Piața imobiliară București-Ilfov - februarie 2026: Prețuri +15,91% pe volum mai slab -14,46%

Prețurile cresc, dar nu pentru că oamenii își permit mai mult

În București, prețul mediu de listare la apartamente a ajuns la 2236 €/m², cu 15.91% peste februarie din anul trecut, iar față de luna anterioară a mai adăugat 0.99% (sursa: indicele imobiliare). Asta nu e un „semn de sănătate”, e un semn că vânzătorii își calibrează așteptările după ce văd în piață, nu după cât se închide efectiv. Când prețul urcă constant și lichiditatea nu confirmă, diferența se transformă în timp pierdut și negocieri mai dure.

Segmentele împing povestea și mai sus: apartamentele vechi sunt la 2200 €/m², cu 15.18% peste nivelul de acum un an, iar apartamentele noi sunt la 2500 €/m², cu un salt de 22.73% față de aceeași lună a anului trecut (sursa: indicele imobiliare). Dacă te aștepți ca „nou” să fie automat mai lichid la prețuri cu peste 20% mai mari, te bazezi pe marketing, nu pe matematică. Diferența de preț cere fie venituri mai mari, fie creditare mai lejeră, iar piața nu livrează nici una, nici alta în ritmul ăsta.

Lichiditatea reală scade, iar saltul lunar e doar revenirea după ianuarie

În zona metropolitană București-Ilfov s-au înregistrat 4260 tranzacții cu unități individuale, cu 14.46% mai puține decât în februarie din 2025 (sursa: ANCPI). Asta e cifra care contează, nu câte vizionări au anunțurile. Pe scurt, piața se scumpește într-un ritm pe care volumul nu îl poate susține, iar asta, în mod repetat, produce același rezultat: proprietăți bune se vând, restul se învechesc în listări.

Da, față de luna anterioară tranzacțiile au crescut cu 82.52%. Doar că ianuarie e luna în care piața doarme și apoi se laudă că „a revenit” în februarie. Dacă vrei să citești corect semnalul, nu confunda o revenire sezonieră cu o relansare: indicatorul rămâne sub nivelul de anul trecut, deci „cererea” e mai mică decât povestea din prețuri.

La nivel național, tabloul e și mai dur: 11170 tranzacții cu unități individuale, în scădere cu 19.14% față de februarie din 2025 (sursa: ANCPI). Când și Bucureștiul și țara scad simultan, nu e o problemă locală de ofertă sau „lipsă de anunțuri”, e o problemă de cerere solvabilă în economie.

Creditarea nu validează scumpirea, iar aici se rupe filmul

În București-Ilfov au fost 2308 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 24.65% sub februarie din 2025 (sursa: ANCPI). Asta nu e un detaliu tehnic, e frâna principală: dacă finanțarea scade mai repede decât tranzacțiile, înseamnă că piața fie se mută spre cash, fie pur și simplu nu mai poate susține prețurile afișate cu credit. Iar când IRCC e încă în jur de 5.68% în trimestrul 1 și abia coboară la 5.58% în trimestrul 2, nu primești „cadou” de la dobânzi care să repornească masiv cererea.

Față de luna anterioară, ipotecile au urcat cu 46.54%. Din nou, e aceeași iluzie sezonieră ca la tranzacții: ianuarie e subțire, februarie pare spectaculos. Însă piața se judecă față de aceeași lună a anului trecut, iar acolo mesajul e simplu: mai puțină finanțare, deci mai puțină putere de cumpărare reală.

La nivel național, 6349 operațiuni ipotecare pe unități individuale sunt cu 20.14% sub februarie din 2025 (sursa: ANCPI). Când creditarea scade la scară largă, iar inflația anuală rămâne aproape de 9.69% la final de 2025, nu te mai poți baza pe „salariile cresc și rezolvă” ca justificare universală pentru prețuri.

