Piața imobiliară Caraș-Severin - noiembrie 2025: Blocaj de lichiditate, tranzacții -40,46% și ipoteci în cădere
Noiembrie a livrat semnalul pe care piața îl urăște cel mai mult: nu „prețuri”, ci lipsă de cumpărători. Cu doar 78 de tranzacții, lichiditatea s-a subțiat atât de tare încât orice discuție despre „trend de preț” devine mai mult poveste decât statistică.
noiembrie 2024 - noiembrie 2025
Piața s-a micșorat, nu s-a „așezat”
În noiembrie 2025, județul a închis 78 de tranzacții cu unități individuale, cu 40,46% mai puține față de aceeași lună din 2024. Asta nu înseamnă „corecție sănătoasă”, ci că piața pur și simplu nu mai circulă: se vinde doar ce trebuie vândut, nu ce ar vrea proprietarii să vândă.
Și dacă cineva vrea să dea vina pe „sezonalitate”, noiembrie a fost și mai tăios față de luna anterioară: -45,45% față de octombrie 2025. Când volumul cade aproape la jumătate într-o lună, piața nu negociază prețuri, negociază nervi și termene.
La nivel național, scăderea există, dar e mai puțin brutală: România a avut 12.028 tranzacții, în minus cu 22,47% față de noiembrie 2024 și cu 16,16% față de octombrie 2025. Concluzia incomodă e simplă: județul se mișcă mai prost decât media, deci povestea cu „la noi e altfel” nu mai ține.
Creditul nu te salvează când cumpărătorul dispare
Pe unități individuale, operațiunile ipotecare au fost 31, cu doar 8,82% sub noiembrie 2024. Nu e o veste bună, e doar dovada că partea de credit a rezistat relativ pe hârtie, în timp ce piața de tranzacții s-a subțiat mult mai tare. Rezultatul practic este că vânzările rămase sunt mai dependente de finanțare și, implicit, mai sensibile la condiții și scoring.
Față de octombrie 2025 însă, ipotecile pe unități au scăzut cu 44,64%, aproape la fel de rău ca tranzacțiile. Asta arată că nu vorbim despre un simplu „shift” între cash și credit, ci despre o frână generală în decizie și în capacitatea de a închide dosare rapid.
În contrast, România a avut 7.488 operațiuni ipotecare pe unități, doar cu 5,24% sub noiembrie 2024 și chiar cu 0,69% peste octombrie 2025. Decuplajul e clar: național, finanțarea ține piept; local, se stinge. Iar într-un context în care IRCC a urcat la 6,06% în trimestrul 4 din 2025, creditul nu e „mai ieftin”, ci doar mai selectiv, exact când piața are mai puțini cumpărători eligibili.
Terenurile arată frica, ipotecile pe teren arată speculația
Pe intravilan, județul a avut 131 tranzacții, în scădere cu 37,02% față de noiembrie 2024. Mesajul e simplu: oamenii nu mai cumpără „viitor”, cumpără doar ce pot folosi imediat sau ce e suficient de ieftin încât să nu doară.
Față de octombrie 2025, tranzacțiile intravilane au mai căzut cu 44,73%. Într-o piață sănătoasă, terenul e primul care prinde avânt când lumea are încredere; aici e primul care se stinge, deci încrederea lipsește.
Și totuși, operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au sărit la 104, cu 92,59% peste noiembrie 2024 și cu 70,49% peste octombrie 2025. Asta miroase a două lucruri, ambele incomode: fie se împing refinanțări și rearanjări pe terenuri existente, fie un segment mic încearcă să blocheze terenuri cu leverage. În ambele cazuri, nu e un semnal de piață „înfloritoare”, ci de repoziționare pe risc, într-un an în care inflația a urcat până la 9,76% în octombrie 2025 și banii se devalorizează mai repede decât se mișcă tranzacțiile.
Se construiește pe hârtie, dar se livrează aproape nimic
Pe partea de ofertă nouă, octombrie 2025 arată frumos în statistica ușor de bifat: 13 autorizații pentru clădiri rezidențiale, cu 85,71% peste octombrie 2024 și cu 116,67% peste septembrie 2025. Problema este că autorizațiile sunt intenții, nu apartamente la cheie, iar într-o piață cu lichiditate în picaj, intențiile se pot evapora la primul șoc de cost sau finanțare.
Și mai „optimist” pe hârtie, suprafața utilă autorizată a fost 2.047 m², în creștere cu 109,95% față de octombrie 2024 și cu 103,68% față de septembrie 2025. Dacă asta ar fi fost un semnal de boom, atunci livrările ar fi trebuit să confirme. Nu confirmă.
În trimestrul 2 din 2025 s-au finalizat 11 locuințe, cu 88,42% mai puține față de 2024 și cu 8,33% sub trimestrul 1 din 2025. Concluzia e neplăcută pentru ambele tabere: cumpărătorii nu pot conta pe un val rapid de ofertă nouă care să „rezolve” prețurile, iar dezvoltatorii nu pot conta pe o piață care să absoarbă ușor proiecte noi, mai ales când tranzacțiile cad mai repede decât se emit autorizații.
Următoarele două luni vor fi despre putere de negociere, nu despre „cât urcă prețul”
Pentru cumpărători, decembrie și ianuarie arată ca o fereastră pragmatică: volumul din noiembrie a fost atât de jos încât presiunea pe vânzători crește natural, mai ales pe proprietățile cu defecte sau pe cei care au nevoie de bani. Nu te baza pe „discounturi de poveste”, dar bazează-te pe timp în favoarea ta: între IRCC la 6,06% și inflația încă sus, dosarul de credit și costul total contează mai mult decât prețul afișat. Dacă plătești cash, îți cumperi reducerea; dacă iei credit, îți cumperi predictibilitatea, deci negociază pe clauze și termene, nu pe orgoliu.
Pentru vânzători, realitatea e simplă și nepopulară: într-o piață cu tranzacții în minus cu 40,46% față de noiembrie 2024, prețul „de listă” e doar o dorință. În decembrie și ianuarie, fie intri în piață cu un preț care produce vizionări și oferte, fie îți asumi că vei sta pe anunț și vei concura cu timpul. Dacă nu ești forțat să vinzi, poți aștepta; dacă ești forțat, taie din preț devreme, pentru că piața penalizează rapid anunțurile îmbătrânite.
Pentru investitori, decembrie și ianuarie nu sunt luni de „randamente garantate”, sunt luni de selecție rece. Lichiditatea mică înseamnă ieșire grea: poți cumpăra bine, dar poți rămâne blocat dacă ai ales prost. Semnalul ciudat de pe terenuri, cu ipoteci în creștere agresivă în timp ce tranzacțiile cad, sugerează că unii trag de leverage exact când piața nu confirmă. Dacă intri, intră doar cu marjă mare de siguranță și cu scenariu de deținere mai lung, pentru că flip-ul rapid se bazează pe volum, iar volumul tocmai a dispărut.