Piața imobiliară Botoșani - noiembrie 2025: Volum în forță +56,99% dar creditul rămâne fragil

Creșterea de volum e reală, dar calitatea cererii ridică semne de întrebare

În noiembrie 2025 s-au înregistrat 146 tranzacții cu unități individuale în județ, cu 56,99% peste noiembrie 2024 și cu 36,45% peste luna octombrie 2025, conform ANCPI. Concluzia nu este doar că „se vinde”, ci că piața a intrat într-o fază de accelerare care poate fi alimentată de grabă: cumpărători care închid rapid ca să nu piardă o oportunitate sau vânzători care împing stocul înainte de iarnă, când cererea scade de regulă.

Contrastul cu restul țării face semnalul și mai tensionat: la nivel național au fost 12028 tranzacții în noiembrie 2025, în scădere cu 22,47% față de noiembrie 2024 și cu 16,16% față de octombrie 2025, tot pe date ANCPI. Când o piață locală urcă puternic într-un context național care frânează, riscul este ca impulsul să fie local, oportunist și greu de repetat, iar cine cumpără „pe val” să descopere ulterior că lichiditatea nu se menține la același nivel.

Creditarea nu confirmă boom-ul, iar asta poate întoarce piața în câteva săptămâni

Pe segmentul de locuințe, județul a avut 32 operațiuni ipotecare pe unități individuale în noiembrie 2025, cu un plus de 10,34% față de noiembrie 2024, dar cu o scădere de 17,95% față de octombrie 2025, potrivit ANCPI. Concluzia este incomodă: creșterea tranzacțiilor nu este susținută de un val comparabil de finanțare, deci o parte din volum pare să vină din cash, avansuri mari sau tranzacții care ocolesc creditul, iar această structură face piața mai sensibilă la șocuri de încredere și la scăderi de lichiditate.

Național, în noiembrie 2025 au fost 7488 operațiuni ipotecare pe unități individuale, în minus cu 5,24% față de noiembrie 2024, dar ușor peste luna octombrie 2025 cu 0,69%, arătând o stabilizare timidă, nu un reviriment, conform ANCPI. Într-un context în care IRCC urcă la 6,06% în trimestrul 4 din 2025 și abia apoi coboară la 5,68% în trimestrul 1 din 2026, iar inflația rămâne ridicată la 9,76% în octombrie 2025, banca și cumpărătorul pe credit rămân prudenți; concluzia practică este că orice supraevaluare locală poate fi sancționată rapid prin lipsă de finanțare disponibilă la costuri suportabile.

Pe intravilan se vede miza adevărată, iar ipotecile explodează ca semnal de repoziționare

În noiembrie 2025, tranzacțiile cu terenuri intravilane au ajuns la 425, cu 13,33% peste noiembrie 2024 și cu 13,33% față de octombrie 2025, pe date ANCPI. Concluzia este că interesul pentru teren nu doar rezistă, ci se normalizează pe un ritm de creștere moderat, ceea ce poate indica o pivotare a capitalului către active cu flexibilitate mai mare: cumperi teren și decizi ulterior ce construiești sau când vinzi, în funcție de costurile de finanțare și de cererea de locuințe.

Avertismentul major vine însă din finanțare: operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 150 în noiembrie 2025, cu 123,88% peste noiembrie 2024 și cu 61,29% față de octombrie 2025, conform ANCPI. Concluzia este că piața pregătește mișcări în avans: fie dezvoltatori și investitori își securizează pozițiile pe teren prin credit, fie proprietarii își monetizează terenul prin împrumuturi, iar ambele scenarii cresc riscul de presiune la vânzare dacă costurile de finanțare rămân ridicate sau dacă cererea finală nu mai absoarbe proiectele la prețurile dorite.

Oferta viitoare nu promite ieftiniri rapide, dar arată că dezvoltarea se strânge

Pe partea de producție viitoare, în octombrie 2025 au fost 52 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 14,75% sub octombrie 2024, chiar dacă au crescut cu 10,64% față de septembrie 2025, conform INS. Concluzia este că există o revenire tactică, dar nu o schimbare de trend: dezvoltarea rămâne comprimată față de anul trecut, iar asta poate ține sus prețurile pe zonele bune, însă cu riscul unei piețe mai „subțiri”, unde se vinde repede doar ce este corect poziționat și corect prețuit.

Și mai important, suprafața utilă autorizată a fost de 7107 m² în octombrie 2025, cu 26,89% sub octombrie 2024 și ușor peste septembrie 2025 cu 4,06%, tot INS. Concluzia este că proiectele aprobate sunt, în medie, mai mici sau mai puține, ceea ce reduce „supapa” de ofertă pentru 2026; într-o piață care tocmai a accelerat în tranzacții, această constrângere poate alimenta pretențiile vânzătorilor, dar și riscul de blocaj dacă puterea de cumpărare nu ține pasul.

Pe termen scurt, presiunea dinspre ofertă este amplificată de faptul că în trimestrul 2 din 2025 s-au finalizat 191 locuințe, cu 43,61% peste 2024 și aproape dublu față de trimestrul 1 din 2025, cu 98,96%. Concluzia este că a existat un val de livrări care poate fi absorbit, dar nu garantează continuitate; dacă autorizațiile și suprafețele rămân sub anul trecut, oferta nouă poate deveni mai rară, iar piața se poate polariza între produse „vândute imediat” și produse care rămân blocate luni întregi.

În următoarele două luni, disciplina bate intuiția

Pentru cumpărători, decembrie și ianuarie pot fi luni bune doar dacă intri cu protecții: negociază ca și cum volumul din noiembrie a fost un vârf temporar, nu un nou normal, fiindcă diferența dintre tranzacții și creditare arată că lichiditatea poate dispărea brusc. Dacă depinzi de finanțare, ia în calcul că IRCC din trimestrul 4 din 2025 este la 6,06% și abia apoi scade la 5,68% în trimestrul 1 din 2026, deci costul banilor rămâne suficient de mare încât să transforme un preț „acceptabil” într-o rată greu de dus, mai ales când salariul median local a fost 607,12 € în septembrie 2025 și a coborât ușor față de aceeași lună a anului trecut cu 0,69%, conform INS.

Pentru vânzători, mesajul lunii este clar: piața poate plăti, dar nu pentru orice. Saltul tranzacțiilor la 146 în noiembrie 2025 nu înseamnă că poți urca prețul fără consecințe, fiindcă finanțarea pe locuințe a arătat o frână față de luna anterioară, iar asta taie din numărul de cumpărători eligibili exact când intrăm în sezonul cu trafic mai mic. În decembrie și ianuarie, protecția capitalului înseamnă să prețuiești realist și să reduci riscul de „listare lungă”, pentru că odată ce proprietatea stă, puterea de negociere se mută la cumpărător.

Pentru investitori, semnalul cel mai agresiv vine din terenuri: 150 operațiuni ipotecare pe intravilan, cu un salt de 123,88% față de noiembrie 2024, arată că se fac poziționări cu leverage, deci și că va exista presiune pe cash-flow dacă iarna aduce încetinire. În decembrie și ianuarie, strategia defensivă este să tratezi intrarea ca pe o opțiune, nu ca pe o certitudine: țintește discounturi care îți absorb riscul dobânzii și al inflației ridicate, și evită proiectele care depind de o viteză mare de vânzare, fiindcă scăderea autorizațiilor și a suprafeței autorizate față de anul trecut poate limita oferta bună, dar nu garantează cerere solvabilă constantă.