Piața imobiliară Bihor - decembrie 2025: Revenire puternică pe ipoteci +228,89% și prețuri +8,65%

Ipotecile au repornit piața, dar cresc riscurile de selecție la cumpărare

Cel mai important semnal al lunii este revenirea pe finanțare: în județul Bihor s-au înregistrat 444 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 228,89% peste decembrie din 2024 și cu 233,83% peste luna noiembrie din 2025, conform ANCPI. Practic, finalul de an a adus mult mai multe înscrieri și modificări de ipoteci pe unități individuale, ceea ce indică o intensificare a fluxului de credit și a tranzacțiilor asistate de bancă, nu doar cumpărări „cash” sau amânări.

Implicația pentru următoarele 2 luni este dublă. Pe de o parte, cumpărătorii care au preaprobare sau pot obține finanțare rapid au un avantaj de viteză, fiindcă o piață cu finanțare activă înseamnă concurență mai mare pe proprietățile „bune”. Pe de altă parte, e o perioadă în care pot intra în piață și cumpărători mai sensibili la costul creditului, iar aici contextul contează: IRCC a urcat la 6,06% în trimestrul 4 din 2025, dar scade la 5,68% în trimestrul 1 din 2026, ceea ce poate îmbunătăți ușor accesibilitatea creditului în ianuarie și februarie, fără să schimbe fundamental disciplina de buget necesară.

Tranzacțiile cresc moderat local, într-o Românie care rămâne mai slabă

Pe volum, Bihor a avut 249 tranzacții cu unități individuale în decembrie, în creștere cu 3,75% față de aceeași lună a anului trecut și cu 6,41% față de luna noiembrie din 2025, tot pe date ANCPI. Asta arată o piață locală mai rezilientă, care crește, dar nu într-un ritm care să justifice cumpărări impulsive la orice preț.

Contrastul cu nivelul național ajută la calibrare: în România au fost 13.870 tranzacții cu unități individuale, în scădere cu 11,37% față de decembrie din 2024, deși față de noiembrie s-a văzut un plus de 15,31%, conform ANCPI. Concluzia utilă pentru decizie este că Bihor nu pare în acest moment o piață „trasă în jos” de slăbiciunea generală, dar nici nu are un boom de volum care să susțină automat creșteri rapide de preț; selecția proprietății și negocierea rămân decisive.

Prețurile rămân sus, iar accesibilitatea s-a înrăutățit față de anul trecut

În Oradea, prețul mediu de listare al apartamentelor a fost 1784 €/m² în decembrie, cu 8,65% peste decembrie din 2024, în timp ce față de luna noiembrie din 2025 a coborât ușor cu 0,78%, conform indicelui Imobiliare. Semnalul practic este că piața a acceptat un nivel de preț mai ridicat decât anul trecut, iar reculul mic față de luna anterioară arată mai degrabă ajustări de final de an decât o inversare de trend.

Accesibilitatea confirmă presiunea pe bugete: în octombrie 2025 erau necesare 2,61 salarii mediane nete pentru a cumpăra 1 m² în Oradea, față de 2,46 în octombrie 2024, conform Minside. Chiar dacă în județ salariul median a urcat la 682,66 € în octombrie, cu 3,39% peste octombrie din 2024 (INS), ritmul salariilor a fost mai lent decât ritmul prețurilor, ceea ce în ianuarie și februarie va menține negocierea relevantă mai ales pentru apartamentele cu finisaje slabe, etaje nefavorabile sau blocuri cu risc de costuri viitoare (reparații, eficiență energetică).

Terenurile arată continuitate, ceea ce susține dezvoltarea, dar nu garantează livrări rapide

Pe segmentul de terenuri intravilane, Bihor a avut 790 tranzacții în decembrie, cu 6,9% peste decembrie din 2024 și cu 1,41% peste luna noiembrie din 2025, conform ANCPI. Acest tip de activitate sugerează că interesul pentru proiecte și pentru poziționare pe termen mediu rămâne prezent, ceea ce poate pune un „podea” sub cererea rezidențială, mai ales în zonele cu infrastructură bună sau potențial de extindere urbană.

