Piața imobiliară Călărași - noiembrie 2025: Lichiditatea se prăbușește, ipotecile sar 66.67%

Căderea tranzacțiilor nu mai e sezonieră, e o fractură de cerere

În noiembrie 2025, județul Călărași a închis doar cu 17 tranzacții cu unități individuale, ceea ce înseamnă o scădere de 67.92% față de aceeași lună din 2024 și o contracție de 61.36% față de octombrie 2025. Aici nu vorbim despre „o lună mai slabă”, ci despre o piață care își pierde capacitatea de a absorbi oferta la prețurile cerute, ceea ce crește probabilitatea ca proprietățile listate să stea mai mult pe piață și să se vândă doar după renegocieri.

Contrastul cu nivelul național confirmă că problema locală este mai ascuțită decât media: în România au fost 12028 tranzacții, în scădere cu 22.47% față de noiembrie 2024 și cu 16.16% față de luna octombrie. Dacă la nivel național piața încetinește, în Călărași ea se blochează, iar blocajul înseamnă risc mai mare pentru oricine vrea să vândă repede sau să iasă dintr-o investiție.

Ipotecile cresc când vânzările cad, semn că banii caută ieșiri, nu intrări

În același noiembrie, operațiunile ipotecare pe unități individuale au ajuns la 30, cu 30.43% peste noiembrie 2024 și cu 66.67% peste octombrie 2025, potrivit ANCPI. Într-o piață sănătoasă, ipotecile urcă împreună cu tranzacțiile, pentru că finanțarea împinge cumpărarea. Aici, combinația inversă sugerează mai degrabă refinanțări, restructurări, actualizări de garanții sau presiune pe debitori, adică activitate juridică de „gestionare a riscului”, nu o revenire a cererii.

La nivel național, operațiunile ipotecare au fost 7488, cu 5.24% sub noiembrie 2024, dar ușor peste octombrie 2025, cu 0.69%. Asta întărește ideea de divergență: în timp ce România rămâne relativ plată pe ipoteci, Călărași accelerează pe partea de acte, exact când se golește pe partea de vânzări. Într-un context în care IRCC a urcat la 6.06% în trimestrul 4 din 2025, iar pentru trimestrul 1 din 2026 este estimat la 5.68%, tensiunea pe costul banilor rămâne suficientă cât să țină cumpărătorii prudenți și să forțeze decizii defensive la cei deja îndatorați.

Pe intravilan se vede panică administrativă, nu entuziasm de dezvoltare

Terenurile intravilane trimit un semnal și mai neliniștitor: tranzacțiile au fost 106, în scădere cu 45.92% față de noiembrie 2024 și cu 77.87% față de luna anterioară, în timp ce operațiunile ipotecare pe intravilan au explodat la 607, cu 605.81% peste noiembrie 2024 și cu 366.92% peste octombrie 2025, conform ANCPI. Când vânzările de teren cad, dar ipotecile pe teren sar de câteva ori, cel mai probabil se fac rearanjări de garanții și presiuni de finanțare în zona de dezvoltare, ceea ce poate preceda fie vânzări accelerate de active, fie stoparea unor proiecte.

Implicația practică este dură: terenul devine mai puțin lichid exact când riscul financiar crește. Pentru investitori, asta înseamnă că exitul poate costa mult, iar pentru proprietari înseamnă că „prețul de vis” nu mai are cumpărător la capătul negocierii. Într-o perioadă cu inflație ridicată în toamnă, cu 9.76% în octombrie 2025, presiunea pe cheltuieli și pe dobânzi reale continuă să muște din apetitul pentru achiziții speculative și din capacitatea de a susține proiecte fără cash solid.

Oferta viitoare se strânge, dar nu salvează prețurile pe termen scurt

Datele de la INS arată o reducere a fluxului de proiecte noi: în octombrie 2025 au fost 34 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 26.09% sub octombrie 2024 și cu 27.66% sub septembrie 2025. În plus, suprafața utilă desfășurată autorizată a fost de 3857 m², cu 31.36% sub octombrie 2024 și cu 37.73% sub septembrie 2025. Concluzia nu este că prețurile vor crește imediat, ci că piața intră într-o fază de protecție a capitalului: dezvoltatorii și micii constructori reduc expunerea, ceea ce poate limita oferta în 2026, dar nu repară lipsa de cerere din prezent.

Semnalul de frânare este confirmat și de livrările efective: în trimestrul 2 din 2025 au fost finalizate 50 de locuințe, cu 42.53% sub 2024 și cu 29.58% sub trimestrul 1 din 2025. Pe termen scurt, scăderea livrărilor nu aduce automat tranzacții, pentru că piața este condusă acum de accesul la finanțare și de încredere. Când lichiditatea se rupe, prețurile nu se ajustează uniform, ci prin „accidente” punctuale: un vânzător stresat poate seta noul reper de piață.

Capacitatea de cumpărare se subțiază, iar negocierea devine agresivă

În septembrie 2025, salariul median în județ a fost de 644.93 €, în scădere cu 4.38% față de septembrie 2024 și aproape neschimbat față de august 2025, potrivit INS. Când venitul median scade față de anul anterior, iar costul creditului rămâne sus, cumpărătorul nu dispare complet, dar devine selectiv și dur: cumpără doar dacă primește o marjă de siguranță în preț sau condiții clare la imobil. Asta mută puterea de negociere spre cei cu cash sau pre-aprobare fermă, și lasă restul tranzacțiilor în așteptare.

În acest context, decembrie și ianuarie au șanse mari să fie luni în care piața „se curăță” prin renunțări și ajustări: tranzacțiile mici ca număr amplifică volatilitatea, iar fiecare negociere devine un test de rezistență pentru vânzători. Diferența dintre un preț corect și un preț „din anunț” se poate mări rapid, pentru că referințele se formează din puține tranzacții, iar cele care se fac sunt adesea cu discount.

Următoarele 60 de zile cer disciplină și protecția capitalului

Pentru cumpărători, decembrie și ianuarie pot fi favorabile doar dacă intrați cu avantaj clar: finanțare sigură și răbdare pentru negociere. Căderea la 17 tranzacții în noiembrie arată că vânzătorul motivat este mai ușor de găsit, dar și că piața se poate bloca, deci evitați deciziile grăbite; cereți documentație completă, comparați cu vânzări recente și negociați pornind de la riscul de lichiditate, nu de la prețurile din anunț.

Pentru vânzători, următoarele două luni sunt despre controlul daunelor: dacă aveți nevoie de vânzare rapidă, prețul trebuie poziționat defensiv din prima, altfel timpul devine inamicul vostru și veți ajunge să cedați mai mult după săptămâni pierdute. Creșterea operațiunilor ipotecare simultan cu prăbușirea tranzacțiilor sugerează cumpărători mai puțini și mai tehnici, deci pregătiți actele, acceptați verificări stricte și gândiți o negociere rapidă, nu o așteptare de primăvară care s-ar putea să nu vină în forma dorită.

Pentru investitori, decembrie și ianuarie sunt luni de selecție, nu de volum: semnalul de pe intravilan, cu ipoteci care sar la 607 în timp ce tranzacțiile de teren cad la 106, arată că riscul financiar în zona de dezvoltare a crescut și că ieșirea poate deveni scumpă. Dacă nu cumpărați cu discount real și cu scenariu de finanțare conservator, mai bine păstrați lichiditatea și urmăriți dacă divergența tranzacții-ipoteci se normalizează; dacă se adâncește, următoarea mișcare probabilă este o serie de vânzări forțate care poate reseta prețurile în jos.