Piața imobiliară București-Ilfov - decembrie 2025: Prețuri în urcare 17% cu tranzacții -19%

Prețurile cresc, dar nu mai sunt validate de volum

În București, prețurile de listare au urcat puternic față de aceeași lună a anului trecut atât pe stocul vechi, cât și pe cel nou, ceea ce arată că proprietarii și dezvoltatorii încă au putere de preț în ofertare, dar nu neapărat și în închidere. Apartamentele vechi au ajuns la 2.159 €/m², în creștere cu 16,83% față de decembrie 2024, iar apartamentele noi la 2.500 €/m², în creștere cu 17,21% față de decembrie 2024, conform indicelui Imobiliare.

Creșterile față de luna noiembrie din 2025 au fost moderate, de 1,27% la vechi și 2,8% la noi, deci semnalul major nu este o accelerare bruscă la final de an, ci consolidarea unor niveluri ridicate. Implicația practică este că piața intră în ianuarie și februarie cu așteptări de preț deja întinse, iar negocierea se mută mai mult pe proprietăți cu minusuri clare (etaj, compartimentare, vecinătăți, stare tehnică) decât pe piața în ansamblu.

Lichiditatea rămâne sub presiune, chiar dacă decembrie a avut revenire față de noiembrie

În zona metropolitană București-Ilfov s-au înregistrat 4.783 tranzacții cu unități individuale în decembrie, în creștere cu 15,84% față de luna noiembrie din 2025, dar în scădere cu 19,41% față de decembrie 2024, conform ANCPI. Concluzia este că saltul de final de an arată mai degrabă o sezonalitate (închideri grăbite) decât o întoarcere structurală a cererii la nivelurile de anul trecut.

La nivel național, tranzacțiile cu unități individuale au fost 13.870, cu 15,31% peste noiembrie, dar cu 11,37% sub decembrie 2024, tot pe date ANCPI. București-Ilfov performează mai slab decât media țării pe comparația cu anul trecut, ceea ce sugerează că presiunea dintre preț și accesibilitate se simte mai tare în piața cea mai scumpă și mai dependentă de credit.

Creditarea se dezmorțește pe termen scurt, dar rămâne sub anul trecut și plafonează cererea

Operațiunile ipotecare pe unități individuale din București-Ilfov au fost 3.145 în decembrie, în creștere cu 13,62% față de luna noiembrie din 2025, însă în scădere cu 13,36% față de decembrie 2024, conform ANCPI. Asta arată că există activitate și intenție de cumpărare pe credit, dar nu suficientă cât să readucă piața la lichiditatea din 2024, ceea ce limitează cât de repede pot urca prețurile fără concesii.

La nivel național, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 8.666, în creștere cu 15,73% față de luna noiembrie din 2025 și în scădere cu 4,67% față de decembrie 2024. Diferența dintre București-Ilfov și țară confirmă că în capitală cererea finanțată e mai sensibilă la costul banilor, iar aici contextul contează: IRCC a urcat la 6,06% în trimestrul 4 din 2025, dar este estimat la 5,68% în trimestrul 1 din 2026, ceea ce poate ajuta marginal apetitul de credit în ianuarie și februarie, fără să schimbe peste noapte accesibilitatea.

Terenurile arată prudență în dezvoltare, în ciuda unor autorizații mai ambițioase

Pe intravilan, București-Ilfov a avut 8.417 tranzacții în decembrie, cu 24,56% sub decembrie 2024 și cu 8,42% peste noiembrie, iar operațiunile ipotecare pe terenuri au fost 5.345, cu 28,86% sub decembrie 2024 și cu 7,09% peste noiembrie, conform ANCPI. Când atât tranzacțiile, cât și ipotecile pe teren scad puternic față de anul trecut, mesajul este că actorii mari și cei orientați pe proiecte își calibrează riscul, iar formarea de stoc pentru dezvoltări viitoare e mai selectivă.

