Piața imobiliară București - decembrie 2025: Prețuri sus, volum jos, tranzacții -20.74%, ipoteci -16.58%

Prețurile de listare cresc, dar asta nu înseamnă că piața e sănătoasă

Apartamentele vechi au ajuns la un preț mediu de listare de 2159 €/m², cu 16.83% peste decembrie din anul trecut, iar cele noi la 2500 €/m², cu 17.21% peste aceeași lună din 2024 (indicele imobiliare). Mesajul din anunțuri e triunfalist, dar e doar jumătate din poveste: listarea nu e tranzacție, iar piața nu trăiește din speranțe, ci din închideri efective.

Față de luna noiembrie, creșterile de 1.27% la vechi și 2.8% la noi arată că vânzătorii nu au clipit nici măcar la final de an. Problema este că această încăpățânare la preț e alimentată mai mult de inflația încă ridicată (9.76% în noiembrie 2025) decât de o cerere care să justifice scumpirea, iar asta împinge piața într-un regim de selecție: se vând doar apartamentele care bifează calitate, zonă și finanțare, restul rămân la vitrină.

Volumul spune adevărul: scumpire pe hârtie, piață mai mică în contracte

În municipiu s-au tranzacționat 4071 unități individuale, cu 20.74% mai puține decât în decembrie 2024 (ANCPI). Asta e o contrazicere directă a poveștii „se vinde orice”: nu, nu se vinde orice, iar piața este vizibil mai puțin lichidă decât acum un an, chiar dacă anunțurile sunt mai scumpe.

Creșterea față de noiembrie, de 19.42%, nu e dovada unei reveniri miraculoase, ci mai degrabă o revenire sezonieră și o comprimare a deciziilor înainte de închiderea anului. Și la nivel național se vede același tipar, cu 13870 tranzacții și un minus de 11.37% față de decembrie 2024, adică Bucureștiul nu e o excepție, doar un caz mai sever (ANCPI).

Finanțarea nu confirmă scumpirea, iar asta e miezul riscului

Operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 2551 în municipiu, cu 16.58% sub decembrie 2024 (ANCPI). Aici nu vorbim despre „sentiment”, ci despre capacitate: dacă finanțarea scade, plafonul real al cererii scade. Piața poate mima scumpirea prin prețuri cerute, dar nu poate forța băncile și veniturile să țină pasul.

Da, față de luna noiembrie operațiunile ipotecare au urcat cu 23.48%, dar asta nu schimbă tabloul de fond: față de anul trecut e mai puțină activitate ipotecară, iar prețurile sunt mult mai sus. În plus, IRCC a urcat la 6.06% în trimestrul 4 din 2025 și abia coboară la 5.68% în trimestrul 1 din 2026, deci nu vine niciun „cadou” de dobândă care să repare brusc accesibilitatea.

La nivel național, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 8666, cu doar -4.67% față de decembrie 2024 (ANCPI). Diferența contează: Bucureștiul arată o frână mai puternică pe finanțare decât media țării, ceea ce face scumpirea locală și mai greu de susținut fără compromisuri la negociere.

Pământul a rămas fără combustibil, iar asta lovește și „nou”-ul

Pe terenuri intravilane, municipiul a avut 5173 tranzacții, în scădere cu 36.3% față de decembrie 2024, iar operațiunile ipotecare pe terenuri au fost 2939, în scădere cu 37.65% (ANCPI). Asta nu e o corecție minoră, e un semnal că apetitul pentru dezvoltare și pentru blocarea capitalului în teren s-a răcit drastic, exact într-un moment în care apartamentele noi se listează la 2500 €/m² și cresc accelerat.

Creșterile față de luna noiembrie, de 13.1% la tranzacțiile de terenuri și 19.67% la ipoteci, sunt mișcări de final de an, nu un restart structural. Dacă terenul nu se mișcă bine, pipeline-ul de proiecte se subțiază sau devine mai scump de finanțat, iar asta poate menține prețurile de listare sus, dar cu un cost: piață mai rigidă și tranzacții mai puține.

Aici se prăbușește și mitul „se construiește mult, deci prețurile trebuie să cadă”. În noiembrie 2025 au fost doar 33 autorizații pentru clădiri rezidențiale, chiar dacă sunt cu 26.92% peste noiembrie 2024, iar suprafața autorizată a sărit la 140824 m², cu 24.61% peste aceeași lună din 2024 (INS). Pe scurt, câteva proiecte mari pot umfla suprafața, dar nu înseamnă automat ofertă abundentă și ieftină în următoarele luni.

În plus, în trimestrul 3 din 2025 s-au finalizat 2747 locuințe, cu 4.39% mai puține față de 2024, chiar dacă peste trimestrul 2 din 2025 a fost un salt de 47.69%. Concluzia utilă: livrările sunt volatile și nu produc un șoc de ofertă care să justifice așteptarea unui discount generalizat, mai ales când finanțarea e mai strânsă.

Următoarele două luni sunt despre cine clipește primul

Pentru cei care cumpără pentru locuit, ianuarie și februarie sunt luni bune doar dacă intrați cu preaprobarea făcută și cu nervi pentru negociere: prețurile cerute au crescut puternic față de anul trecut, dar volumul și ipotecile sunt mai jos, deci există vânzători care vor trebui să aleagă între timp pierdut și concesii reale. Nu vă bazați pe „scade dobânda și explodează iar cererea”; IRCC doar se temperează în trimestrul 1 din 2026, nu se prăbușește, iar accesibilitatea deja s-a deteriorat, inclusiv prin faptul că în octombrie 2025 un metru pătrat cerea 2.36 salarii mediane la nou și 2.07 la vechi (Minside), în timp ce salariul median era 1015.91 € (INS).

Pentru vânzători, realitatea e simplă: dacă proprietatea nu e în top 20% ca poziție, compartimentare și stare, ianuarie și februarie nu sunt despre „mai pun 5% că așa e piața”, ci despre a seta prețul astfel încât să prindeți cumpărătorii solvabili care încă mai semnează. Într-o piață cu tranzacții în scădere accentuată față de decembrie 2024, cea mai scumpă strategie este să confundați prețul din anunț cu prețul pe care îl acceptă cineva la notar.

Pentru investitori, ianuarie și februarie nu sunt luni de „cumpăr la orice preț că chiria acoperă tot”. Cu prețuri de listare în creștere de peste 17% față de anul trecut și cu finanțarea mai rece, randamentele se comprimă, iar riscul real e să rămâneți blocați cu un activ cumpărat scump într-o piață cu lichiditate mai mică. Dacă nu obțineți un discount clar față de pretențiile din anunț și nu aveți plan pentru o perioadă mai lungă de deținere, mai bine stați pe margine și lăsați piața să vă arate cine e forțat să vândă, pentru că acolo apar singurele oportunități autentice.