 48,2% față de trimestrul 2. Asta sugerează că oferta efectivă poate veni în valuri, nu constant, ceea ce creează ferestre scurte în care stocul bun se consumă rapid. Pentru cumpărători, fereastra de oportunitate este să prindă înainte de următorul val de livrări; pentru vânzători, să iasă pe piață când competiția din proiecte noi este încă limitată.

Ianuarie și februarie favorizează deciziile rapide, dar doar cu reguli clare de negociere

Pentru cumpărători care achiziționează pentru locuire, contextul este bun dacă țintiți proprietăți care se vând pe lichiditate, nu pe promisiuni: volumul ridicat de tranzacții arată că piața „funcționează”, iar faptul că ipotecile pe unități individuale sunt mai jos față de anul trecut vă poate oferi spațiu de negociere dacă veniți cu finanțare sigură. În ianuarie și februarie, merită să cereți termene realiste pentru obținerea creditului și să condiționați avansul de claritatea actelor, mai ales într-un cadru în care IRCC a fost 6,06% în trimestrul 4, iar pentru trimestrul 1 din 2026 este 5,68%, ceea ce poate îmbunătăți marginal accesibilitatea, dar nu schimbă complet bugetul.

Pentru vânzători, semnalul lunii este simplu: există cumpărători, însă nu toți sunt „pe credit” și nu toți pot închide la orice preț. În următoarele două luni, o strategie eficientă este să poziționați prețul astfel încât să atrageți rapid vizionări și oferte ferme, apoi să protejați tranzacția prin termene și documente, deoarece scăderea ipotecilor față de anul trecut crește riscul de amânare la cumpărătorii dependenți de bancă. Dacă proprietatea este medie ca diferențiator, e mai sigur să vindeți înainte ca pipeline-ul de autorizații și suprafață autorizată să se transforme în concurență mai vizibilă.

Pentru investitori, creșterea tranzacțiilor combinată cu avansul puternic al ipotecilor pe teren față de anul trecut indică interes pe termen mediu, însă scăderea ipotecilor pe unități individuale avertizează că randamentele trebuie ancorate în cash-flow, nu în apreciere rapidă. În ianuarie și februarie, cele mai bune intrări sunt fie pe proprietăți care pot fi închiriate imediat și au discount negociat prin viteză de plată, fie pe terenuri unde puteți controla riscul urbanistic prin due diligence și condiții suspensive; într-un mediu cu inflație încă ridicată spre final de an, disciplina la prețul de achiziție rămâne principala protecție.