Piața imobiliară Bacău - noiembrie 2025: Tranzacții în cădere, ipoteci -23% și terenuri în delir

Lichiditatea s-a strâns, iar piața refuză să recunoască

În județul Bacău, noiembrie a livrat 208 tranzacții cu unități individuale, adică -18,43% față de aceeași lună din 2024, iar față de luna anterioară scăderea a fost și mai brutală, -25,98% (ANCPI). Concluzia e simplă: piața nu are o problemă de „ofertă bună”, are o problemă de cerere care chiar semnează acte, iar când cererea reală cade cu asemenea ritm, poveștile despre „prețuri care nu scad niciodată” devin doar un mecanism de autoapărare.

La nivel național, tabloul nu te salvează, ci îți explică de ce nu e un „accident local”: România a avut 12.028 tranzacții, în scădere cu 22,47% față de noiembrie 2024, iar față de luna octombrie minusul a fost de 16,16% (ANCPI). Când atât piața locală, cât și cea națională pierd volum în același timp, nu mai e despre „un cartier”, „un dezvoltator” sau „un agent slab”, e despre capacitatea reală a populației de a susține prețuri ridicate cu bani puțini și credit mai scump.

Creditul a ieșit din poză, iar fără el piața se cocoșează pe cash

În Bacău, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 89 în noiembrie, adică -23,28% față de aceeași lună din 2024 și -34,07% față de luna octombrie (ANCPI). Asta nu e „o lună mai lentă”, e semnul că tranzacțiile susținute de finanțare se împuținează exact când lumea se aștepta să „se mai relaxeze dobânzile”, iar piața care rămâne e mai mult una de negocieri dure, avansuri mari și cumpărători care au alternativa să nu cumpere deloc.

Partea incomodă e că „la nivel de țară” ipotecile nu s-au prăbușit la fel: România a avut 7.488 operațiuni ipotecare pe unități individuale, doar -5,24% față de noiembrie 2024 și chiar +0,69% față de luna anterioară (ANCPI). Concluzia pentru Bacău e neplăcută: local, finanțarea a tras frâna mai tare decât media, deci vânzătorii care țin la preț ca la o moștenire trebuie să accepte că au mai puțini cumpărători eligibili, nu doar mai puțini curioși.

Și da, contextul de cost al banilor nu ajută deloc: IRCC a urcat la 6,06% în trimestrul 4 din 2025, adică fix perioada în care decizi să te împrumuți pentru iarnă, iar inflația s-a ținut sus, 9,76% în octombrie 2025. Asta nu înseamnă „nu mai cumpără nimeni”, înseamnă că filtrul de eligibilitate e mai aspru, iar piața e forțată să se curețe de tranzacții marginale, cele care existau doar pentru că rata părea suportabilă pe hârtie.

Terenurile arată o piață schizofrenică, cu multă hârtie și puține acte de vânzare

Pe intravilan, Bacăul a avut 498 tranzacții în noiembrie, cu -6,92% față de noiembrie 2024 și -28,76% față de luna anterioară (ANCPI). Concluzia e că apetitul de cumpărare efectivă de teren s-a răcit, adică oamenii nu mai plătesc la fel de repede pentru „viitor”, când prezentul e scump și nesigur.

Și totuși, în aceeași lună, operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au sărit la 447, cu +217,02% față de aceeași lună din 2024 și +161,4% față de luna octombrie (ANCPI). Asta e decuplajul care contează: se vând mai puține terenuri, dar se fac enorm de multe mișcări pe ipoteci, ceea ce arată refinanțări, rearanjări de garanții, pregătiri pentru proiecte sau pur și simplu stres financiar care obligă la repoziționări. Cine îți vinde mitul „terenul nu minte” ignoră faptul că terenul, când e pus masiv sub ipotecă, nu e semn de liniște, ci de leverage.

Oferta viitoare se umflă pe hârtie, exact când cererea slăbește

În octombrie 2025, în Bacău au fost 81 autorizații de construire rezidențial, cu +6,58% față de octombrie 2024 și +14,08% față de luna septembrie, iar suprafața utilă autorizată a fost 10.349 m², cu +5,71% față de octombrie 2024 și +7,12% față de luna anterioară (INS). Concluzia: dezvoltatorii și proprietarii încă împing spre ofertă, deși piața pe tranzacții se strânge, ceea ce pregătește un conflict clasic: mai multă producție planificată, mai puțini cumpărători solvabili, și multă rezistență la scăderi de preț până când apar urgențele.

Iar conflictul se vede și în livrări: în trimestrul 2 din 2025 au fost finalizate 388 locuințe, cu +106,38% față de 2024 și +144,03% față de trimestrul 1. Oferta nouă nu mai e o glumă, iar dacă volumul de tranzacții scade în paralel, presiunea se mută în timp în discounturi, pachete, upgrade-uri „gratis” și termene mai flexibile, adică exact lucrurile pe care piața le numește elegant „negociere”, când de fapt e doar scădere mascată.

Următoarele două luni favorizează negocierile, nu orgoliile

Dacă vrei să cumperi pentru locuire în decembrie și ianuarie, folosește realitatea din noiembrie: volumul mic și creditarea mai slabă îți dau timp și putere. Cu tranzacții în cădere și operațiuni ipotecare pe locuințe în minus, cel mai mare risc nu e că „pierzi ocazia”, ci că plătești preț de vârf într-o piață care nu mai are combustibil. Caută proprietăți care stau la vânzare de ceva vreme și negociază pe termen, pe mobilier și pe preț, pentru că piața îți permite, iar IRCC la 6,06% te penalizează imediat dacă te autoiluzionezi cu rate la limită.

Dacă vinzi în decembrie și ianuarie, nu mai confunda vizionările cu cererea solvabilă. Scăderea de tranzacții și tăierea finanțării ipotecare înseamnă că orice supraevaluare se pedepsește cu luni pierdute, nu cu „un cumpărător mai bun” care apare miraculos după sărbători. Dacă ai nevoie să vinzi, prețul trebuie să fie argumentat și atacabil de la prima discuție, altfel ajungi să reduci în februarie, când ai fi putut închide în ianuarie cu o reducere mai mică și mai puțin teatru.

Dacă ești investitor, mesajul e incomod: nu e luna în care „intră fraierii” să le vinzi, e luna în care îți verifici ipotezele. Când ipotecile pe locuințe scad, iar pe terenuri explodează, piața îți spune că lumea își mută garanțiile și își rescrie riscul, nu că se îmbogățește. În următoarele două luni, vânează doar achiziții cu discount real față de piață și cu chirie care suportă costul banilor, altfel cumperi un activ ilichid într-un moment în care lichiditatea se plătește scump și optimismul e doar marketing.