Piața imobiliară București-Ilfov - noiembrie 2025: Prețuri încăpățânate +16,89%, tranzacții prăbușite -21,99%

Prețurile cresc pentru că sunt cerute, nu pentru că se vând

În București, apartamentele vechi au ajuns la 2.132 €/m², cu 16,89% peste noiembrie 2024 și încă 1,43% față de luna octombrie. Apartamentele noi au urcat la 2.432 €/m², cu 14,72% peste noiembrie 2024 și 1,33% față de luna anterioară, conform indicelui Imobiliare. Concluzia incomodă este simplă: acestea sunt prețuri de listare care validează ambiția proprietarilor, nu lichiditatea pieței; dacă te uiți doar la ele, îți cumperi povestea greșită.

Mitul lunii este că „dacă prețul crește, piața e sănătoasă”. Nu, piața sănătoasă are și volum. Când prețul urcă iar volumul cade, nu ai boom, ai blocaj: proprietarii se uită la vecinul care a pus un anunț mai scump, cumpărătorii se uită la rată și amână, iar diferența se numește timp pierdut și negocieri care apar abia când cineva obosește primul.

Volumul s-a rupt, iar asta taie din orice optimism

În noiembrie 2025, zona metropolitană București-Ilfov a avut 4.129 tranzacții cu unități individuale, cu 21,99% sub noiembrie 2024 și cu 14,48% sub luna octombrie, potrivit ANCPI. Asta nu e o „pauză sezonieră” romantică; este piața care se strânge brusc, iar când lichiditatea dispare, prețurile devin mai puțin relevante decât capacitatea de a închide efectiv o tranzacție.

La nivel național, România a avut 12.028 tranzacții, cu 22,47% sub noiembrie 2024 și cu 16,16% sub luna anterioară, tot din date ANCPI. Concluzia e că nu vorbim despre un accident local, ci despre o frână generală: când toată țara încetinește, Bucureștiul nu este „imun”, doar mai scump.

Implicația practică este crudă: într-o piață cu volum mic, orice vânzător care nu are răbdare plătește prin discount, iar orice cumpărător care vrea „să prindă minimul” fără să negocieze plătește prin timp. Volumul mic nu îți promite ieftinire automată; îți promite doar că tranzacțiile se fac mai greu și cu mai multă presiune pe cei grăbiți.

Creditarea nu te salvează, dar arată cine încă mai mișcă

Pe ipoteci, semnalul este amestecat, dar revelator. În noiembrie, în zona metropolitană au fost 2.768 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 5,14% sub noiembrie 2024, dar cu 5,57% peste luna octombrie, conform ANCPI. Asta sugerează că finanțarea nu s-a prăbușit la fel de tare ca tranzacțiile, deci o parte din piață se mută în refinanțări, reînscrieri și optimizări, nu neapărat în achiziții proaspete.

La nivel național, operațiunile ipotecare au fost 7.488, cu 5,24% sub noiembrie 2024 și aproape plate față de luna anterioară, cu un plus de 0,69%. Mesajul e simplu: creditul nu a reaprins piața, doar o ține conectată la aparate. În plus, IRCC a urcat în trimestrul 4 din 2025 la 6,06%, iar asta nu e combustibil pentru entuziasm; e cost care îți filtrează brutal eligibilitatea și îți face negocierea mai importantă decât „prinderea” unui anumit apartament.

Terenurile și autorizațiile spun aceeași poveste despre 2026, fără cosmetizare

Pe intravilan, în zona metropolitană au fost 7.763 tranzacții în noiembrie, cu 21,23% sub noiembrie 2024 și cu 1,32% sub luna octombrie, iar operațiunile ipotecare pe terenuri au fost 4.991, cu 9,4% sub noiembrie 2024, dar cu 8,43% peste luna anterioară, conform ANCPI. Concluzia: interes există, dar se mută spre poziționare și finanțare, nu spre execuție rapidă; piața pregătește proiecte, nu le validează prin tranzacții multe.

Dinspre ofertă, datele INS pe octombrie arată o frână clară: 373 autorizații de construire rezidențial, cu 15,03% sub octombrie 2024, iar suprafața utilă autorizată a căzut la 168.141 m², cu 26,08% sub aceeași lună din 2024 și cu 28,4% sub luna septembrie. Asta nu îți spune că „se va ieftini”, ci că se consolidează raritatea proiectelor noi și se apasă pedala pe prețul cerut, chiar când cererea reală se subțiază.

Iar livrările deja confirmă încetinirea: în trimestrul 2 din 2025 au fost finalizate 3.201 locuințe, cu 21,87% mai puține față de 2024 și cu 15,98% sub trimestrul 1. Dacă vrei o concluzie tăioasă, ia-o pe asta: oferta viitoare pare mai puțin elastică, deci piața poate rămâne scumpă chiar și când e leneșă. Scump nu înseamnă lichid, iar lipsa de lichiditate este riscul real.

Puterea de cumpărare nu ține pasul, iar asta lovește fix în volum

Salariul median în zona metropolitană a ajuns la 974,96 € în septembrie 2025, cu 3,64% peste septembrie 2024, conform INS, dar prețurile au urcat mult mai repede. Rezultatul se vede în indicatorul de accesibilitate: în septembrie 2025 îți trebuiau 2,44 salarii mediene nete pentru 1 m² la apartamente noi, față de 2,12 în septembrie 2024, iar la vechi 2,14 față de 1,89. Concluzia este că piața a împins costul de intrare în sus mai repede decât a crescut venitul tipic, iar asta explică de ce volumul crapă primul.

Inflația anuală a rămas ridicată până în octombrie 2025, la 9,76%, ceea ce înseamnă că bugetele reale sunt ciuruite exact în zonele care contează la decizia de cumpărare: avans, amenajare, costuri curente. Când costul vieții mușcă, oamenii nu negociază mai puțin, negociază mai agresiv sau dispar din piață. Asta se vede deja în tranzacții, nu în anunțuri.

Următoarele două luni vor recompensa doar disciplina, nu speranța

Pentru cumpărătorii finali, decembrie și ianuarie nu sunt despre „aștept să scadă prețurile”, ci despre a cumpăra doar dacă obții condiții reale: proprietăți cu istoric de stat la vânzare, vânzători presați și o marjă de siguranță la rată. Când tranzacțiile sunt jos și IRCC e la 6,06% în trimestrul 4, riscul nu e că plătești cu 1% mai mult pe metru pătrat, ci că te blochezi cu o rată pe care o simți la primul șoc de cheltuieli.

Pentru vânzători, perioada următoare e simplă și neplăcută: ori ești „preț corect și acte impecabile”, ori ești doar încă un anunț care umflă statisticile. Cu tranzacțiile în cădere puternică față de noiembrie 2024, cumpărătorii rămași nu sunt impresionați de povești, ci de discount și predictibilitate. Dacă nu poți livra asta, pregătește-te să vinzi mai târziu, nu mai scump.

Pentru investitori, decembrie și ianuarie sunt luni de selecție, nu de extindere oarbă. Decuplajul dintre prețurile de listare în creștere și volumul în scădere îți spune că randamentul se face la achiziție, nu „din piață”. Dacă nu poți negocia sub prețul cerut suficient încât să-ți acoperi riscul de lichiditate și costul finanțării, mai bine stai pe cash și lași pe alții să cumpere speranțe.