Piața imobiliară Brașov - martie 2026: Prețuri în urcare, ipoteci în recul de 14,5%

Prețurile urcă mai repede decât își permit salariile, iar asta nu e o victorie

În martie, prețul mediu de listare al apartamentelor a ajuns la 2272 €/m², cu 6.47% peste aceeași lună a anului trecut și cu doar 0.31% peste februarie. Tradus fără cosmetizare, piața nu accelerează, dar nici nu cedează. Problema reală nu este mica variație față de luna anterioară, ci faptul că prețurile stau sus într-un context în care veniturile nu țin pasul. Salariul mediu net din județ a fost în ianuarie de 1029.98 €, în creștere cu doar 1.11% față de ianuarie 2025, iar asta spune clar că scumpirea locuirii bate avansul veniturilor.

Indicatorul care taie orice poveste optimistă este accesibilitatea. În ianuarie erau necesare 2.16 salarii medii nete pentru un metru pătrat de apartament, față de 2.05 în ianuarie 2025 și 2.01 în decembrie 2025. Cu alte cuvinte, chiar dacă piața nu explodează de la o lună la alta, cumpărătorul obișnuit plătește mai greu. Inflația încă ridicată, la 9.62% în ianuarie 2026, a ros și mai mult din confortul financiar, iar reducerea IRCC la 5.68% în trimestrul 1 și la 5.58% în trimestrul 2 nu schimbă brutal ecuația. Doar o face puțin mai puțin dureroasă.

Segmentul nou cere mai mult, dar nu oferă automat și mai multă siguranță

Apartamentele noi au urcat la 2723 €/m², cu 9.23% peste nivelul din martie 2025 și cu 1.04% peste februarie, în timp ce apartamentele vechi au ajuns la 2222 €/m², cu 8.23% peste anul trecut și cu 0.91% peste luna anterioară. Concluzia este simplă și neplăcută: piața taxează mai agresiv noutatea decât utilitatea. Când ambele segmente cresc aproape în tandem, nu mai vorbim despre un avantaj clar al produsului, ci despre o piață care împinge în sus tot ce prinde.

Asta se vede și în efortul de cumpărare. Pentru un metru pătrat de apartament nou erau necesare 2.6 salarii medii nete în ianuarie, față de 2.41 cu un an înainte și 2.43 în decembrie 2025. La apartamentele vechi, necesarul a urcat la 2.1 salarii, de la 1.96 în ianuarie 2025 și 1.95 în decembrie. Cine repetă că locuințele noi sunt scumpe doar fiindcă sunt mai bune ignoră un detaliu banal: dacă accesibilitatea se deteriorează mai repede decât diferența reală de calitate, cumpărătorul plătește în plus și pentru marketing, nu doar pentru locuire.

Volumul rezistă, dar creditarea slăbește și asta schimbă calitatea cererii

În județ au fost 705 tranzacții cu unități individuale în martie, cu 4.44% peste aceeași lună din 2025 și cu 27.03% peste februarie. La prima vedere pare forță. Dar forța reală nu se măsoară doar în câte acte se semnează, ci și în cum sunt finanțate. În aceeași lună, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 336, în scădere cu 14.5% față de martie 2025, chiar dacă au crescut cu 31.76% față de februarie. Aici este ruptura esențială: piața încă tranzacționează, dar o face cu mai puțin sprijin din credit.

Contextul național confirmă că nu vorbim despre o anomalie locală. La nivelul României, tranzacțiile cu unități individuale au fost 13083, în scădere cu 10.66% față de aceeași lună a anului trecut, deși au crescut cu 17.13% față de februarie, iar operațiunile ipotecare au coborât la 7496, cu 13.28% sub nivelul din martie 2025. Faptul că Brașovul bate media națională la volum nu înseamnă automat piață sănătoasă. Înseamnă mai degrabă că orașul încă atrage cerere solvabilă, inclusiv cumpărători care nu depind integral de bancă.

Oferta viitoare nu justifică panică, dar nici fantezii despre surplus ieftin

Pe partea de dezvoltare, cifrele nu susțin nici discursul despre blocaj total, nici pe cel despre avalanșă de ofertă care va prăbuși prețurile. În februarie au fost emise 69 de autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 20.69% sub februarie 2025, iar suprafața utilă autorizată a fost de 14343 m², în scădere cu 24.18% față de aceeași lună a anului trecut. Cu alte cuvinte, pipeline-ul nou este mai slab decât anul trecut. Asta pune un prag sub prețuri, pentru că nu vine suficientă ofertă nouă cât să forțeze discounturi pe scară largă.

Totuși, cine așteaptă să se rezolve totul prin lipsă de autorizații sare peste un fapt important: în trimestrul 4 din 2025 s-au finalizat 1295 de locuințe în județ, cu 34.34% peste anul 2024 și cu 185.87% peste trimestrul 3 din 2025. Stoc intră în piață, dar nu suficient de mult și nu neapărat exact unde există cererea cea mai sănătoasă. Mai pe scurt, nu urmează nici foamete de locuințe, nici inundație de apartamente ieftine. Urmează selecție mai dură între proiecte bune și proiecte supraevaluate.

Aceeași răcire se vede și pe terenuri. Tranzacțiile cu terenuri intravilane au fost 1398, în scădere cu 5.8% față de martie 2025, iar operațiunile ipotecare pe aceste terenuri au coborât cu 35.52% față de anul trecut. Dezvoltarea nu s-a oprit, dar finanțarea terenului s-a subțiat serios. Asta înseamnă că o parte din viitoarea ofertă va depinde mai mult de capital propriu și de disciplină financiară, nu de optimism ieftin.

În aprilie și mai câștigă cei disciplinați, nu cei care visează ieftiniri miraculoase

Dacă vrei să cumperi pentru locuire în aprilie și mai, nu aștepta o reducere generalizată doar fiindcă ipotecile au slăbit. Prețurile nu arată panică, oferta viitoare nu este suficient de mare cât să rupă piața, iar IRCC coboară doar marginal. Momentul este acceptabil doar dacă ai avans solid, rată suportabilă și alegi proprietăți corect poziționate. Dacă depinzi de limita maximă de credit, piața aceasta nu te protejează, te pedepsește.

Dacă vinzi, renunță la mitul că orice apartament se dă scump doar fiindcă Brașovul încă mișcă mai bine decât media țării. Da, volumul rezistă, dar finanțarea e mai slabă și accesibilitatea s-a deteriorat. Asta înseamnă că proprietățile bune se pot vinde fără teatru, iar cele umflate din pix vor sta. În aprilie și mai, prețul corect și poziționarea realistă bat încăpățânarea. Cine confundă listarea cu valoarea de piață își cumpără singur lunile de așteptare.

Dacă investești, nu mai merge pilotul automat. Randamentul viitor depinde mai puțin de ideea că prețurile cresc oricum și mai mult de diferența dintre activ bun și activ mediocru. Cu finanțare mai slabă, terenuri mai puțin ipotecate și accesibilitate în deteriorare, piața va tolera tot mai greu achizițiile făcute din entuziasm. În următoarele două luni, avantaj au cei cu lichiditate, răbdare și criterii dure. Restul vor descoperi că au cumpărat scump într-o piață care încă urcă, dar nu mai iartă prostia.