Piața imobiliară Bistrița-Năsăud - decembrie 2025: Revenire brutală pe volum, ipoteci +56,41% tranzacții +37,89%

Volumul a sărit, nu pentru că s-a ieftinit viața, ci pentru că lumea a forțat închideri

În județ, decembrie a închis cu 222 tranzacții de unități individuale, adică +37,89% față de luna decembrie din 2024 și un absurd +177,5% față de luna noiembrie din 2025, potrivit ANCPI. Asta nu arată o „piață sănătoasă”, ci o piață împinsă de calendar: final de an, presiune pe semnări, dosare mutate din noiembrie în decembrie, dezvoltatori și vânzători care preferă să nu intre cu stocul nevândut în ianuarie.

Partea incomodă este decuplajul față de restul țării. La nivel național, în decembrie au fost 13.870 tranzacții, în scădere cu 11,37% față de luna decembrie din 2024, deși față de luna noiembrie din 2025 a existat o creștere de 15,31% (tot ANCPI). Cu alte cuvinte, județul a apăsat accelerația exact când piața mare încă frânează. Asta poate fi oportunitate, dar mai des este doar „catch-up” local după luni slabe.

Creditul nu „a devenit ieftin”, doar s-a mișcat mai mult și asta schimbă negocierea

Pe unități individuale au fost 61 operațiuni ipotecare, cu +56,41% față de luna decembrie din 2024 și +117,86% față de luna noiembrie din 2025 (ANCPI). Asta nu înseamnă automat mai mulți cumpărători noi, pentru că operațiunile ipotecare sunt flux juridic și pot include refinanțări sau modificări. Dar în combinație cu explozia tranzacțiilor, semnalul e clar: finanțarea a participat la volum, nu a stat pe margine.

Contextul nu te ajută să te îndrăgostești de credit. IRCC a urcat la 6,06% în trimestrul 4 din 2025, iar inflația a stat sus, la 9,76% în octombrie și noiembrie. Da, IRCC este estimat la 5,68% în trimestrul 1 din 2026, dar asta e o relaxare modestă, nu un cadou. Concluzia practică: cumpărătorii cu credit rămân sensibili la preț, iar vânzătorii care cer „preț de vis” vor descoperi că banca nu finanțează vise, ci evaluări.

Terenurile confirmă că banii aleargă înaintea proiectelor, dar finanțarea începe să scârțâie

Pe intravilan s-au făcut 538 tranzacții, cu +29,95% față de luna decembrie din 2024 și +84,88% față de luna noiembrie din 2025 (ANCPI). Asta e tipic pentru final de an: se securizează poziții, se închid succesiuni, se bat palma pe loturi înainte să se schimbe costuri și condiții. Nu e romantism investițional, e frică de a amâna.

Dar la ipoteci pe intravilan ai 134 operațiuni, cu +69,62% față de luna decembrie din 2024, în timp ce față de luna noiembrie din 2025 există o scădere de 6,29% (ANCPI). Aici apare prima fisură: interesul pe teren crește, dar finanțarea nu accelerează la fel de curat. Mesajul este simplu: se cumpără, dar mai mult cu bani proprii sau cu prudență pe credit, ceea ce va ține prețurile de teren în frâu dacă vânzătorii exagerează.

Oferta viitoare se umflă pe hârtie, însă ritmul real rămâne neregulat

În noiembrie au fost 48 autorizații pentru clădiri rezidențiale, cu +45,45% față de luna noiembrie din 2024, dar cu o scădere de 4% față de luna octombrie din 2025, conform INS. Dacă te bazezi pe mitul „nu se mai construiește, deci prețurile doar urcă”, datele îl fac praf: autorizațiile sunt sus pe termen anual, adică intenția de ofertă există.

Și mai clar e la suprafața autorizată: 8.401 m², cu +44,3% față de luna noiembrie din 2024, dar cu o prăbușire de 43,03% față de luna octombrie din 2025 (INS). Concluzia nu e că „se oprește construcția”, ci că pipeline-ul e volatil și proiectele vin în valuri. Asta creează două efecte: dezvoltatorii vor încerca să vândă mai agresiv când au stoc, iar cumpărătorii vor avea ferestre scurte de negociere bună, nu un trend liniar.

În trimestrul 3 din 2025 s-au finalizat 341 locuințe, cu +45,11% față de anul 2024 și cu +45,73% față de trimestrul 2 din 2025. Asta înseamnă ofertă care intră efectiv în piață, nu doar promisiuni. Într-un județ unde decembrie a fost „pe volum”, această ofertă poate să fie antidotul la euforie: dacă apar mai multe opțiuni, prețul nu mai e dictat doar de cel mai optimist vânzător, ci de cel mai realist.

Veniturile nu validează exuberanța, iar asta face piața ușor de întors

Salariul median a fost 628,21 € în octombrie, în scădere cu 1,57% față de luna octombrie din 2024 și cu 1,02% față de luna septembrie din 2025 (INS). Aici e realitatea pe care reclamele o ascund: puterea de cumpărare locală nu împinge natural prețurile în sus. Când volumul crește într-un astfel de context, explicația nu e „prosperitate”, ci o combinație de grabă, repoziționare și, uneori, discounturi pe care nimeni nu le strigă în piață.

De aici vine riscul pentru următoarele luni: dacă ianuarie și februarie aduc calm sezonier, iar creditul rămâne scump în percepție, cei care au cumpărat în decembrie pe impuls pot dispărea din cerere. Piața nu se prăbușește automat, dar devine brusc selectivă: se vând rapid doar proprietățile corect poziționate, iar restul stau și „colectează” reduceri.

Următoarele două luni nu iartă greșelile de preț și timing

Dacă vrei să cumperi în ianuarie sau februarie, folosește inevitabila răcire de după vârful de semnări din decembrie ca să negociezi condiții, nu povești. Într-o piață unde tranzacțiile au sărit puternic, tentația e să crezi că „se bate lumea pe orice”; nu se bate. Se bate doar pe ce e curat juridic, evaluabil și la un preț care suportă un IRCC încă ridicat, chiar dacă trimestrul 1 din 2026 indică o ușoară relaxare la 5,68%.

Dacă vinzi în ianuarie sau februarie, renunță la mitul că decembrie a rescris nivelul de preț pentru tot anul. Decembrie a fost o lună de închideri și accelerări, nu o promisiune. Dacă pui un preț umflat, vei obține exact opusul: mai puține vizionări și negociatori mai agresivi, pentru că salariul median local a scăzut și cumpărătorii cu credit vor fi verificați de bancă, nu validați de ego-ul tău.

Dacă investești, tratează decembrie ca semnal de lichiditate, nu ca garanție de randament. Terenurile au mers bine pe tranzacții, dar ipotecarea lor a scăzut față de luna anterioară, ceea ce sugerează prudență la leverage. În ianuarie și februarie, avantajul tău vine din răbdare și din capacitatea de a închide rapid când apare un proprietar care trebuie să vândă, nu din presupunerea că „prețurile cresc sigur” într-un județ unde venitul median nu confirmă exuberanța.