Piața imobiliară Brăila - decembrie 2025: Lichiditate în creștere, tranzacții +49.35% și ipoteci +20.83%

Piața s-a mișcat mai repede decât creditarea, deci avantajul merge la proprietățile corect prețuite

În decembrie 2025, piața locală a câștigat viteză: în județ numărul de tranzacții cu unități individuale a ajuns la 115, în creștere cu 49.35% față de decembrie din anul anterior și cu 8.49% față de luna noiembrie. Concluzia practică este că lichiditatea s-a îmbunătățit, iar pentru proprietățile poziționate realist se reduce timpul de așteptare până la vânzare, însă crește și riscul ca proprietățile supraevaluate să fie ocolite mai rapid, pentru că există alternative în piață.

În același timp, finanțarea nu a ținut complet pasul cu volumul: operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 58, cu 20.83% peste decembrie 2024, dar cu 4.92% sub luna noiembrie. Pentru decizia de cumpărare asta înseamnă că o parte din tranzacții au fost susținute de capital propriu sau de structuri de finanțare care nu cresc imediat fluxul de ipoteci, iar cumpărătorii cu credit au nevoie de preaprobare și de disciplină la buget pentru a nu pierde proprietăți bune în fața celor care pot închide mai rapid.

Brăila a performat contra-curent față de țară, ceea ce susține o piață locală mai rezilientă

La nivel național, decembrie a arătat o scădere a volumului față de decembrie 2024, chiar dacă sezonier a crescut față de luna anterioară: au fost 13870 tranzacții cu unități individuale, cu 11.37% sub aceeași lună a anului trecut și cu 15.31% peste noiembrie. Concluzia pentru piața locală este că accelerarea din județ nu pare doar un efect de calendar, ci mai degrabă un semnal de cerere locală mai fermă decât media, ceea ce tinde să rigidizeze negocierile în zonele cu ofertă bună și să reducă fereastra de discounturi mari.

Și pe ipoteci, România a rămas sub nivelul din decembrie 2024: 8666 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 4.67% mai puțin față de aceeași lună din 2024, dar cu 15.73% mai mult față de noiembrie. Prin comparație, județul are creștere față de anul trecut, însă cu o scădere ușoară față de luna anterioară, ceea ce indică o piață care se mișcă, dar nu se bazează exclusiv pe extinderea creditării; pentru vânzători, asta favorizează strategiile care vizează cumpărători capabili de închidere rapidă, iar pentru cumpărători impune selecție strictă și reacție rapidă.

Pe terenuri intravilane crește interesul, dar finanțarea se retrage, semn de prudență la proiecte

Pe segmentul terenurilor intravilane, activitatea de tranzacționare a crescut puternic: 157 tranzacții în decembrie, cu 17.16% peste decembrie 2024 și cu 24.6% peste noiembrie. Concluzia este că există apetit pentru repoziționare și pentru pregătirea unor proiecte, însă acest apetit nu garantează automat și execuția rapidă, mai ales când finanțarea nu confirmă în același ritm.

Diferența se vede în ipoteci pe terenuri: 63 operațiuni ipotecare în decembrie, cu 25.88% sub decembrie 2024 și cu 23.17% sub noiembrie. Implicația practică este că o parte din cumpărători preferă să nu se leverage-uiască pe teren sau nu obțin ușor finanțare, ceea ce face ca piața terenurilor să fie mai volatilă la preț și la termene; dacă vinzi teren, ai un avantaj dacă accepți termeni contractuali care reduc incertitudinea (documentație completă și termene ferme), iar dacă cumperi, e prudent să negociezi plecând de la riscul de finanțare și de autorizare.

Oferta nouă rămâne cu ritm inegal, ceea ce poate împinge cererea spre stocul existent

Pe partea de ofertă viitoare, semnalul este mixt: în noiembrie 2025 s-au emis 18 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 20% peste noiembrie 2024 și cu 20% peste octombrie. Concluzia este că intenția de construcție există și poate alimenta pipeline-ul, dar nu spune singură cât de multă suprafață intră efectiv în lucru.

