Piața imobiliară Călărași - decembrie 2025: Tranzacții ușor sus, ipoteci în picaj -46.67%

Volumul crește doar pentru că baza e jalnică, nu pentru că e sănătos

În decembrie 2025 s-au înregistrat 19 tranzacții cu unități individuale în județ, adică o scădere de 32.14% față de luna decembrie din 2024, chiar dacă față de luna anterioară apare o creștere de 11.76% (sursa: ANCPI). Concluzia e simplă: piața locală nu „își revine”, doar oscilează pe un volum atât de mic încât orice tranzacție în plus arată ca o victorie.

La nivel național, decembrie a avut 13,870 tranzacții, cu 11.37% sub decembrie 2024, dar cu 15.31% peste luna anterioară (sursa: ANCPI). Diferența importantă nu e procentul, ci contrastul: România are rebound sezonier, județul are zgomot statistic. Când ești la 19 tranzacții, nu ai trend, ai întâmplări.

Finanțarea s-a rupt în două, iar asta ucide prețurile „ferme”

În decembrie, județul a avut 16 operațiuni ipotecare pe unități individuale, în scădere cu 30.43% față de luna decembrie din 2024 și, mai grav, în scădere cu 46.67% față de luna anterioară (sursa: ANCPI). Asta nu e un detaliu tehnic: arată că tranzacțiile care se fac sunt mai degrabă cu bani cash, avansuri mari sau dosare începute mai demult, iar cererea solvabilă care trăiește din credit tocmai a fost scoasă din ecuație.

Național, ipotecile pe unități individuale sunt la 8,666, doar cu 4.67% sub decembrie 2024 și cu 15.73% peste luna anterioară (sursa: ANCPI). Cu alte cuvinte, în România finanțarea încă mișcă, dar local se gripează. Când piața ta nu poate replica dinamica națională, mitul „prețurile nu au de ce să scadă” devine doar o scuză pentru anunțuri vechi.

Contextul nu ajută: IRCC urcă la 6.06% în trimestrul 4 din 2025, ceea ce înseamnă costuri mai mari pentru creditele cu dobândă variabilă exact când inflația a rămas lipită de aproape două cifre în toamnă, la 9.76% în noiembrie 2025. Când banii sunt scumpi și instabili, piața pe credit nu se „relansează” prin optimism, ci prin discount.

Terenurile au căzut în gol, deci specula și dezvoltarea se dezumflă

Pe intravilan, decembrie a adus 70 tranzacții, cu 64.82% sub decembrie 2024 și cu 33.96% sub luna anterioară (sursa: ANCPI). Asta nu e doar „sezon de iarnă”; e un semn că apetitul pentru viitor a scăzut brusc. Când terenurile nu se mai mișcă, dispare combustibilul pentru promisiuni despre „noua zonă care explodează”.

Finanțarea terenurilor e și mai urâtă: 63 operațiuni ipotecare pe intravilan, în scădere cu 50% față de luna decembrie din 2024 și cu 89.62% față de luna anterioară (sursa: ANCPI). Dacă te întrebi ce se întâmplă, răspunsul e simplu și incomod: în județ, capitalul care ridica pariuri pe dezvoltare a tras frâna. Când creditarea se evaporă aproape complet într-o lună, nu e „pauză”, e frică.

Oferta viitoare nu dispare, doar se reorientează, iar asta apasă piața existentă

În noiembrie 2025 s-au emis 31 autorizații pentru clădiri rezidențiale, cu 13.89% sub noiembrie 2024 și cu 8.82% sub octombrie 2025 (sursa: INS). Concluzia: „numărul de proiecte” se răcește, deci dezvoltatorii devin mai selectivi sau amână. Pentru proprietarii care vând locuințe existente, asta nu e neapărat o veste bună: o piață slabă nu crește prețul stocului vechi, ci scade viteza de vânzare.

Partea ironică este că suprafața utilă autorizată a urcat la 5,112 m², cu 21.54% peste noiembrie 2024 și cu 32.54% peste octombrie 2025 (sursa: INS). Asta sugerează mai puține autorizații, dar mai „grele”, deci proiecte mai mari sau mai dense. Impactul e clar: dacă aceste proiecte se materializează, vor concura direct cu revânzările, iar în piață cu creditare slabă concurența se rezolvă prin preț și termene, nu prin povești.

Pe livrări, trimestrul 3 din 2025 a avut 74 locuințe finalizate, cu 28.85% sub 2024, dar cu 48% peste trimestrul 2 din 2025. Mesajul e dublu: pe termen mai lung se simte frâna, dar pe termen scurt încă intră produse în piață. Într-un județ cu tranzacții puține, orice val de livrări lovește direct în puterea de negociere a vânzătorilor.

În ianuarie și februarie câștigă cine negociază, nu cine speră

Pentru cumpărători, următoarele două luni sunt bune doar dacă intri cu o condiție simplă: să nu confunzi „mai multe anunțuri” cu „mai multe oportunități”. Cu tranzacții încă la minus 32.14% față de decembrie 2024 și cu ipoteci căzute, ianuarie și februarie sunt luni de negociere agresivă: ceri discount, termen scurt și acte în regulă, pentru că vânzătorul care chiar trebuie să vândă nu are public pe credit care să-l salveze.

Pentru vânzători, adevărul neplăcut este că „nu mă grăbesc” e adesea doar o formă elegantă de a bloca proprietatea în piață. Când ipotecile au scăzut cu 46.67% față de luna anterioară, baza de cumpărători se îngustează, iar în ianuarie și februarie asta se traduce prin vizionări puține și oferte sub așteptări. Dacă vrei să vinzi, nu testa piața cu prețuri din povești; prețul corect e cel care închide tranzacția, nu cel care îți confirmă orgoliul.

Pentru investitori, piața nu e „ieftină” doar pentru că volumul e mic; e riscantă pentru că lichiditatea e subțire și ieșirea poate dura. Prăbușirea terenurilor, cu tranzacții intravilane la minus 64.82% față de decembrie 2024, spune că pariurile pe dezvoltare și flipping sunt în defensivă. În ianuarie și februarie, singurul pariu rezonabil este cel cu marjă mare și plan B clar, adică proprietăți care se pot închiria la un randament real și pot fi ținute mai mult timp fără să te sufoce finanțarea.