Piața imobiliară București - noiembrie 2025: Prețuri încăpățânate, tranzacții -21.85% și lichiditate în cădere

Când prețul urcă, dar piața tace, riscul trece în prim-plan

În noiembrie 2025, apartamentele vechi au ajuns la 2132 €/m², cu 16.89% peste noiembrie 2024 și cu încă 1.43% peste octombrie 2025, iar apartamentele noi au urcat la 2432 €/m², cu 14.72% față de aceeași lună din 2024 și cu 1.33% față de luna anterioară (indicele Imobiliare). Concluzia practică este incomodă: piața nu transmite un semnal de ieftinire, ci de rigiditate, iar rigiditatea prețului într-o perioadă de retragere a cererii crește probabilitatea unei corecții bruște, nu a uneia line.

Creșterile mici față de luna anterioară par „sănătoase” la prima vedere, dar într-un climat în care finanțarea rămâne scumpă, ele funcționează ca un dop în pâlnia tranzacțiilor: vânzătorii țin de preț, cumpărătorii calculează mai dur, iar timpul până la vânzare se lungește. Cu inflația încă la 9.76% în octombrie 2025 și IRCC la 6.06% în trimestrul 4 din 2025, presiunea pe bugete nu dispare, deci piața nu are „combustibil” pentru a valida ușor aceste niveluri de listare.

Lichiditatea s-a rupt, iar asta lovește primul în puterea de negociere

În municipiul București, numărul de tranzacții cu unități individuale a fost de 3409 în noiembrie 2025, cu 21.85% sub noiembrie 2024 și cu 16.03% sub octombrie 2025 (ANCPI). Concluzia este directă: piața a trecut dintr-o fază de „încetinire” într-una de „blocaj”, iar blocajul schimbă regulile jocului, pentru că prețul din anunț devine tot mai des un preț teoretic, nu unul tranzacționabil.

Faptul că scăderea este aproape identică și la nivel național, unde tranzacțiile au fost 12028, cu 22.47% sub noiembrie 2024 și cu 16.16% sub luna precedentă (ANCPI), taie din argumentul „Bucureștiul e o excepție”. Concluzia de risc este că nu vorbim despre o problemă punctuală, ci despre o contracție de lichiditate, iar în astfel de episoade vânzările forțate, chiar dacă sunt puține, pot reseta reperele de preț mai repede decât se așteaptă piața.

Creditarea nu se prăbușește, dar se strânge exact unde contează

În București, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 2066 în noiembrie 2025, cu 7.73% sub noiembrie 2024 și ușor sub octombrie 2025, cu 1.01% (ANCPI). Concluzia este nuanțată, dar importantă: nu vedem un colaps al ipotecării, însă vedem o piață care funcționează mai mult pe ajustări și reconfigurări de finanțare decât pe extinderea sănătoasă a cererii, ceea ce reduce suportul pentru prețuri în următoarele luni.

La nivelul României, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 7488, cu 5.24% sub aceeași lună din 2024, dar cu un plus mic, de 0.69%, față de luna anterioară (ANCPI). Concluzia este un avertisment pentru cumpărători: faptul că ipotecile nu cad la fel de abrupt ca tranzacțiile sugerează că o parte din cererea finanțată rămâne activă, însă nu suficientă ca să absoarbă oferta la prețurile actuale, deci diferența se va vedea în negocieri, termene mai lungi și condiții mai stricte de eligibilitate.

Terenurile și autorizațiile indică o frână pe viitor, dar nu ajută pe termen scurt

În noiembrie 2025, tranzacțiile de terenuri intravilane din municipiul București au fost 4574, cu 28.42% sub noiembrie 2024 și cu 4.09% sub octombrie 2025 (ANCPI). Concluzia este că apetitul pentru dezvoltare și repoziționare pe teren scade agresiv, deci piața începe să se comporte defensiv, iar defensiva pe terenuri apare, de regulă, când actorii își protejează lichiditatea și amână pariurile mari.