Când te uiți la volum, prudența crește: suprafața utilă autorizată a fost 1869 m², cu 20.33% sub noiembrie 2024 și cu 58.59% sub octombrie. Practic, se pot autoriza mai multe proiecte, dar de dimensiuni mai mici sau fragmentate, ceea ce reduce probabilitatea unei creșteri rapide a ofertei noi în următoarele luni; asta tinde să susțină cererea pentru locuințele existente bine poziționate și să reducă presiunea de discount pe segmentele unde stocul este deja subțire.

Pe livrări, trimestrul 3 din 2025 a adus 53 locuințe finalizate, cu 15.22% peste 2024 și cu 70.97% peste trimestrul 2, ceea ce sugerează că o parte din ofertă a intrat deja în piață. Concluzia de timing este că presiunea pe cumpărători nu vine dintr-un deficit absolut, ci din potrivirea dificilă între buget, calitate și viteză de închidere într-o lună în care tranzacțiile au accelerat.

Puterea de cumpărare crește lent, iar costul creditului rămâne un filtru, deci negocierea depinde de finanțare

Salariul median a ajuns la 646.26 € în octombrie 2025, cu 4.12% peste octombrie 2024 și ușor peste luna anterioară, ceea ce ajută la susținerea cererii, dar nu schimbă radical accesibilitatea. În paralel, inflația a rămas ridicată spre final de an, iar IRCC a urcat la 6.06% în trimestrul 4 din 2025, înainte să coboare la 5.68% în trimestrul 1 din 2026, ceea ce sugerează o mică ușurare la început de an, dar nu un salt care să deschidă brusc creditarea pentru toată lumea.

Concluzia practică pentru ianuarie și februarie este că piața rămâne una în care viteza de execuție și certitudinea finanțării fac diferența. Într-o lună cu tranzacții în creștere, cumpărătorii care intră fără preaprobare sau cu buget întins sunt expuși să piardă proprietăți bune, iar vânzătorii care vizează preț maxim trebuie să își calibreze strategia după tipul de cumpărător pe care îl pot atrage: cash sau credit.

Cum te poziționezi în ianuarie și februarie ca să reduci riscul

Dacă vrei să cumperi pentru locuire, ianuarie și februarie sunt favorabile pentru acțiune rapidă, nu pentru a „testa” piața: creșterea tranzacțiilor față de aceeași lună a anului trecut arată lichiditate și competiție, iar scăderea ușoară a operațiunilor ipotecare față de luna anterioară sugerează că poți câștiga negocieri dacă vii cu finanțare clară și termene ferme. Intră în piață doar cu preaprobare, țintește proprietăți unde poți închide repede și negociază pe elemente verificabile (stare tehnică, acte, termen de predare), nu pe așteptarea unei ieftiniri generale.

Dacă vinzi, următoarele două luni sunt bune pentru a cere un preț corect, dar nu pentru a forța piața: volumul de tranzacții peste nivelul de anul trecut îți spune că există cerere, însă diferența dintre creșterea tranzacțiilor și cea a ipotecilor arată că nu toți cumpărătorii pot susține prețuri „aspiraționale”. Poziționează proprietatea la un nivel care să atragă vizionări în primele săptămâni, optimizează prezentarea și documentația și prioritizează cumpărători cu certitudine de plată, chiar dacă asta înseamnă o concesie mică pe preț pentru un termen de închidere rapid.

Dacă investești, ianuarie și februarie cer disciplină: pe unități individuale, lichiditatea în creștere te ajută la exit, dar randamentul depinde de prețul de intrare și de capacitatea de a închide rapid; pe terenuri, creșterea tranzacțiilor combinată cu scăderea ipotecilor semnalează că proiectele se fac mai mult cu capital și cu prudență, deci negocierile pot fi mai bune dacă poți executa fără dependență de credit. În acest context, ia în calcul că inflația ridicată din toamnă și nivelul IRCC din finalul lui 2025 au filtrat cererea pe credit, iar reducerea IRCC din trimestrul 1 poate aduce mai multă concurență spre final de februarie, deci avantajul e la cei care intră mai devreme cu criterii clare și cu plan de ieșire realist.