Piața imobiliară București-Ilfov - mai 2026: Prețuri sus, ipoteci jos, tranzacții plus 12,48%

Piața nu cade, dar nici nu mai crește sănătos

În mai, piața rezidențială din zona metropolitană a livrat un paradox pe care mulți preferă să îl ignore: volumul a crescut, dar creditarea a mers invers. Au fost 4696 tranzacții cu unități individuale, adică o creștere de 12,48% față de aceeași lună a anului trecut și de 13,95% față de luna aprilie, în timp ce operațiunile ipotecare au coborât la 2452, cu 6,27% sub nivelul din mai 2025 și cu 2,58% sub aprilie. Cu alte cuvinte, piața încă vinde, dar nu mai este împinsă de finanțare în aceeași măsură.

Asta contează mai mult decât optimismul reciclat din anunțuri. Când tranzacțiile urcă, dar ipotecile scad, explicația nu este că toată lumea s-a îmbogățit peste noapte. Mai probabil, piața este susținută de cumpărători cu lichiditate, refinanțări mai puține, achiziții selective și un segment care acceptă prețurile actuale fără să depindă integral de bancă. Faptul că la nivel național volumul aproape a stagnat, cu 12379 tranzacții și doar 0,15% peste aceeași lună a anului trecut, arată că București-Ilfov nu urmează țara, ci joacă după propriul exces de concentrare economică.

Prețurile cresc mai ales unde promisiunea costă mult

În București, prețul mediu de listare al apartamentelor a ajuns la 2295 €/m², cu 12,78% peste nivelul din mai 2025 și cu 0,7% peste aprilie. Nu este o explozie lunară, ci o continuare încăpățânată a scumpirii. Segmentul vechi a urcat la 2247 €/m², adică plus 11,35% față de aceeași lună a anului trecut, în timp ce segmentul nou a ajuns la 2637 €/m², cu un salt de 24,45%. Aici este ruptura reală: noul nu mai vinde doar locuire, ci vinde poveste, eficiență, facilități și lipsa renovării. Problema este că povestea costă din ce în ce mai mult.

Cine repetă că prețurile mari sunt automat validate de cerere omite exact partea neplăcută: prețul de listare nu este același lucru cu accesibilitatea, iar piața nouă se îndepărtează rapid de cumpărătorul mediu. Dacă la general vorbim despre scumpire, la apartamentele noi vorbim deja despre o taxă de intrare mult mai severă. Când creditul nu accelerează, iar prețurile la nou o fac, riscul nu este o prăbușire bruscă, ci o piață care rămâne activă doar pentru cei care au avans mare, venituri ridicate sau toleranță la supraevaluare.

Accesibilitatea nu s-a reparat, doar a respirat puțin

Datele de accesibilitate spun clar că apartamentele au devenit mai greu de cumpărat decât acum un an, chiar dacă martie a adus o mică relaxare față de februarie. Pentru un metru pătrat erau necesare 1,49 salarii medii nete, față de 1,34 în martie 2025. La apartamentele noi, povara a urcat la 1,68 salarii, de la 1,4, iar la vechi la 1,46, de la 1,33. Da, față de februarie indicatorii s-au mai temperat, dar asta nu înseamnă că locuințele au redevenit accesibile. Înseamnă doar că salariile au prins temporar din urmă o parte din scumpiri.

Iar sprijinul din venituri este mai fragil decât pare. Salariul mediu net din zona metropolitană a ajuns la 1511,31 € în martie, cu doar 3,2% peste aceeași lună a anului trecut, adică mult sub ritmul în care au crescut prețurile de listare. Inflația a rămas ridicată, la 9,87% în martie, ceea ce roade puterea reală de cumpărare, chiar dacă IRCC a coborât ușor la 5,58% în trimestrul 2 și va fi 5,56% în trimestrul 3. Pe românește, ratele nu mai apasă chiar ca anul trecut, dar nici nu salvează accesibilitatea atunci când prețurile cresc mai repede decât veniturile.