Paradoxul este că operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 2456, cu 18.97% sub aceeași lună din 2024, dar cu un plus de 7.06% față de octombrie 2025 (ANCPI). Concluzia probabilă este o piață polarizată: mai puține achiziții, dar tranzacții mai „tehnice” sau mai structurate pe finanțare, ceea ce poate semnala fie negocieri dure cu avansuri mai mari, fie refinanțări și reorganizări de portofoliu, nu un val sănătos de investiții noi.

Pe partea de ofertă viitoare, octombrie 2025 a adus doar 41 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale în municipiul București, cu 29.31% sub octombrie 2024, iar suprafața utilă autorizată a fost 71045 m², cu 35.2% sub aceeași lună din 2024 (INS). Concluzia este că, dacă această frână persistă, va limita oferta pe termen mediu, însă nu rezolvă tensiunea imediată din piață, unde problema este lichiditatea prezentă, nu lipsa de proiecte peste doi ani.

Accesibilitatea s-a deteriorat, iar asta transformă creșterile de preț în capcană

Salariul median din municipiul București a fost 1008.84 € în septembrie 2025, cu 3.76% peste septembrie 2024 (INS), dar această creștere nu ține pasul cu scumpirea locuințelor din 2025. Dovada este în indicatorul de accesibilitate: în septembrie 2025 au fost necesare 2.36 salarii mediane nete pentru 1 m² la apartamente noi, față de 2.05 în septembrie 2024, iar la apartamente vechi 2.06 față de 1.83. Concluzia este că piața cere un efort mai mare din venituri, iar când accesibilitatea se strânge în același timp cu scăderea tranzacțiilor, „creșterea de preț” devine un test de rezistență pentru buget, nu un semn de sănătate.

La această presiune se adaugă faptul că în trimestrul 2 din 2025 s-au finalizat 1860 locuințe, cu 5.68% sub 2024 și cu 27.06% sub trimestrul 1 din 2025. Concluzia de risc pentru următoarele luni este dublă: oferta nouă poate rămâne selectivă și mai scumpă, dar asta nu garantează vânzarea rapidă; într-o piață cu lichiditate în cădere, chiar și o ofertă mai rară poate sta pe loc dacă finanțarea și încrederea nu validează prețul cerut.

Următoarele 60 de zile favorizează apărarea capitalului, nu pariurile

Pentru cumpărători, decembrie și ianuarie arată ca o fereastră bună pentru negociere, dar doar dacă intrați cu disciplină: scăderea tranzacțiilor cu 21.85% față de noiembrie 2024 și reculul suplimentar față de octombrie 2025 indică un bazin mai mic de competitori, însă prețurile de listare încă urcă, deci trebuie tratate ca punct de pornire, nu ca realitate. Concluzia este să cumpărați doar proprietăți cu justificare clară de preț și să condiționați decizia de un scenariu conservator de rată, având în vedere IRCC de 6.06% în trimestrul 4 din 2025, chiar dacă pentru trimestrul 1 din 2026 scade la 5.68%.

Pentru vânzători, următoarele două luni sunt despre evitare, nu despre maximizare: într-o piață în care volumul a căzut abrupt, insistarea pe creșterea de listare cu 1%–2% față de luna anterioară poate costa mult mai mult în timp pierdut decât aduce în preț. Concluzia este să vă poziționați realist față de cererea efectivă și să vă pregătiți pentru negocieri ferme, deoarece cumpărătorii vor folosi scăderea tranzacțiilor și deteriorarea accesibilității ca muniție pentru discount.

Pentru investitori, semnalul din noiembrie sugerează prudență maximă până trece ianuarie: tranzacțiile slabe și ipotecarea în retragere indică un mediu în care ieșirea rapidă din poziție devine mai grea, iar riscul de a rămâne blocat cu un activ supraevaluat crește. Concluzia este să urmăriți oportunități doar dacă randamentul proiectat rămâne solid în scenarii stresate de finanțare și dacă aveți rezervă de lichiditate, altfel piața din decembrie și ianuarie seamănă mai mult cu o etapă de selecție dură decât cu una de expansiune.