Finanțarea terenurilor e însă mult mai stabilă decât explozia de pe unități individuale: 374 operațiuni ipotecare pe terenuri intravilane, cu 5,06% peste decembrie din 2024 și cu 7,16% peste luna noiembrie din 2025, tot ANCPI. Asta indică un avans gradual, nu o accelerare agresivă, deci în ianuarie și februarie este mai probabil să vedem tranzacții punctuale și proiecte atent filtrate, nu un val de dezvoltări finanțate fără disciplină.

Oferta viitoare rămâne incertă, iar asta susține prețurile bune, nu pe cele „umflate”

Partea de ofertă nouă nu transmite un semnal liniștitor pe termen scurt. În noiembrie 2025, Bihor a avut 109 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, în scădere cu 14,17% față de noiembrie din 2024 și cu 32,72% față de luna octombrie din 2025, conform INS. Chiar dacă autorizațiile nu se traduc imediat în livrări, o astfel de comprimare indică precauție sau amânări în pipeline, ceea ce tinde să protejeze prețurile proprietăților bune deja existente.

În același timp, suprafața utilă autorizată a fost 23.302 m², cu 34,47% peste noiembrie din 2024, dar cu 53,45% sub octombrie 2025, tot INS. Concluzia de decizie este că oferta viitoare poate veni în „pachete” (câteva proiecte mai mari), însă nu e suficient de previzibilă încât să contezi pe ea în ianuarie și februarie ca factor de scădere a prețurilor; mai realist este să contezi pe negociere la unități cu dezavantaje și pe discounturi de timp la vânzători care vor să închidă rapid.

Confirmarea că livrările nu accelerează vine și din finalizări: în trimestrul 3 din 2025 au fost 506 locuințe finalizate în Bihor, cu 4,35% sub nivelul din 2024 și cu 22,27% sub trimestrul 2 din 2025. Asta înseamnă că, pe termen foarte scurt, presiunea de ofertă nouă care să „dilueze” prețurile este limitată, iar cumpărătorii vor concura în special pe stocul existent bine poziționat.

Recomandări pentru ianuarie și februarie pe trei profiluri

Pentru cumpărători: ianuarie și februarie sunt bune pentru acțiune dacă intri cu preaprobare și criterii stricte, deoarece combinarea dintre prețuri încă ridicate (în decembrie s-au menținut la un nivel cu 8,65% peste anul trecut) și relansarea puternică a finanțării crește competiția pe apartamentele corecte. Țintește proprietăți cu lichiditate bună (compartimentare clară, poziționare) și folosește orice minus obiectiv al unității pentru negociere, fiindcă accesibilitatea s-a înrăutățit față de anul trecut, iar o parte dintre vânzători încă testează piața.

Pentru vânzători: fereastra următoare favorizează vânzarea dacă prețul este aliniat la comparabile și dacă proprietatea este „pregătită de tranzacție” (acte, intabulare, claritate juridică), deoarece volumul local a crescut față de aceeași lună a anului trecut și semnalul de ipoteci indică mai mulți cumpărători activi. Strategia pragmatică în ianuarie și februarie este să eviți supraevaluarea: o piață cu accesibilitate mai slabă penalizează listările care nu justifică prețul prin locație sau calitate și le împinge spre negocieri mai dure ulterior.

Pentru investitori: în ianuarie și februarie merită o abordare selectivă, orientată pe randament și pe lichiditatea la revânzare, nu pe „a prinde creșterea”. Prețurile de listare sunt mai sus decât anul trecut, iar inflația a rămas ridicată spre final de 2025, ceea ce poate susține costurile și chiria nominală, dar nu elimină riscul de a cumpăra prea scump. Caută discounturi reale la unități care pot fi optimizate (renovare, mobilare eficientă), evită zonele unde depinzi de ofertă nouă incertă și tratează explozia de operațiuni ipotecare ca semnal de activitate, nu ca garanție că toate segmentele vor urca la fel.