Piața imobiliară Buzău - noiembrie 2025: Lichiditatea se evaporă, tranzacțiile -34,86% și ipotecile -27,42%
Noiembrie a adus o frână clară a pieței: tranzacțiile s-au retras la 71, semn că decizia de cumpărare se ia mai greu și că puterea de negociere se mută treptat spre cei cu finanțare sigură și termene flexibile.
noiembrie 2024 - noiembrie 2025
Piața s-a subțiat, iar prețul real devine timpul de vânzare
Când volumul cade, primul efect nu este neapărat o scădere imediată a prețurilor, ci o scădere a vitezei de vânzare și o creștere a diferenței dintre „preț cerut” și „preț acceptat”. În noiembrie, în județ au fost 71 de tranzacții cu unități individuale, cu 34,86% mai puține față de noiembrie din 2024, iar scăderea față de luna octombrie din 2025 a fost încă și mai abruptă, de 33,64%, ceea ce indică o comprimare rapidă a cererii efective, nu doar o sezonalitate normală.
Contextul național confirmă direcția, dar arată și că județul resimte mai puternic frâna de lichiditate: la nivelul României au fost 12028 tranzacții în noiembrie, în scădere cu 22,47% față de aceeași lună a anului trecut și cu 16,16% față de luna anterioară. Diferența de intensitate sugerează că în județ competiția între vânzători crește mai repede, iar cumpărătorii au mai multe opțiuni și mai mult timp pentru due diligence.
Finanțarea nu s-a prăbușit, dar nu mai împinge piața
Pe partea de ipoteci, semnalul este de retragere controlată, nu de colaps, însă suficient cât să țină cererea sub presiune. În județ au fost 45 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 27,42% mai puține față de noiembrie din 2024 și aproape stabile față de luna octombrie din 2025, cu un minus de 2,17%. Asta sugerează că cei care cumpără pe credit există încă, dar sunt mai selectivi și intră mai greu în tranzacție.
La nivel național, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 7488, cu doar 5,24% sub noiembrie 2024 și chiar cu 0,69% peste octombrie 2025. Contrastul cu județul indică o piață locală mai sensibilă la înăsprirea condițiilor de creditare și la prudența băncilor. În plus, IRCC a urcat la 6,06% în trimestrul 4 din 2025, ceea ce menține ratele la un nivel greu de „digerat” pentru bugete, chiar dacă pentru trimestrul 1 din 2026 este anticipată o scădere la 5,68%; pentru decembrie și ianuarie, mesajul practic rămâne că finanțarea se obține, dar trebuie pregătită din timp și cu marjă de siguranță.
Terenurile arată retragerea capitalului și amână proiectele noi
Pe terenuri intravilane, contracția este și mai clară, iar aici de obicei se vede prima dată schimbarea de apetit pentru risc. În județ s-au tranzacționat 338 terenuri intravilane, cu 29,88% mai puține față de noiembrie din 2024 și cu 22,65% sub octombrie 2025, ceea ce indică o frână atât din partea micilor dezvoltatori, cât și din partea cumpărătorilor care ar fi construit în regie proprie.
Semnalul de stres vine din ipoteci pe terenuri: au fost 147 operațiuni, cu 37,18% mai puține față de aceeași lună a anului trecut și cu o scădere abruptă față de luna anterioară, de 73,8%. O astfel de cădere, chiar dacă poate include efecte de calendar și refinanțări absente, transmite că finanțarea pentru achiziții speculative sau pentru pipeline de proiecte s-a răcit puternic, ceea ce poate reduce presiunea de creștere a prețurilor pe teren în următoarele trimestre.
Oferta viitoare pare să crească, dar nu suficient cât să anuleze negocierea
Dinspre construcții, datele cele mai recente arată că intenția de a construi nu a dispărut, însă ritmul e inegal și poate alimenta o ofertă fragmentată, nu un val uniform. În octombrie au fost 54 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 63,64% peste octombrie din anul anterior, dar cu 6,9% sub septembrie 2025; concluzia practică este că dezvoltatorii au avut încă proiecte care au mers înainte, însă intră într-o perioadă în care vor prioritiza fazarea și pre-vânzarea.
Suprafața utilă autorizată a fost de 7399 m², aproape plată față de anul trecut, cu un plus de 1,55%, dar în scădere cu 22,72% față de luna anterioară. Asta sugerează că creșterea de autorizații nu înseamnă automat proiecte mai mari, iar în lunile următoare piața va fi dominată de stocuri existente și de proprietăți care trebuie repoziționate la cerere, ceea ce întărește negocierea pe unitățile deja listate.
Pe livrări efective, trimestrul 2 din 2025 a adus 94 locuințe finalizate, în creștere cu 28,77% față de 2024 și cu 118,6% față de trimestrul 1 din 2025. Implicația pentru decembrie și ianuarie este că presiunea de „a vinde repede” poate crește la o parte dintre proprietarii care concurează cu locuințe mai noi sau recent finalizate, mai ales în segmente comparabile ca preț și zonă.
Puterea de cumpărare nu accelerează, iar inflația ridicată menține prudența
În septembrie 2025, salariul median a fost de 652,66 €, practic staționar față de septembrie 2024, cu un minus de 0,31%, și ușor peste august 2025, cu 1,01%. Într-un context în care inflația anuală a urcat puternic în a doua parte a anului, atingând 9,76% în octombrie 2025, bugetele reale rămân tensionate, iar cumpărătorii tind să ceară fie discount, fie condiții mai bune (mobilare, termen de eliberare, acte complete) ca să compenseze costul total de deținere.
Decembrie și ianuarie favorizează negocierile, nu graba
Pentru cumpărătorii care vor locuire, următoarele două luni sunt bune pentru căutări disciplinate și ofertare fermă, nu pentru compromisuri. Scăderea puternică a tranzacțiilor și retragerea ipotecilor local creează spațiu de negociere, dar doar pentru cei care vin cu preaprobare, avans clar și termen scurt de semnare; altfel, riscul este să pierdeți proprietățile corecte către cumpărători mai pregătiți, chiar într-o piață lentă.
Pentru vânzători, decembrie și ianuarie cer repoziționare și control al riscului de „listare lungă”. Cu lichiditatea la un nivel scăzut, strategia eficientă este să tratați prețul ca pe un instrument de viteză: dacă aveți nevoie de vânzare în 30-60 de zile, reduceți fricțiunile prin acte complete, disponibilitate la vizionări și o marjă reală de negociere; dacă nu există presiune, puteți testa piața, dar cu praguri clare de ajustare după primele săptămâni fără interes consistent.
Pentru investitori, semnalul este mixt: volumele mici pot deschide intrări bune, însă doar pe active unde randamentul din chirie și costul de finanțare sunt compatibile. În decembrie și ianuarie merită urmărite proprietățile cu discount verificabil față de comparabile și scenarii conservative de ocupare, mai ales că IRCC a fost 6,06% în trimestrul 4 și abia din trimestrul 1 din 2026 este așteptat la 5,68%; dacă randamentul nu acoperă confortabil dobânda și riscul de perioade fără chiriaș, amânarea sau negocierea agresivă este decizia mai sigură.