Piața imobiliară Buzău - decembrie 2025: Lichiditate în scădere, ipoteci pe terenuri +93.2%
Decembrie a livrat un paradox periculos: mai multe tranzacții față de luna anterioară, dar o piață mai slabă decât anul trecut, cu tranzacțiile pe unități individuale la 88, pe fondul mutării creditării către terenuri.
decembrie 2024 - decembrie 2025
Revenirea din decembrie maschează o piață mai subțire decât anul trecut
Saltul față de luna noiembrie pare o gură de oxigen, dar este, mai degrabă, o deblocare de final de an. În județ, tranzacțiile cu unități individuale au urcat la 88, cu 23.94% față de luna anterioară, însă rămân cu 14.56% sub nivelul din luna decembrie din 2024, ceea ce indică o piață mai puțin lichidă și mai greu de „curățat” pentru vânzători.
Contrastul cu dinamica națională este un semnal de vulnerabilitate locală: la nivelul României, tranzacțiile au ajuns la 13870, în creștere cu 15.31% față de luna noiembrie din 2025, dar în scădere cu 11.37% față de aceeași lună a anului trecut. Dacă la nivel național scăderea este mai blândă, local presiunea pe negociere crește, pentru că cererea se subțiază mai rapid decât în restul țării.
Concluzia pentru decembrie este incomodă: impulsul de volum din final de an nu schimbă direcția de fond, ci doar amână clarificarea prețului. Când lichiditatea anuală scade, proprietățile „normale” se vând, dar mai lent, iar cele cu compromisuri (acte, eficiență energetică slabă, poziționare, costuri de renovare) încep să rămână în piață și să tragă în jos așteptările.
Creditarea pe locuințe nu confirmă revenirea, ceea ce ridică riscul de recul
Pe unități individuale, operațiunile ipotecare au fost 57, în creștere cu 26.67% față de luna noiembrie, dar cu 1.72% sub luna decembrie din 2024. Mesajul este clar: tranzacțiile au crescut, însă baza de creditare nu a accelerat suficient încât să valideze o cerere sănătoasă; piața rămâne sensibilă la orice șoc de dobândă sau de încredere.
La nivel național, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 8666, cu 15.73% peste luna anterioară, dar cu 4.67% sub aceeași lună din 2024. Diferența între scăderea tranzacțiilor și scăderea ipotecilor sugerează că finanțarea încă ține piața „în viață”, însă în județ decalajul este mai riscant: dacă cererea solvabilă nu crește, orice relaxare temporară a negocierii se poate transforma rapid în presiune de discount în ianuarie-februarie.
În plus, contextul de dobânzi rămâne un filtru dur: IRCC a urcat la 6.06% în trimestrul 4 din 2025, iar scăderea la 5.68% în trimestrul 1 din 2026 ajută psihologic, dar nu resetează costul creditului. Concluzia practică este că tranzacțiile „cu credit” vor fi mai selective, iar proprietățile care nu pot justifica prețul prin calitate și localizare vor fi primele sacrificate.
Terenurile devin punctul fierbinte și pot semnala o schimbare de strategie
Pe intravilan, activitatea nu arată prăbușire, ci repoziționare. Tranzacțiile de terenuri intravilane au fost 369, cu 9.17% peste luna noiembrie, dar cu 2.12% sub luna decembrie din 2024, ceea ce indică o stabilizare a volumului, nu un boom de cumpărări speculative pe cash.
Semnalul real vine din creditare: operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 284, în creștere cu 14.52% față de aceeași lună a anului trecut și exploziv, cu 93.2% față de luna noiembrie. Asta sugerează că o parte din capital nu mai vânează „gata de locuit”, ci încearcă să blocheze teren sau să securizeze proiecte, inclusiv prin refinanțări și restructurări de garanții, într-un moment în care inflația a rămas ridicată spre final de an, cu 9.76% în noiembrie.
Concluzia tensionată: când ipotecile pe terenuri accelerează mult mai rapid decât ipotecile pe unități individuale, piața se poate rupe în două. Segmentul de terenuri poate deveni supraîncălzit local, în timp ce segmentul rezidențial existent rămâne cu lichiditate fragilă, iar prețul se decide mai mult la negociere decât la „listări ambițioase”.