În același timp, pe partea de intenție de construire, în noiembrie au existat 372 autorizații pentru clădiri rezidențiale, în creștere cu 17,35% față de noiembrie 2024, iar suprafața utilă autorizată a sărit la 317.603 m², cu 46,33% peste aceeași lună a anului trecut și cu 88,89% peste octombrie, potrivit INS. Concluzia este că există pipeline pe hârtie, dar cu terenurile mai „reci” față de anul trecut, nu toate aceste intenții se vor traduce rapid în livrări, ceea ce menține presiune pe prețuri la proiectele bune și bine finanțate.

Accesibilitatea s-a deteriorat, deci piața se câștigă prin poziționare, nu prin așteptări

În octombrie, salariul median în București-Ilfov a fost 984,82 €, în creștere cu 3,91% față de octombrie 2024, conform INS, însă ritmul este mult sub creșterea ofertelor la apartamente. Rezultatul practic este că cererea solvabilă se îngustează, iar diferența dintre proprietăți „corecte” și cele supraevaluate devine mai mare în timpul de vânzare și în discountul final negociat.

Indicatorii de accesibilitate din București confirmă aceeași direcție: în octombrie erau necesare 2,44 salarii mediane nete pentru 1 m² la apartamente noi (față de 2,18 în octombrie 2024), iar pentru apartamente vechi 2,13 salarii (față de 1,91 în octombrie 2024), conform Minside. Când numărul de salarii necesare urcă, piața devine mai elastică la condițiile de finanțare și la calitatea produsului, iar asta explică de ce prețurile pot crește în ofertare chiar dacă numărul de tranzacții scade.

Pe partea de ofertă livrată, trimestrul 3 din 2025 a adus 5.452 locuințe finalizate în București-Ilfov, cu 16,4% peste 2024 și cu 70,32% peste trimestrul 2 din 2025. Asta înseamnă că în ianuarie și februarie cumpărătorii vor găsi în continuare alternative, în special pe segmentul nou, iar vânzătorii și dezvoltatorii vor concura mai mult pe diferențiatori concreți (stadiu, compartimentare, parcări, eficiență, termene) decât pe povestea generală a pieței.

Recomandări pentru ianuarie și februarie pe o piață scumpă și selectivă

Pentru cumpărători, ianuarie și februarie sunt luni bune pentru negociere disciplinată, nu pentru grabă: prețurile de listare au crescut cu peste 16% față de anul trecut, dar tranzacțiile și ipotecile rămân sub decembrie 2024, ceea ce oferă pârghie acolo unde proprietatea nu este „rară” sau perfect poziționată. Intrați cu preaprobare și țintă clară de buget, iar dacă finanțarea depinde de rată, urmăriți efectul scăderii IRCC în trimestrul 1 din 2026 ca fereastră pentru a securiza un cost mai bun, fără să plătiți premium doar pentru că oferta cere.

Pentru vânzători, primele două luni din an cer realism în preț și execuție: în contextul în care volumul din București-Ilfov este cu aproape o cincime sub decembrie 2024, piața penalizează listările testate agresiv. Dacă proprietatea este medie ca poziție sau stare, o ajustare timpurie și o prezentare impecabilă vă cresc șansele de tranzacționare înainte ca oferta concurentă din segmentul nou (susținută de livrările din 2025) să vă erodeze interesul; dacă proprietatea este premium, protejați prețul, dar fiți flexibili la termeni și la calendar.

Pentru investitori, ianuarie și februarie favorizează selecția și conservarea marjei: scăderea tranzacțiilor și a ipotecilor față de anul trecut indică un exit mai lent dacă intrați la prețuri de vârf, iar pe terenuri semnalul este și mai prudent, cu scăderi mari față de decembrie 2024. Strategia rezonabilă este să vizați active cu cerere structurată (zone cu lichiditate, randament realist, costuri de întreținere mici) și să negociați intrarea pe baza comparabilelor efective, nu a prețurilor de listare, pentru că piața rămâne sensibilă la accesibilitate și la costul banilor.