Oferta viitoare există pe hârtie, nu încă în apartamente livrate

Mulți se agață de ideea că oferta nouă va disciplina piața. Deocamdată, asta este mai degrabă o speranță decât un fapt consumat. În aprilie au fost emise 317 autorizații pentru clădiri rezidențiale, cu 2,92% peste aprilie 2025, dar sub martie cu 13,39%, deci nu vorbim despre o explozie clară de proiecte. În schimb, suprafața utilă autorizată a sărit la 269148 m², cu 225,68% peste nivelul din aprilie 2025, ceea ce arată că vin proiecte mai mari, nu neapărat mai multe.

Până când aceste proiecte ajung efectiv pe piață, realitatea este alta: locuințele finalizate în trimestrul 4 din 2025 au fost 4830, în scădere cu 4,26% față de anul 2024 și cu 11,41% sub trimestrul anterior. Asta explică de ce prețurile noi încă stau sus fără să fie serios contestate de ofertă livrată. Pe scurt, piața promite mult înainte să livreze, iar cumpărătorul plătește prezentul pe baza unei oferte viitoare care nu locuiește încă nicăieri.

Semnalul dur este că lichiditatea bate creditul

Același tipar se vede și pe terenuri, ceea ce întărește ideea că problema nu este lipsa totală de activitate, ci retragerea finanțării din motorul pieței. Tranzacțiile cu terenuri intravilane au urcat la 8622, cu 9,62% față de aceeași lună a anului trecut și cu 22,02% peste aprilie, dar operațiunile ipotecare pe terenuri au căzut la 4061, cu 15,24% sub mai 2025 și cu 28,06% sub aprilie. Asta nu este o piață susținută de credit ieftin, ci una în care cine are bani mișcă piața, iar cine depinde de bancă intră mai greu sau amână.

Concluzia incomodă este că reziliența actuală nu este sinonimă cu sănătatea. O piață poate rămâne activă și totuși să devină mai exclusivistă, mai dependentă de cash și mai ostilă pentru cererea normală. Cine așteaptă fie o ieftinire spectaculoasă, fie o nouă explozie alimentată de credit, probabil va fi dezamăgit în ambele direcții. Mai realist este un scenariu cu prețuri încă rigide, negocieri punctuale și o selecție tot mai dură între proprietățile care se vând repede și cele care doar stau listate.

În următoarele două luni câștigă cei care nu se mint singuri

Pentru cumpărătorii care vor să locuiască în apartament, iunie și iulie nu sunt luni de panică, dar nici de romantism financiar. Dacă aveți avans solid și rată suportabilă inclusiv la un cost al creditului care nu se prăbușește, puteți negocia pe proprietățile corect evaluate și bine poziționate. Dacă intrați la limită, mai ales pe segmentul nou unde prețurile sunt deja foarte sus, nu cumpărați iluzia că piața vă va ierta calculele proaste.

Pentru vânzători, mesajul este simplu: încă aveți piață, dar nu pentru orice preț cerut din orgoliu. Volumele bune vă ajută doar dacă proprietatea este aliniată cu bugetele reale și cu concurența din zonă. În iunie și iulie, apartamentele corect poziționate vor continua să circule, dar anunțurile umflate vor sta la conservat, indiferent cât de des repetați că totul se scumpește.

Pentru investitori, următoarele două luni cer disciplină, nu entuziasm. Randamentul de intrare este deja comprimat de prețuri, iar diferența dintre un activ bun și unul mediocru se va vedea mai brutal într-o piață în care creditul nu mai împinge totul înainte. Are sens doar investiția care stă în picioare din chirie, locație și lichiditate la revânzare. Cine cumpără doar fiindcă se teme să nu piardă trenul are șanse mari să descopere că a plătit clasa întâi pentru un vagon aglomerat.