Piața imobiliară Bihor - noiembrie 2025: Prețuri sus, lichiditate jos: tranzacții -7,51%

Prețul crește, dar nu mai are cu cine să se întâlnească

În Oradea, prețul mediu de listare al apartamentelor a ajuns la 1.798 €/m², cu 9,97% peste noiembrie din anul trecut și ușor peste luna anterioară, cu 0,73%. Concluzia nu e că „Oradea duduie”, ci că vânzătorii încă încearcă să împingă eticheta în sus, chiar dacă piața nu le mai validează ușor pretențiile prin volum.

Diferența dintre prețul din anunț și prețul la notar se lărgește exact în astfel de luni: când lichiditatea scade, anunțurile devin mai mult marketing decât indicator. Dacă ai impresia că o creștere de aproape 10% înseamnă automat câștig, nu ești investitor, ești spectator la un panou cu prețuri.

Volumul a căzut abrupt, iar asta taie din „cererea sigură”

În județ au fost 234 tranzacții cu unități individuale, cu 7,51% mai puține decât în noiembrie din 2024 și cu 30,56% sub luna anterioară. Concluzia e simplă: piața nu moare, dar se golește de tranzacții, iar într-o piață cu puține tranzacții, prețul cerut nu mai e un reper, ci o negocieri deschise.

La nivel național, scăderea e și mai violentă: 12.028 tranzacții, cu 22,47% sub noiembrie din 2024 și cu 16,16% sub luna anterioară. Asta contează pentru Bihor fiindcă taie din optimismul „la noi e altfel”: când piața mare își reduce ritmul, finanțarea, aversiunea la risc și comportamentul cumpărătorilor se schimbă peste tot, doar cu întârziere diferită.

Creditul nu s-a prăbușit, dar s-a retras exact când contează

În județ, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 133, cu 2,21% sub noiembrie din 2024 și cu 36,36% sub luna anterioară. Concluzia incomodă: finanțarea nu mai împinge piața înainte, iar vânzătorii care cer prețuri „de 2026” vând, de fapt, într-un noiembrie cu apetit de credit în scădere.

La nivel național, operațiunile ipotecare au fost 7.488, în scădere cu 5,24% față de aceeași lună din 2024, dar cu un mic plus de 0,69% față de luna anterioară. Cu alte cuvinte, România arată o stabilizare tehnică, în timp ce Bihor arată o retragere. Într-un context în care IRCC a urcat la 6,06% în trimestrul 4 din 2025, iar pentru 2026 trimestrul 1 e estimat la 5,68%, creditul nu devine brusc „ieftin”, doar își schimbă marginal direcția; deciziile mari rămân despre risc și venit, nu despre o zecimală de dobândă.

Terenurile arată stres pe tranzacții și încăpățânare pe finanțare

Pe intravilan, județul a avut 779 tranzacții, cu 20,43% sub noiembrie din 2024 și cu 15,6% sub luna anterioară. Concluzia: apetitul de a cumpăra teren scade mai repede decât apetitul de a cumpăra „ceva construit”, iar asta e un semnal de prudență, nu de expansiune.

În același timp, operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 349, cu 13,68% peste noiembrie din 2024, deși în scădere cu 17,3% față de luna anterioară. Concluzia cinică: o parte din piață își rearanjează finanțările, nu își mărește neapărat expunerea; iar când tranzacțiile cad, dar ipotecile pe teren au încă plus față de anul trecut, ai un amestec de refinanțări, garanții și repoziționări, nu un boom sănătos.

Oferta viitoare crește, iar accesibilitatea nu ține pasul

Pe partea de producție, județul a emis în octombrie 162 autorizații pentru clădiri rezidențiale, cu 42,11% peste octombrie din 2024, iar suprafața utilă autorizată a urcat la 50.055 m², cu 66,06% peste luna anterioară, deși rămâne cu 17,66% sub octombrie din anul trecut. Concluzia: pipeline-ul nu e blocat, dar e volatil; se pot îngrămădi proiecte într-o lună, însă asta nu garantează cerere solvabilă când ele ajung pe piață.

Pe stocul care intră deja în piață, trimestrul 2 din 2025 a adus 651 locuințe finalizate, cu 112,75% peste 2024 și cu 142,91% peste trimestrul 1. Asta lovește în mitul „nu se mai construiește, de-aia e scump”: se construiește, și chiar mult. Într-o piață în care volumul scade, fiecare val nou de ofertă împinge competiția între vânzători și reduce spațiul pentru prețuri fanteziste.

Accesibilitatea nu confirmă optimismul. În septembrie 2025, salariul median din județ a fost 674,7 €, cu 3,32% peste septembrie din anul trecut, iar în Oradea erau necesare 2,67 salarii mediane nete pentru un metru pătrat, față de 2,49 în septembrie 2024. Concluzia directă: prețurile au alergat mai repede decât veniturile, deci „mai urcă fiindcă lumea își permite” e o poveste pentru anunțuri, nu pentru bugete reale; iar inflația încă ridicată, cu 9,76% în octombrie 2025, nu ajută deloc încrederea și planificarea pe termen scurt.

În decembrie și ianuarie se câștigă prin disciplină, nu prin speranțe

Dacă vrei să cumperi pentru locuire în decembrie și ianuarie, intri cu avantajul unei piețe cu volum subțire și cu finanțare locală mai retrasă. Concluzia practică: negociază dur pe proprietățile care stau, pentru că scăderea tranzacțiilor și căderea operațiunilor ipotecare față de luna anterioară îți spun că vânzătorul serios preferă să închidă acum, nu să mai „testeze piața” încă un trimestru; însă nu confunda prețul de listare cu realitatea, cere comparabile și condiționează oferta de evaluarea bancară.

Dacă vinzi în decembrie și ianuarie, decide dacă vrei bani sau validare emoțională. Concluzia: într-o piață în care tranzacțiile sunt sub noiembrie 2024 și în care prețul din anunț a crescut, cel mai rapid mod de a rata vânzarea este să te agăți de creșterea anuală ca de o lege. Prețul corect acum e cel care bate alternativa cumpărătorului, adică alte anunțuri și costul creditului; dacă nu oferi motiv să aleagă proprietatea ta, vei rămâne în piață până când „creșterea” devine doar uzură.

Dacă investești în decembrie și ianuarie, nu cumpăra povestea cu „chirii sigure” ca scuză pentru randament slab. Concluzia: cu accesibilitatea deteriorată și cu livrări mari de locuințe finalizate în 2025, presiunea pe diferențiere crește, iar câștigul vine din preț de achiziție, nu din prognoze. Intră doar dacă obții discount real față de așteptările din anunț și dacă scenariul tău rezistă la încă două luni de lichiditate scăzută și cost de finanțare care rămâne sus, chiar dacă IRCC coboară ușor în 2026.