Terenurile arată pofta de „dezvoltare”, dar finanțarea se subțiază

Pe intravilan în București-Ilfov s-au făcut 7478 tranzacții, cu 11.95% mai puține decât în februarie din 2025 (sursa: ANCPI). Față de luna anterioară, creșterea de 109.29% e iarăși revenirea după ianuarie. Concluzia utilă nu e că „explodează interesul”, ci că, pe fond, activitatea e mai jos decât anul trecut, deci optimismul e mai mult narativ decât cash pus pe masă.

Și mai incomod, operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane sunt 3536, în scădere cu 32.89% față de februarie din 2025 (sursa: ANCPI). Asta sugerează că apetitul de finanțare pentru teren, adică partea cu risc mai mare și orizont mai lung, se retrage. Poți să vinzi povestea cu „investitorii se bat pe loturi”, dar cifrele spun că băncile și cumpărătorii cu leverage sunt mai prudenți.

Oferta viitoare nu e „salvarea”, iar accesibilitatea s-a înrăutățit

În ianuarie, în București-Ilfov au fost 206 autorizații de construire rezidențial, cu 4.63% sub ianuarie 2025 și cu 34.19% sub decembrie 2025 (sursa: INS). Dacă cineva îți spune că „vine un val de proiecte și scad prețurile”, îl poți invita să arate autorizațiile, nu randările. Numărul de proiecte autorizate nu indică o accelerare a pipeline-ului, ba chiar invers.

În același timp, suprafața utilă autorizată a fost de 207468 m², cu 138.81% peste ianuarie 2025, dar cu 39.61% sub decembrie 2025 (sursa: INS). Tradus: câteva proiecte mai mari pot umfla metrul pătrat autorizat fără să rezolve problema de fond a accesibilității. Nu e o promisiune de ieftinire, e doar dovada că oferta se mișcă în salturi, nu constant.

Accesibilitatea nu ține pasul cu prețurile. În decembrie 2025, salariul mediu net în București-Ilfov a fost 1464.42 €, cu 3.36% peste decembrie 2024 (sursa: INS), dar în București îți trebuiau 1.51 salarii medii nete pentru 1 m² de apartament, față de 1.33 în decembrie 2024 (sursa: Minside). Pentru apartamente noi ai urcat la 1.71 salarii pentru 1 m², față de 1.51, iar pentru vechi la 1.47, față de 1.3. Asta e realitatea: chiar dacă salariile cresc, prețurile au alergat mai repede, iar piața devine mai dependentă de credit într-un moment în care creditarea nu confirmă.

Martie și aprilie vor separa piața în câștigători și restul

Pentru cumpărători, următoarele două luni sunt bune doar dacă vrei să negociezi agresiv și ai finanțarea clară dinainte. Tranzacțiile și ipotecile sunt sub nivelul de anul trecut, deci există spațiu de presiune pe vânzătorii care au umflat prețul după „indice”. În martie și aprilie, țintește proprietăți cu istoric de listare lung sau cu concurență directă în zonă și tratează prețul de listare ca pe o invitație la negociere, nu ca pe o realitate.

Pentru vânzători, martie și aprilie nu sunt despre „mai pun 5% că tot crește”, ci despre poziționare. Piața nu te plătește pentru speranțe, te plătește pentru lichiditate. Dacă vrei să vinzi în termen scurt, prețul trebuie să fie defensiv față de alternativele similare, altfel intri în categoria proprietăților care stau la vitrină în timp ce se vând altele. Iar dacă te bazezi pe cumpărător cu credit, amintește-ți că operațiunile ipotecare sunt mult sub anul trecut: cererea finanțată e mai rară și mai pretențioasă.

Pentru investitori, nu e momentul de cumpărat „orice” pe ideea că prețurile cresc inevitabil. În martie și aprilie, avantajul e la cei care cumpără cu discount real sau cu un scenariu clar de randament, pentru că spread-ul dintre prețurile de listare și puterea de cumpărare nu dispare prin magie. Dacă intri pe nou la 2500 €/m² după un avans de 22.73% într-un an, trebuie să ai fie chirie excepțională, fie plan de exit foarte credibil; altfel doar finanțezi optimismul altcuiva.