Piața imobiliară Brașov - noiembrie 2025: Prețuri în urcare, tranzacții -36,35% și risc de blocaj

Prețurile cresc, dar piața nu mai validează nivelurile

În noiembrie, apartamentele vechi au ajuns la 2163 €/m², cu 10,58% peste noiembrie 2024, iar apartamentele noi la 2647 €/m², cu 11,45% peste aceeași lună din 2024 (indicele imobiliare). Problema nu este că prețul „nu poate” crește, ci că această creștere se întâmplă într-un mediu în care validarea prin tranzacții se subțiază dramatic. Asta este rețeta clasică pentru diferențe tot mai mari între prețul cerut și prețul acceptat, adică negocieri mai dure și perioade mai lungi până la vânzare.

Față de luna octombrie, vechiul a mai urcat cu 0,37%, în timp ce noul a scăzut cu 0,56%. Această divergență mică, dar vizibilă, sugerează un început de repoziționare: dezvoltatorii și revânzătorii de nou sunt mai expuși la costul finanțării și la ritmul contractărilor, iar primele concesii apar de obicei aici. Concluzia practică este că presiunea de negociere se mută treptat dinspre cumpărător spre vânzător, dar nu uniform, ci pe segmente cu competiție mare și stoc similar.

Lichiditatea cade mai repede decât se ajustează așteptările

Semnalul care schimbă jocul este volumul: în județ, tranzacțiile cu unități individuale au fost 660 în noiembrie, cu 36,35% sub noiembrie 2024 și cu 9,22% sub luna anterioară (ANCPI). Asta nu este doar sezonier, pentru că aceeași comparație cu anul trecut arată o contracție severă. Concluzia este că piața intră într-o fază în care prețurile pot rămâne „lipite” sus în anunțuri, dar numărul de închideri reale scade, iar timpul devine adversarul vânzătorului.

La nivel național, România a avut 12028 tranzacții cu unități individuale în noiembrie, în scădere cu 22,47% față de noiembrie 2024 și cu 16,16% față de luna octombrie (ANCPI). Faptul că județul cade mai abrupt decât țara indică un risc local mai mare de blocaj: fie cumpărătorii au devenit mai prudenți, fie bugetele lor nu mai țin pasul cu așteptările, fie ambele. Pentru Brașov, asta înseamnă că „merge și așa” în pricing devine o strategie scumpă, pentru că alternativele cumpărătorului cresc pe măsură ce volumul se mută spre alte piețe sau spre amânare.

Creditul nu se prăbușește, dar se schimbă: semn de stres, nu de sănătate

Pe partea de ipoteci, județul arată aparent stabil: 381 operațiuni ipotecare pe unități individuale în noiembrie, cu 1,6% peste noiembrie 2024 și cu 1,33% peste luna octombrie (ANCPI). Dar aici este capcana: acest indicator măsoară fluxul juridic (înscrieri, reînscrieri, modificări) și poate include refinanțări, nu doar credite noi pentru achiziții. Când tranzacțiile cad, iar operațiunile ipotecare nu cad, concluzia probabilă este că piața își “repară” expunerile, își prelungește finanțările sau își reajustează condițiile, într-un context în care IRCC a urcat la 6,06% în trimestrul 4 din 2025, adică exact când sensibilitatea la rată devine maximă.

La nivel național, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 7488, cu 5,24% sub noiembrie 2024, dar cu 0,69% peste luna anterioară (ANCPI). Asta arată o piață care încă mișcă acte pe credit, dar nu într-o manieră care să susțină accelerarea tranzacțiilor. În paralel, inflația a rămas foarte sus în toamnă, cu 9,76% în octombrie 2025, iar într-un astfel de mediu cumpărătorii devin mult mai atenți la risc și la costul total, nu la „prețul de afișaj”. Concluzia este că finanțarea poate ține piața funcțională, dar nu o poate face lichidă atunci când încrederea scade.

Terenurile se răcesc primele și transmit șocul spre dezvoltare

În noiembrie, județul a avut 1317 tranzacții de terenuri intravilane, cu 34,64% sub noiembrie 2024 și cu 15,25% sub luna anterioară (ANCPI). Terenul este „termometrul” apetitului pentru dezvoltare și pentru investiție pe termen mediu: când scade atât de abrupt, piața transmite că proiectele noi devin mai greu de justificat la prețurile și costurile actuale. Concluzia este că presiunea se mută dinspre povestea de creștere spre disciplina de capital: cine cumpără teren acum o face doar dacă are finanțare robustă și marjă mare de siguranță.

Operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 575, cu 4,8% sub noiembrie 2024 și cu 5,12% sub luna octombrie (ANCPI). Aici mesajul este și mai direct: nu doar că se vând mai puține terenuri, dar și finanțarea/încadrarea juridică pe terenuri încetinește. Concluzia este că lanțul de creare a stocului viitor se contractă, iar asta poate ține prețurile sus pe termen lung, dar pe termen scurt crește riscul de proiecte amânate, renegocieri de preț și presiune pe cashflow în zona de dezvoltare.

Oferta viitoare se subțiază, iar accesibilitatea se deteriorează simultan

Pe partea de construcții, octombrie a arătat o fractură: 96 autorizații rezidențiale, cu 9,09% peste octombrie 2024, dar cu 41,1% sub septembrie (INS). Mai important, suprafața utilă autorizată a fost de 23988 m², în scădere cu 60,65% față de octombrie 2024 și cu 68,76% față de luna anterioară (INS). Concluzia este că, dincolo de numărul de autorizații, proiectele par mai mici sau mai prudente, ceea ce reduce șansele ca oferta nouă să „salveze” rapid accesibilitatea prin volum.

Accesibilitatea se vede în cifrele de venit: salariul median în județ a fost 750,03 € în septembrie, cu 3,39% peste septembrie 2024 (INS), dar prețurile au crescut mult mai repede. În septembrie, erau necesare 3,47 salarii medii nete mediane pentru 1 m² la apartamente noi, față de 3,19 în septembrie 2024, iar la vechi 2,86 față de 2,67. Concluzia este că piața cere un efort tot mai mare din venituri, iar când acest efort crește într-un context de inflație ridicată, cumpărătorul devine mai rar și mai selectiv, ceea ce amplifică riscul de corecții punctuale la proprietățile supraevaluate.

Livrările confirmă volatilitatea: în trimestrul 2 din 2025 s-au finalizat 736 locuințe, cu 38,26% sub 2024, dar cu 80,39% peste trimestrul 1. Concluzia este că oferta există, dar vine în valuri, iar într-o piață cu tranzacții în cădere valurile pot apăsa pe prețurile efective, chiar dacă prețurile de listare rezistă. Pentru cumpărători, asta înseamnă oportunități punctuale; pentru vânzători, înseamnă competiție care poate apărea brusc.

Următoarele 60 de zile cer disciplină, nu impuls

Pentru cumpărători, decembrie și ianuarie sunt luni în care scăderea tranzacțiilor și deteriorarea accesibilității cresc puterea de negociere, mai ales pe segmentele unde noul a început deja să cedeze marginal față de luna anterioară. Concluzia de protecție a capitalului este să cumpărați doar dacă obțineți un discount real față de nivelul de listare și dacă rata rămâne confortabilă inclusiv cu IRCC-ul actual de 6,06%, altfel riscul este să intrați la preț de vârf într-o piață cu lichiditate în contracție.

Pentru vânzători, semnalul nu este prețul, ci viteza de ieșire: când tranzacțiile sunt cu 36,35% sub noiembrie 2024, piața taxează dur încăpățânarea la preț. Concluzia este să setați din start un preț care să atragă cerere calificată și să acceptați negocierea rapidă în decembrie și ianuarie, pentru că fereastra de lichiditate se îngustează, iar proprietățile care stau mult pe piață acum capătă „stigmat” și vor cere ulterior reduceri mai mari.

Pentru investitori, mesajul lunii este că randamentul nu trebuie căutat în creșterea de preț, ci în intrarea corectă și în controlul riscului de finanțare. Concluzia pentru următoarele două luni este să privilegiați activele cu cerere de închiriere evidentă și posibilitate de cumpărare sub prețul de piață prin negociere, evitând expunerile pe terenuri intravilane și proiecte care depind de un ciclu de vânzări rapid, deoarece scăderea tranzacțiilor de teren și reducerea suprafeței autorizate indică prudență în dezvoltare și potențial de blocaj în exit.