Piața imobiliară Bistrița-Năsăud - noiembrie 2025: Lichiditatea se rupe tranzacții -38,46% ipoteci -57,58%

Când volumul cade cu 38,46%, prețul devine o promisiune, nu un fapt

În noiembrie 2025 s-au înregistrat 80 de tranzacții cu unități individuale în județ, cu 38,46% sub nivelul din noiembrie 2024 și cu un recul sever, de 50,92%, față de luna anterioară, conform ANCPI. Concluzia dură este că piața nu mai validează prețurile prin volum: când numărul de cumpărători activi se înjumătățește într-o singură lună, orice „preț cerut” rămas neschimbat devine vulnerabil la renegociere sau la blocaj total.

În oglindă, România a avut 12.028 de tranzacții cu unități individuale, în scădere cu 22,47% față de noiembrie 2024 și cu 16,16% față de luna anterioară, tot pe date ANCPI. Diferența de amplitudine contează: la nivel național încetinirea e reală, dar local frânarea este disproporționată, ceea ce sugerează un risc mai mare ca vânzările să depindă de câteva cazuri punctuale, nu de o cerere stabilă.

Creditul se retrage primul, iar asta împinge piața spre selecție dură

Pe finanțare, semnalul este și mai tăios: în județ au fost 28 de operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 57,58% sub noiembrie 2024 și cu 31,71% sub luna anterioară, potrivit ANCPI. Concluzia este că nu vorbim doar despre „mai puține tranzacții”, ci despre o piață în care cumpărătorul cu credit se rarefiază accelerat, iar proprietățile care nu sunt impecabile la preț și acte rămân primele pe dinafară.

La nivel național, au existat 7.488 de operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 5,24% sub noiembrie 2024 și, interesant, cu 0,69% peste luna anterioară, pe date ANCPI. Contrastul este un avertisment: în timp ce în țară creditarea pare să se stabilizeze marginal, local ea se contractă violent, ceea ce crește probabilitatea ca orice revenire să întârzie și să vină cu condiții mai dure. În plus, IRCC a urcat la 6,06% în trimestrul 4 din 2025, iar acest nivel apasă pe ratele noi exact când volumul de tranzacții deja se subțiază, amplificând riscul de negocieri agresive sau de amânări la semnare.

Terenurile arată o piață cu frână trasă, dar cu credit „nervos”

Pe intravilan, s-au înregistrat 291 tranzacții, cu 12,61% sub noiembrie 2024 și cu 41,09% sub luna anterioară, conform ANCPI. Concluzia este că apetitul pentru proiecte noi și extinderi scade, iar piața intră într-o fază de conservare a capitalului: se cumpără mai rar, iar decizia devine mai sensibilă la preț și la incertitudine.

În același timp, operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 143, cu 56,4% sub noiembrie 2024, dar cu un salt de 62,5% față de luna anterioară, tot pe date ANCPI. Concluzia nu este optimism, ci volatilitate: creșterea față de luna anterioară poate însemna rearanjări de finanțare și dosare împinse la limită înainte ca fereastra de credit să se îngusteze, în contextul în care inflația anuală rămăsese ridicată în octombrie 2025 la 9,76%, iar costurile curente fac orice proiect mai greu de bugetat fără marje de siguranță.

Oferta viitoare nu dispare, se redistribuie și poate prinde piața nepregătită

Dinspre construcții, semnalele sunt amestecate și tocmai de aceea periculoase. În octombrie 2025 au fost 50 de autorizații pentru clădiri rezidențiale, cu 25,37% sub octombrie 2024 și cu 13,79% sub septembrie 2025, conform INS. Concluzia este că pipeline-ul de proiecte ca număr încetinește, ceea ce pe termen mediu ar putea limita oferta, dar nu suficient de rapid încât să „salveze” prețurile în fața unei cereri care tocmai s-a rupt pe volum.

În același timp, suprafața utilă autorizată a urcat la 14.747 m², cu 22,25% peste octombrie 2024 și cu 55,36% peste septembrie 2025, tot pe INS. Concluzia este că dezvoltarea se concentrează în proiecte mai mari sau faze mai consistente, iar acest lucru poate crea un șoc de ofertă locală exact când tranzacțiile curente se subțiază. Dacă cererea nu revine, piața nu se echilibrează prin creșteri de preț, ci prin discounturi, pachete și termene mai flexibile.

Pe livrări, în trimestrul 2 din 2025 s-au finalizat 234 locuințe, cu 31,46% peste 2024 și cu 15,84% peste trimestrul 1 din 2025. Concluzia este că stocul nou nu mai este o promisiune, ci o realitate care intră în concurență pentru puținii cumpărători activi. Aici se vede punctul de inflexiune: dacă vânzările încetinesc mai repede decât intră locuințele noi în piață, presiunea se mută pe vânzător, nu pe cumpărător.

Următoarele 60 de zile cer apărare de capital, nu pariuri

Pentru cumpărători, decembrie și ianuarie arată ca o fereastră de negociere, dar numai pentru cei care intră cu disciplină. Cu tranzacții în scădere puternică și ipoteci prăbușite, puterea este la cel care poate închide rapid și sigur, iar riscul este să supraevaluezi „oportunitățile” fără să verifici lichiditatea reală a zonei și calitatea juridică a proprietății. Dacă mergi pe credit, ține cont că IRCC de 6,06% în trimestrul 4 din 2025 înseamnă stres pe eligibilitate și pe rata maximă suportabilă, deci ai nevoie de marjă în buget și de scenarii conservatoare înainte să semnezi.

Pentru vânzători, următoarele două luni sunt despre supraviețuirea listării, nu despre „a testa piața”. Când volumul se comprimă, cele mai multe proprietăți nu se vând mai ieftin, se vând mai târziu, iar întârzierea costă prin taxe, întreținere și pierderea cumpărătorilor calificați. Ajustarea inteligentă nu înseamnă neapărat o tăiere brutală, ci un preț care să bată alternativele comparabile și termeni care reduc fricțiunea: acte la zi, disponibilitate la evaluare și un calendar de tranzacționare realist pentru decembrie și ianuarie, când cererea poate rămâne subțire.

Pentru investitori, semnalul din noiembrie este un filtru: randamentul nu mai vine din apreciere rapidă, ci din cumpărare corectă și risc controlat. Căderea tranzacțiilor și a ipotecilor sugerează că ieșirea din investiție poate deveni mai lentă, iar inflația încă ridicată în toamna lui 2025 a împins costurile de renovare și operare într-o zonă în care greșelile se taxează imediat. În decembrie și ianuarie, merită urmărite doar activele care pot fi închise cu discount clar față de piață și care rezistă la un scenariu de închiriere mai slab sau la o revânzare întârziată, pentru că lichiditatea este indicatorul care se rupe primul și se repară ultimul.