Piața imobiliară Brașov - decembrie 2025: Prețuri încăpățânate, lichiditate în cădere -17,53%

Prețurile cresc, dar nu pentru că piața își permite

În decembrie 2025, apartamentele vechi s-au listat în medie la 2166 €/m², cu 9,17% peste decembrie 2024 și aproape plate față de luna anterioară, la +0,14% (indicele imobiliare). Asta nu este un semn de „piață puternică”, ci un semn de piață rigidă: când tranzacțiile nu țin pasul, prețurile de listare devin mai degrabă o ambiție decât o concluzie.

La apartamentele noi, media de listare a urcat la 2698 €/m², cu 11,07% față de aceeași lună a anului trecut și cu 1,93% față de noiembrie 2025 (indicele imobiliare). Tradus: dezvoltatorii și proprietarii cer mai mult, dar asta nu dovedește că „se vinde mai scump”, ci doar că pragul de intrare se îndepărtează, iar selecția cumpărătorilor devine mai brutală.

Volumul a scăzut, deci piața a pierdut lichiditate, nu nerv

În județ, decembrie a adus 715 tranzacții cu unități individuale, cu 17,53% mai puține față de decembrie 2024, chiar dacă s-a văzut un reviriment sezonier față de noiembrie 2025, la +8,33% (ANCPI). Concluzia e simplă și neplăcută: cumpărătorii nu au dispărut complet, dar s-au rărit suficient cât să transforme vânzarea într-un proces mai lung și mai dependent de discounturi reale, nu de „lăsăm la fața locului mobila”.

La nivel național, scăderea există și ea, dar e mai mică: 13.870 tranzacții în decembrie 2025, cu 11,37% sub decembrie 2024, plus o creștere de final de an față de luna anterioară, la +15,31% (ANCPI). Brașovul arată mai slab decât media țării la capitolul volum, ceea ce spune un lucru: aici pretențiile de preț au alergat mai repede decât capacitatea pieței de a le susține prin tranzacții.

Finanțarea nu ține pasul, iar asta taie din cererea solvabilă

În decembrie 2025, județul a avut 406 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 16,63% sub decembrie 2024, deși peste noiembrie 2025 cu 6,56% (ANCPI). Asta este exact genul de decuplaj care doare: prețurile cer „premium”, dar finanțarea se contractă. Iar când IRCC a urcat în trimestrul 4 din 2025 la 6,06%, cumpărătorul pe credit nu devine mai curajos, ci mai calculat și mai agresiv la negociere.

Național, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 8666, în scădere cu 4,67% față de decembrie 2024, dar cu o revenire puternică față de luna anterioară, +15,73% (ANCPI). Diferența față de Brașov contează: în județ, frâna e mai apăsată, deci cererea pe credit mușcă mai puțin din ofertă. Iar cu inflația încă la 9,76% în noiembrie 2025, bugetele reale sunt sub presiune chiar înainte de semnarea antecontractului.

Terenurile sunt singura zonă care arată poftă de risc

Pe intravilan, județul a închis decembrie cu 1780 tranzacții, în scădere cu 7,82% față de decembrie 2024, dar cu un salt masiv față de noiembrie 2025, la +35,16% (ANCPI). Concluzia: capitalul care nu se grăbește să cumpere apartamente scumpe și greu de finanțat își caută alt pariu, iar terenul rămâne „promisiunea” preferată când lumea vrea randament, dar nu suportă încă prețul final al apartamentului.

Și mai clar se vede în ipoteci: 958 operațiuni ipotecare pe terenuri intravilane, cu 11,14% peste decembrie 2024 și cu un plus exploziv față de noiembrie 2025, +66,61% (ANCPI). Asta nu e dovada că „se construiește sigur”, ci dovada că se finanțează intenții. Dacă autorizațiile și livrările nu confirmă, terenul poate deveni rapid un activ imobilizat, nu o investiție inteligentă.

Oferta viitoare se strânge, iar accesibilitatea se deteriorează

Partea amuzantă, dacă îți place umorul negru, e că „nu se vinde” și „nu se construiește” pot coexista. În noiembrie 2025 au fost 97 autorizații rezidențiale, cu 9,35% sub noiembrie 2024, iar suprafața utilă autorizată a fost de 16.632 m², în scădere cu 6,3% față de aceeași lună din 2024 și cu 30,67% față de octombrie 2025 (INS). Concluzia: pipeline-ul se subțiază, deci presiunea pe preț poate rămâne, dar asta nu repară problema de bază, lipsa de cumpărători solvabili la prețurile cerute.

Pe partea de accesibilitate, salariul median a ajuns la 751,81 € în octombrie 2025, cu doar 2,62% peste octombrie 2024 (INS), în timp ce metrul pătrat s-a îndepărtat. În octombrie 2025 îți trebuiau 3,54 salarii mediane nete pentru un metru pătrat la apartament nou și 2,87 salarii pentru vechi, ambele mai sus decât în octombrie 2024, când erau 3,22 și 2,68 (Minside). Asta este realitatea: piața nu devine „mai premium”, devine pur și simplu mai inaccesibilă, iar asta lovește direct în volumul tranzacțiilor.

Iar livrările confirmă că oferta nouă nu vine să salveze accesibilitatea: în trimestrul 3 din 2025 s-au finalizat 453 locuințe, cu 35,84% mai puține față de 2024 și cu 38,45% sub trimestrul 2 din 2025. Mai puține locuințe noi nu înseamnă automat prețuri sănătoase; înseamnă doar că piața poate rămâne blocată mai mult timp într-un echilibru prost, cu prețuri sus și tranzacții puține.

Următoarele două luni vor fi despre negociere, nu despre validare

Pentru cumpărători, ianuarie și februarie sunt luni bune doar dacă ai stomac pentru negociere și răbdare pentru selecție. Scăderea de 17,53% a tranzacțiilor față de decembrie 2024 îți spune că vânzătorii nu mai au coadă la ușă, iar dacă finanțezi prin credit, intri într-un context în care costul banilor a fost recent ridicat, deci fiecare procent de discount contează mai mult decât „a prins vecinul preț bun”.

Pentru vânzători, următoarele două luni nu sunt despre a „testa piața”, ci despre a decide dacă vinzi sau doar colecționezi vizionări. Prețurile de listare pot arăta bine, dar când operațiunile ipotecare pe unități individuale sunt cu 16,63% sub nivelul de acum un an, nu mai poți cere piaței să confirme ambiția ta. Dacă ai nevoie reală să vinzi, prețul corect este cel care produce ofertă fermă, nu cel care îți place ție.

Pentru investitori, semnalul e dublu și incomod: apartamentele arată scumpe față de puterea locală de cumpărare, dar terenurile arată ca un magnet pentru credit, cu ipoteci pe intravilan în creștere cu 11,14% față de decembrie 2024. În ianuarie și februarie, „pariurile” inteligente sunt cele care au ieșire clară: dacă mizezi pe teren, ai nevoie de un plan realist de autorizare și timing, pentru că entuziasmul din finanțare nu te scapă de un blocaj administrativ sau de o piață de apartamente cu lichiditate scăzută.