Piața imobiliară Caraș-Severin - decembrie 2025: Lichiditate slabă, vânzări +23,08%, ipoteci -35,71%

Revenirea din decembrie nu schimbă trendul, doar confirmă selecția cumpărătorilor

În Caraș-Severin, în decembrie 2025 s-au tranzacționat 96 de unități individuale, în creștere față de luna noiembrie 2025 cu 23,08%, dar cu o scădere severă față de luna decembrie din anul anterior, de 35,57% (ANCPI). Concluzia practică este că piața poate „mișca” atunci când apar oferte potrivite, însă baza de cumpărători activi rămâne mai îngustă decât acum un an, iar proprietățile care nu sunt aliniate la cerere stagnează.

La nivel național, în România s-au înregistrat 13.870 de tranzacții cu unități individuale în decembrie 2025, cu o scădere de 11,37% față de luna decembrie din 2024 și o creștere de 15,31% față de luna noiembrie 2025 (ANCPI). Diferența de amplitudine între județ și total țară arată că presiunea pe lichiditate este mai mare local, ceea ce se traduce în putere de negociere mai ridicată pentru cumpărătorii pregătiți și în timp de vânzare mai sensibil la preț pentru vânzători.

Creditul rămâne blocajul, iar tranzacțiile „fără credit” cântăresc mai mult

În decembrie 2025, Caraș-Severin a avut 27 de operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 35,71% sub nivelul din luna decembrie din 2024 și cu 12,9% sub luna noiembrie 2025 (ANCPI). Acest mix, mai puține ipoteci chiar și când vânzările cresc, sugerează că o parte mai mare din tranzacții se fac cu bani proprii sau cu finanțare amânată, iar cumpărătorii pe credit sunt mai selectivi și mai sensibili la evaluare, avans și cost total.

La nivel național, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 8.666 în decembrie 2025, în scădere cu 4,67% față de luna decembrie din 2024, dar în creștere cu 15,73% față de luna noiembrie 2025 (ANCPI). Local, faptul că finanțarea nu a urmat rebound-ul de volum indică un risc mai mare ca tranzacțiile să se concentreze pe proprietăți „ușor bancabile” (acte clare, evaluare solidă, raport calitate-preț bun), iar restul să ceară discount sau să aștepte un cumpărător potrivit.

În plus, costul finanțării nu a ajutat o relaxare rapidă: IRCC a urcat la 6,06% în trimestrul 4 din 2025, înainte să coboare la 5,68% în trimestrul 1 din 2026, iar inflația a rămas ridicată în toamna lui 2025, la 9,76% în octombrie și 9,76% în noiembrie. Implicația pentru ianuarie și februarie este că o mică îmbunătățire de rată poate debloca marginal cererea pe credit, dar nu suficient cât să întoarcă rapid piața, ceea ce menține negocierea ca instrument principal de obținere a unui preț bun.

Terenurile transmit prudență la achiziție, dar creditarea lor a fost volatilă

Pe segmentul de terenuri intravilane, în decembrie 2025 s-au înregistrat 121 de tranzacții în Caraș-Severin, în scădere cu 20,92% față de luna decembrie din 2024 și cu 7,63% față de luna noiembrie 2025 (ANCPI). Concluzia este că apetitul pentru proiecte noi sau construcție individuală rămâne reținut, iar cumpărătorii cer mai des concesii la preț, termen sau condiții de urbanism, pentru a compensa incertitudinea costurilor și a timpului de execuție.

În același timp, operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 62 în decembrie 2025, cu un salt de 93,75% față de luna decembrie din 2024, dar cu o scădere abruptă față de luna noiembrie 2025, de 40,38% (ANCPI). Mesajul util este că finanțarea pe teren a existat, dar cu fluctuații mari, ceea ce poate reflecta fie vârfuri punctuale de dosare (inclusiv refinanțări sau modificări de ipotecă), fie decizii amânate; pentru cumpărător, asta înseamnă să trateze terenul ca achiziție cu risc de timing, unde condițiile bancare și claritatea actelor pot decide dacă închizi tranzacția sau o ratezi.

Oferta potențială crește, dar impactul imediat e mai mult psihologic decât cantitativ

Pe partea de intenție de construire, în noiembrie 2025 s-au emis 19 autorizații pentru clădiri rezidențiale în Caraș-Severin, cu 26,67% peste noiembrie 2024 și cu 46,15% peste octombrie 2025 (INS). Mai important, suprafața utilă autorizată a fost de 4.688 m², în creștere cu 168,35% față de noiembrie 2024 și cu 129,02% față de luna anterioară (INS). Concluzia este că există un pipeline de ofertă care poate tempera așteptările de creștere rapidă a prețurilor, chiar dacă efectul în piață nu se vede imediat în livrări, ci în poziționarea vânzătorilor și în discuțiile de negociere.

În trimestrul 3 din 2025 au fost finalizate 53 de locuințe, cu 51,43% peste 2024 și cu 381,82% peste trimestrul 2 din 2025. Acest salt arată că oferta poate apărea în valuri, iar dacă se combină cu o cerere mai slab finanțată, crește probabilitatea ca proprietățile comparabile să fie listate mai competitiv, mai ales în zonele unde există alternative noi sau recent finalizate.

Pe fundal, salariul median din județ a fost de 652,38 € în octombrie 2025, aproape neschimbat față de luna octombrie din 2024 (+0,46%), deși în ușoară creștere față de septembrie 2025 (+1,52%) (INS). Implicația este că accesibilitatea nu s-a îmbunătățit prin venituri, deci orice presiune de creștere a prețurilor are nevoie fie de credit mai ieftin, fie de migrare de cerere din alte piețe; până atunci, prețul corect și calitatea proprietății decid vânzarea.

Recomandări pentru ianuarie și februarie: folosește piața în favoarea ta

Pentru cumpărători: ianuarie și februarie sunt luni bune pentru negociere și selecție strictă, deoarece tranzacțiile rămân mult sub nivelul de acum un an, iar finanțarea pe unități individuale a fost și ea cu aproximativ o treime mai mică decât în decembrie 2024, semn de cerere mai puțin „agresivă”. Intră în ofertare doar cu scenariu complet de finanțare și verificări de bancabilitate, fiindcă într-o piață cu credit mai puțin activ câștigi fie prin preț, fie prin certitudinea închiderii tranzacției, nu prin viteză.

Pentru vânzători: în următoarele două luni, cea mai bună strategie este să fii „în piață” cu un preț aliniat la cererea solvabilă, nu la așteptările din perioade cu lichiditate mai mare, deoarece decembrie a arătat că volumele pot crește sezonier, dar pe un nivel anual încă jos. Dacă proprietatea ta depinde de cumpărător pe credit, pregătește din start actele și elementele care reduc riscul la evaluare, fiindcă numărul redus de ipoteci arată că dosarele respinse sau amânate pot fi o frână reală.

Pentru investitori: ianuarie și februarie favorizează intrările selective, cu focus pe active ușor de repoziționat și revândut, nu pe pariuri care depind de o revenire rapidă a creditării. Semnalul combinat de tranzacții anuale în scădere și autorizații plus suprafețe autorizate în creștere sugerează că randamentul va veni mai mult din discount la achiziție și din execuție bună, decât din apreciere generală; dacă nu obții condiții clare la intrare, riscul este să rămâi cu timp mai lung de exit într-o piață cu lichiditate locală mai subțire.