Piața imobiliară Brăila - noiembrie 2025: Finanțarea crapă, nu piața -44% ipoteci, -4,5% tranzacții

Tranzacțiile scad puțin, dar asta nu înseamnă rezistență

În noiembrie 2025 s-au înregistrat 106 tranzacții cu unități individuale, în scădere cu 4,5% față de aceeași lună din 2024 și cu 6,19% față de luna anterioară, conform ANCPI. Dacă te uiți doar la acest -4,5%, poți să te minți că piața „ține”. Realitatea e mai banală: la un județ cu volum mic, o variație de câteva tranzacții schimbă procentul, dar direcția rămâne clară, lichiditatea se răcește.

Contrastul cu restul țării e și mai dur: la nivel național au fost 12.028 tranzacții, cu 22,47% mai puține față de noiembrie 2024 și cu 16,16% sub octombrie 2025, tot pe date ANCPI. Asta îți spune că „problema” nu e una locală, ci una de cerere la scară mare. Brăila doar pare mai stabilă pentru că are o piață mai mică și mai rigidă, nu pentru că ar avea un motor special de creștere.

Creditul se retrage și îți spune cine mai poate cumpăra

În noiembrie 2025, Brăila a avut 61 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 44,04% sub noiembrie 2024, deși ușor peste octombrie 2025 cu 3,39%, conform ANCPI. Aici e adevăratul semnal: scăderea anuală masivă arată că cererea „dependență de bancă” a fost tăiată din rădăcină. Micuța creștere față de luna anterioară nu repară nimic, e doar zgomot pe un trend clar descendent.

La nivel național, 7.488 operațiuni ipotecare sunt cu 5,24% sub noiembrie 2024 și ușor în plus față de octombrie 2025 cu 0,69%, tot ANCPI. Diferența dintre scăderea modestă la nivel național și prăbușirea locală e un verdict: fie băncile filtrează mai dur profilurile de venit din județ, fie cumpărătorii evită creditul pentru că nu îl mai pot duce. Într-un context în care IRCC urcă în trimestrul 4 din 2025 la 6,06% (de la 5,55% în trimestrul 3), creditul nu mai e „combustibil”, e o frână care selectează brutal cine rămâne la masă.

Terenurile iau lovitura completă, pentru că viitorul s-a scumpit

Pe intravilan, noiembrie 2025 a adus 126 tranzacții, în scădere cu 27,17% față de noiembrie 2024 și cu 30,77% față de luna anterioară, conform ANCPI. Asta nu e „sezonalitate”, e un stop brusc al apetitului pentru proiecte și construcții viitoare. Când oamenii și micii dezvoltatori nu mai au încredere în finanțare și în vânzarea de mâine, terenul e primul lucru pe care îl amână.

Ipotecile pe terenuri intravilane sunt practic evaporate: 82 operațiuni, cu 83,47% sub noiembrie 2024 și cu 56,38% sub octombrie 2025, tot pe ANCPI. Aici nu mai vorbim de „prudență”, ci de retragere. Iar în spate ai și un context de inflație care în toamna lui 2025 stă aproape de 10% (9,76% în octombrie), ceea ce face ca riscul de costuri la materiale, manoperă și dobânzi să fie o loterie proastă pentru oricine vrea să pornească un șantier.

Oferta nouă nu se prăbușește, dar devine mai puțin „de serie”

În octombrie 2025 au fost 15 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 44,44% mai puține față de octombrie 2024 și cu 28,57% sub septembrie 2025, conform INS. Concluzia e simplă: volumul de proiecte noi se subțiază. Asta nu înseamnă automat prețuri mai mari, înseamnă doar că piața primește mai puține produse noi standardizate, iar cei care au stoc bun vor încerca să îl apere la preț.

Paradoxul este că suprafața utilă autorizată a urcat la 4.513 m², cu 39,81% peste octombrie 2024 și cu 100,4% față de septembrie 2025, tot INS. Asta sugerează mai puține autorizații, dar proiecte mai mari sau mai concentrate. Într-o piață unde creditul scade, concentrarea asta e riscantă: dacă nu se vinde repede, presiunea pe cash-flow forțează discounturi, nu povești cu „prețul minim”.

În plus, livrările confirmă încetinirea: în trimestrul 2 din 2025 s-au finalizat 31 locuințe, cu 29,55% mai puține față de 2024 și cu 32,61% sub trimestrul 1 din 2025. Asta îți spune că oferta nouă reală, cea care intră efectiv pe piață, nu vine în val. Doar că, fără finanțare, lipsa ofertei nu e suficientă ca să împingă piața în sus; poate doar să țină anumiți vânzători ancorați în încăpățânare.

Următoarele două luni vor fi despre nervi, nu despre recorduri

Dacă vrei să cumperi pentru locuire în decembrie și ianuarie, condiția e să nu te bazezi pe miracole de dobândă sau pe „revine banca”. Venitul median local, 638,94 € în septembrie 2025, a crescut modest față de septembrie 2024 cu 3,16%, dar inflația din toamnă a alergat mult peste asta, iar IRCC a urcat la 6,06% în trimestrul 4 din 2025. Concluzia practică e că puterea de cumpărare reală nu te ajută, te ajută doar disciplina: preaprobarea fermă, avans mare și negocieri reci cu vânzătorii care au nevoie de timp scurt de vânzare.

Dacă vinzi în decembrie și ianuarie, nu mai e despre „cât valorează apartamentul meu”, ci despre câți cumpărători solvabili rămân. Tranzacțiile au scăzut față de luna anterioară, iar ipotecile sunt în cădere abruptă față de aceeași lună a anului trecut, deci ai mai puțini oameni care pot închide tranzacția fără complicații. Concluzia incomodă: ori ajustezi prețul pentru a atrage cumpărători cu cash sau cu finanțare sigură, ori accepți că vei sta în piață și vei concura cu proprietari care, la un moment dat, vor ceda.

Dacă ești investitor, în următoarele două luni ai două opțiuni realiste: fie cumperi doar dacă discountul e suficient de mare încât să-ți acopere riscul de dobândă și de neocupare, fie stai pe margine. Prăbușirea ipotecilor pe terenuri și scăderea puternică a tranzacțiilor de intravilan arată că piața de „viitor” e înghețată, deci nu te baza pe exit rapid sau pe revânzare în 6 luni. Concluzia e cinică, dar utilă: cel mai bun avantaj acum nu e să fii „curajos”, ci să fii lichid și selectiv, pentru că presiunea de finanțare va scoate la suprafață vânzări forțate exact când ceilalți încă repetă mantra cu „prețurile nu scad niciodată”.