Piața imobiliară Botoșani - decembrie 2025: Piață decuplată ipoteci +46,88% tranzacții −14,38%

Tranzacțiile cresc față de anul trecut, dar nu te grăbi să-i spui revenire

În județ, în decembrie au fost 125 de tranzacții cu unități individuale, cu 52,44% peste decembrie din anul trecut, dar cu 14,38% sub luna noiembrie. Concluzia incomodă este simplă: piața arată mai bine în comparația cu un decembrie slab din 2024, dar în ritmul curent nu are tracțiune constantă, ci pulsuri care se sting repede.

Contrastul cu țara e și mai crud: la nivel național au fost 13.870 tranzacții, cu 11,37% sub decembrie din 2024, dar cu 15,31% peste noiembrie. Cu alte cuvinte, România a avut un final de an mai activ decât luna anterioară, în timp ce local piața a frânat, deci nu poți pune totul pe „sezon” sau „sărbători”; în Botoșani s-a simțit o limită de cerere, nu doar un calendar.

Ipotecile urcă pe volum mic, semn de stres financiar, nu de optimism

În decembrie s-au înregistrat 47 de operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 14,63% peste decembrie din 2024 și cu 46,88% peste noiembrie. Când ipotecile sar așa, dar tranzacțiile scad, apare întrebarea pe care nimeni nu vrea s-o audă: câte dintre aceste operațiuni sunt cumpărări noi și câte sunt refinanțări, restructurări sau reașezări de garanții? ANCPI numără fluxul juridic, nu „stocul”, iar decuplajul sugerează mai degrabă nevoia de finanțare și reconfigurare decât euforie de achiziție.

La nivel național, ipotecile au fost 8.666, cu 4,67% sub decembrie din 2024 și cu 15,73% peste noiembrie. Asta spune că finanțarea s-a mișcat și în restul țării, dar fără să depășească anul trecut; local însă, creșterea anuală există, ceea ce întărește ideea că aici creditul este folosit mai mult ca instrument de „a face tranzacția posibilă” decât ca semn de încredere. Și da, în fundal ai IRCC în trimestrul 4 la 6,06%, adică bani care nu sunt ieftini, iar inflația din noiembrie la 9,76% îți erodează rapid venitul real; exact mediul în care oamenii sunt împinși spre soluții de finanțare, nu spre decizii relaxate.

Piața terenurilor arată „apetit”, dar creditarea terenurilor se răcește brutal

Pe intravilan, decembrie a adus 435 tranzacții, cu 25,72% peste decembrie din 2024 și ușor peste luna noiembrie, cu 2,35%. Concluzia: interesul pentru teren există și e stabil, dar stabilitatea asta nu înseamnă automat dezvoltare iminentă; poate însemna și cumpărări oportuniste, parcelări, sau repoziționări pentru viitor.

Partea care taie entuziasmul este finanțarea: operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 75, doar cu 4,17% peste decembrie din 2024, dar cu 50% sub noiembrie. Aici semnalul e clar: când creditarea terenurilor se prăbușește într-o lună, fie se retrage banca, fie se retrage cumpărătorul care depinde de bancă. Indiferent pe cine învinovățești, rezultatul e același: terenurile se mișcă mai mult pe cash sau pe tranzacții mici, iar proiectele mari nu prind curaj.

Oferta viitoare crește pe hârtie, dar nu suficient cât să-ți rezolve prețurile

Ultimele date de pe construcții (noiembrie) arată 35 autorizații rezidențiale, cu 66,67% peste noiembrie din 2024, dar cu 32,69% sub octombrie. Și suprafața autorizată a fost 5.060 m², cu 55,21% peste aceeași lună a anului trecut, dar cu 28,8% sub luna anterioară. Concluzia este că dezvoltarea „încearcă” să revină în comparația cu un 2024 modest, însă pe termen scurt nu există o pantă clară de accelerare; oferta viitoare nu vine ca un val care să prăbușească prețurile, ci ca un robinet care se deschide și se închide în funcție de costuri și de cât de repede se vinde.

În același timp, în trimestrul 3 s-au finalizat 209 locuințe, cu 25,9% peste 2024 și cu 9,42% peste trimestrul 2. Asta înseamnă mai multă ofertă livrată, dar nu suficientă ca să schimbe balanța dacă finanțarea rămâne scumpă. Când IRCC urcă la 6,06% în trimestrul 4, iar veniturile nu țin pasul, livrările noi pot deveni stoc greu de absorbit, nu automat „soluția” pentru cumpărători.

Ianuarie și februarie nu iartă pe nimeni, așa că decide rece

Pentru cumpărători: decuplajul dintre tranzacții mai puține și ipoteci mult mai multe îți spune să negociezi fără rușine în ianuarie și februarie. Salariul median din octombrie a fost 606,23 €, în scădere față de anul trecut, iar cu inflația la 9,76% în noiembrie puterea de cumpărare nu arată ca o rampă de lansare. Dacă ai avans solid și venit stabil, ai șanse să obții concesii reale; dacă depinzi de maximul de îndatorare, riști să cumperi „aprobat de bancă”, nu cumpărat sănătos.

Pentru vânzători: nu confunda creșterea de 52,44% față de decembrie din 2024 cu un drept la supraevaluare. În decembrie, piața locală a vândut mai puțin decât în noiembrie, deci lichiditatea se poate evapora rapid. În ianuarie și februarie, cel care câștigă e cel care prețuiește corect și acceptă termeni clari, pentru că publicul solvabil este mai mic decât pare, iar restul se ține în viață din credit scump.

Pentru investitori: terenurile au avut volum, dar finanțarea terenurilor s-a înjumătățit față de noiembrie, iar asta îți spune că piața nu are chef de pariuri mari pe datorie. În ianuarie și februarie, strategia pragmatică este să cumperi doar dacă randamentul chiar suportă dobânda și riscul de neocupare, nu dacă „sigur crește”. Dacă nu poți închide o achiziție cu marjă de siguranță, mai bine stai pe cash și lași pe alții să plătească optimismul cu IRCC.