Piața imobiliară Brașov - februarie 2026: Prețuri +7,45%, ipoteci -30,52% semnal de ruptură

Prețurile urcă, dar piața cumpără mai puțin decât pare

Prețul mediu de listare a urcat la 2265 €/m², cu 7,45% față de februarie din anul trecut și cu încă 1,66% față de luna anterioară, iar asta întreține ideea că Brașovul „încă duce”. Problema este că acest indicator măsoară așteptări, nu închideri de tranzacții, iar în perioade cu stres pe finanțare prețurile de listare tind să întârzie realitatea: vânzătorii se ajustează ultimii, după ce piața le arată că cererea nu mai închide la aceleași niveluri.

Segmentarea adâncește tensiunea. Apartamentele vechi sunt la 2202 €/m², cu 8,85% peste februarie 2025, iar cele noi sunt la 2695 €/m², cu 8,71% peste aceeași lună din 2025. Când și vechiul, și noul accelerează în același timp, piața transmite un mesaj simplu: proprietarii cer mai mult peste tot, exact într-un moment în care cumpărătorul dependent de credit devine mai rar, iar negocierea începe să se mute din „preț” în „termen” și „condiții”.

Și mai important este ritmul diferit: la nou creșterea față de luna anterioară este de doar 0,45%, în timp ce vechiul urcă cu 1,62%. Asta poate fi un semnal timpuriu că dezvoltatorii au început să apese frâna pe scumpiri, în timp ce proprietarii persoane fizice încă urmăresc vârful. În astfel de episoade, riscul pentru cumpărător este să valideze un preț de listare care se va dovedi greu de susținut la revânzare dacă lichiditatea rămâne slabă.

Tranzacțiile revin față de ianuarie, dar reculul anual arată o piață mai subțire

În județ s-au înregistrat 555 tranzacții cu unități individuale, cu 55,9% peste luna anterioară, însă cu 15,4% sub februarie 2025. Saltul față de ianuarie este un efect sezonier clasic după un început de an lent, dar comparația cu aceeași lună din anul trecut este cea care contează pentru risc: volumul efectiv de piață este mai mic, deci fiecare preț „tare” devine mai dependent de câteva tranzacții reușite și mai vulnerabil la schimbarea sentimentului.

La nivel național, imaginea confirmă că nu este doar o poveste locală: 11170 tranzacții, cu 76,66% peste luna anterioară, dar cu 19,14% sub februarie 2025. Când întreaga țară tranzacționează mai puțin decât anul trecut, Brașovul nu are de unde să „importe” optimism, iar cumpărătorul devine mai selectiv. Concluzia este dură, dar utilă: piața poate arăta activă în februarie, însă nu este o piață relaxată, ci una în care lichiditatea se obține mai greu și la cost de negociere mai mare.

Creditul se retrage exact când prețurile cer validare

Cel mai clar semnal de fragilitate vine din finanțare. În februarie au fost 255 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 30,52% sub februarie 2025, iar scăderea continuă și față de luna anterioară, cu 3,04%. Asta nu înseamnă doar „mai puține credite”, ci mai puține tranzacții care pot susține prețuri ridicate fără discount; iar într-o piață cu listări în creștere, lipsa creditului mută puterea de negociere către cumpărătorul cu avans mare sau cu bani disponibili.

Contrastul cu nivelul național este și el un avertisment: în România, operațiunile ipotecare pe unități individuale sunt 6349, cu 54,7% peste luna anterioară, dar tot cu 20,14% sub februarie 2025. Cu alte cuvinte, există o revenire tactică după ianuarie, însă trendul anual rămâne negativ, deci piața nu a recâștigat încă motorul de credit. În acest context, IRCC rămâne relevant ca presiune de fond: 5,68% în trimestrul 1 din 2026, cu o scădere anticipată la 5,58% în trimestrul 2, ceea ce poate relaxa marginal decizia de credit, dar nu suficient cât să compenseze complet aversiunea la risc instalată în 2025.

Terenurile și ipotecile pe teren arată că dezvoltarea intră în modul defensiv

Pe intravilan, județul a avut 1207 tranzacții, cu 43,01% peste luna anterioară, dar cu 21,32% sub februarie 2025. Asta sugerează că există activitate, însă nu suficientă ca să indice o relansare solidă a apetitului pentru proiecte noi; mai degrabă este o piață în care se închid oportunități punctuale, în timp ce ansamblul rămâne mai rece decât anul trecut. Când terenul încetinește față de aceeași lună a anului anterior, pipeline-ul de dezvoltare devine mai fragil, iar asta se poate transforma ulterior în lipsă de ofertă sau în proiecte amânate, în funcție de accesul la finanțare.

Operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane sunt 455, în scădere cu 33,28% față de februarie 2025, dar ușor peste luna anterioară, cu 2,94%. Aici mesajul este unul de protecție: finanțarea pentru dezvoltare nu curge liber, iar piața își ajustează ambiția. În paralel, inflația anuală a urcat până la 9,69% în decembrie 2025, ceea ce a menținut presiunea pe costuri și pe dobânzi în 2025; într-un astfel de regim, proiectele care nu au marje solide sunt primele care se opresc, iar cumpărătorul de nou poate vedea mai multe negocieri pe stoc existent decât pe prețuri „de viitor”.

Oferta viitoare se strânge, dar asta nu garantează creșteri fără blocaj

Datele de construcții indică o frânare severă a intenției de a construi: în ianuarie 2026 au fost 35 autorizații rezidențiale, cu 41,67% sub ianuarie 2025 și cu 64,65% sub decembrie 2025. În același timp, suprafața utilă autorizată a fost de 8436 m², în scădere cu 11,02% față de ianuarie 2025 și cu 57,55% față de decembrie 2025. Concluzia nu este „se vor scumpi sigur”, ci „oferta viitoare devine mai puțin elastică”: dacă cererea își revine, prețurile pot urca; dacă cererea nu își revine, piața rămâne cu prețuri aspirate în sus și volum care nu le validează.

Pe partea de livrări, trimestrul 3 din 2025 a adus 453 locuințe finalizate, cu 35,84% sub 2024 și cu 38,45% sub trimestrul 2 din 2025. Asta înseamnă că stocul nou intră mai greu în piață, ceea ce poate proteja prețurile pe termen scurt, dar poate accentua și competiția pe puținele produse bune, împingând cumpărătorii să accepte compromisuri. Într-o piață cu ipoteci în scădere, compromisul e periculos: dacă plătești preț de vârf pentru un produs mediocru, ieși ultimul la revânzare.

Accesibilitatea arată de ce tensiunea rămâne ridicată: salariul mediu net în județ a fost 1108,97 € în decembrie 2025, cu doar 3,78% peste decembrie 2024, în timp ce pentru un metru pătrat de apartament erau necesare 2,01 salarii medii nete, peste 1,93 în decembrie 2024. Pentru apartamente noi, indicatorul urcă la 2,43, iar pentru vechi este 1,95, ceea ce arată că presiunea nu este doar pe nou, ci pe întreg coșul. Când accesibilitatea se deteriorează, piața nu se corectează întotdeauna prin scăderi rapide de preț; de multe ori se corectează prin timp mai lung de vânzare și discount negociat, adică prin lichiditate mai slabă.

Martie și aprilie vor testa nervii tuturor, nu doar bugetele

Pentru cumpărători, următoarele două luni ar trebui tratate ca o fereastră de selecție agresivă, nu ca o cursă. Prețurile de listare au urcat, dar ipotecile pe unități individuale au scăzut puternic față de aceeași lună a anului trecut, iar asta crește probabilitatea să găsești vânzători care acceptă condiții mai bune decât în anunț, mai ales pe proprietăți care stau. În martie și aprilie, protecția capitalului înseamnă să testezi piața cu oferte argumentate, să ceri documentația completă și să te asiguri că rata rămâne suportabilă și dacă IRCC nu scade atât de repede pe cât speră piața.

Pentru vânzători, februarie a fost o lună în care prețul cerut a crescut, dar piața solvabilă s-a îngustat, iar asta schimbă regula jocului în martie și aprilie. Dacă vrei să vinzi, riscul mare este să confunzi creșterea indicelui de listare cu certitudinea unei închideri rapide; într-un mediu cu mai puține ipoteci, cumpărătorul bun apare mai rar și dispare repede. Protecția ta este să aliniezi prețul la competiție reală, să pregătești proprietatea impecabil și să fii ferm pe criteriile importante, dar flexibil pe termen și pe mici concesii, ca să nu pierzi singurele ferestre de lichiditate.

Pentru investitori, semnalul lunii este cel al riscului de lichiditate: tranzacțiile sunt sub nivelul de acum un an, iar finanțarea pe unități individuale este și mai jos, în timp ce costul de intrare rămâne ridicat. În martie și aprilie, strategia defensivă este să cumperi doar acolo unde ai discount clar față de alternativa comparabilă și unde poți susține cash-flow-ul chiar dacă exit-ul se amână, deoarece încetinirea autorizațiilor și a locuințelor finalizate poate susține prețurile pe termen scurt, dar nu îți garantează ieșirea rapidă. Dacă randamentul depinde de o nouă rundă de scumpiri, intri într-un joc în care piața îți poate lua timpul ca taxă ascunsă.