Oferta viitoare crește, dar nu suficient cât să salveze prețurile slabe
Pe zona de pipeline, județul a emis 61 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale în luna noiembrie din 2025, cu 12.96% peste luna octombrie, dar cu 3.17% sub luna noiembrie din 2024. Mesajul este că dezvoltarea nu a murit, dar nici nu accelerează pe un trend robust, ceea ce menține presiunea pe proiecte să fie mai prudente și mai etapizate.
Și suprafața utilă desfășurată autorizată a urcat la 8225 m², cu 11.16% peste luna anterioară, dar cu 3.44% sub aceeași lună din anul trecut. Asta arată că ritmul de producție viitoare nu se umflă suficient încât să creeze o „supraofertă” imediată, însă nici nu oferă un argument solid pentru creșteri de preț: piața se sprijină mai mult pe calitatea stocului existent și pe accesul la finanțare.
În paralel, în trimestrul 3 din 2025 s-au finalizat 128 locuințe, cu 28% peste anul 2024 și cu 36.17% peste trimestrul 2. Concluzia este că intră ofertă nouă în piață, iar într-un context de cerere anuală mai slabă, această ofertă poate amplifica competiția și poate forța reduceri acolo unde produsul nu este diferențiat.
Ianuarie și februarie pot penaliza impulsul din decembrie dacă puterea de cumpărare nu ține pasul
Puterea de cumpărare locală nu oferă un „airbag”. Salariul median a fost 655.87 € în luna octombrie din 2025, aproape plat față de octombrie 2024 (-0.08%) și doar ușor mai sus decât luna septembrie (+0.49%). Într-o economie cu inflație ridicată spre final de an, această stagnare împinge cumpărătorii către praguri stricte de preț și reduce toleranța la renovări, acte incomplete sau costuri ascunse.
Pentru următoarele două luni, riscul principal este ca piața să piardă din „elasticitatea” de după sărbători: decembrie a fost bun pentru închideri, dar ianuarie și februarie sunt, de regulă, luni în care cererea se reface greu, iar proprietățile supraprețuite stau. Dacă tranzacțiile au fost sub nivelul de anul trecut, presiunea se vede rapid în timpul de vânzare și în numărul de renegocieri, nu neapărat în scăderi afișate din prima.
Concluzia de protecție a capitalului este simplă: decembrie nu a confirmat o revenire structurală, ci o repoziționare. Lichiditatea anuală mai slabă la unități individuale, combinată cu explozia ipotecilor pe terenuri, indică un început de inflexiune în preferințe și un risc de volatilitate mai mare în negocieri în ianuarie-februarie.
Recomandări pentru următoarele 60 de zile, orientate pe risc
Pentru cumpărători persoane fizice, ianuarie și februarie sunt potrivite pentru a forța clarificarea prețului, nu pentru a urmări „oferta perfectă” la preț de vârf: folosiți scăderea anuală a tranzacțiilor ca argument de negociere și condiționați decizia de o verificare dură a costului total, fiindcă IRCC încă apasă pe rate chiar dacă scade în trimestrul 1 din 2026. Protejați-vă prin bugete realiste și prin refuzul de a plăti premium pentru proprietăți cu defecte ușor evitabile.
Pentru vânzători, decembrie a fost o fereastră de lichiditate, dar nu o confirmare de trend: dacă ieșiți la piață în ianuarie-februarie, poziționarea la preț trebuie să fie defensivă, altfel veți concura cu ofertă nouă și cu cumpărători mai reci. Un preț corect de la început bate orice „test” de 30 de zile, pentru că piața anual mai slabă penalizează rapid listările care îmbătrânesc.
Pentru investitori, semnalul este că terenurile devin scena principală, dar tocmai de aceea riscul de a cumpăra sus crește: creșterea puternică a ipotecilor pe intravilan poate însemna repoziționare inteligentă, dar și supralicitare locală. În ianuarie și februarie, strategia prudentă este să vânați discounturi pe stoc existent cu lichiditate mai slabă și să tratați terenurile doar cu filtre stricte de urbanism, cash-flow și ieșire, altfel capitalul rămâne blocat exact când volatilitatea negocierii crește.