Piața imobiliară Cluj - decembrie 2025: Prețuri sus, volum jos, vechi +10,93%
Decembrie a închis anul cu o contradicție periculoasă: prețurile de listare au rămas pe accelerare, dar lichiditatea a cedat față de anul trecut, semn că piața împinge în sus mai mult din inerție și raritate decât din cerere sănătoasă.
decembrie 2024 - decembrie 2025
Prețurile cresc, dar piața nu mai confirmă prin volum
Apartamentele vechi au urcat la 3227 €/m², cu +10.93% față de luna decembrie din 2024, iar apartamentele noi la 3303 €/m², cu +5.12% față de aceeași lună a anului trecut (sursa: indicele imobiliare). Concluzia nu este „piața e puternică”, ci că vânzătorii încă au puterea narativă, în timp ce cumpărătorii înghit costuri mai mari într-un context în care banii sunt mai scumpi și deciziile sunt mai lente.
Creșterile față de luna noiembrie din 2025 sunt mici, +0.75% la vechi și +1.35% la noi, ceea ce indică mai degrabă o plafonare la vârf decât o nouă treaptă solidă. Când prețul se mișcă în sus, dar cu pași tot mai mici, piața intră într-o zonă în care orice șoc de finanțare sau de încredere poate schimba rapid direcția, pentru că „spațiul de eroare” al cumpărătorului scade.
Lichiditatea dă înapoi față de anul trecut, iar asta schimbă raportul de putere
În județ au fost 904 tranzacții cu unități individuale, cu 7.57% mai puține față de luna decembrie din 2024 (sursa: ANCPI). Concluzia-cheie este că piața nu mai are suficientă viteză pentru a valida prețurile actuale prin închideri efective, iar riscul se mută către proprietățile „corecte doar pe hârtie”, care stau mai mult la vânzare și ajung să negocieze agresiv.
Faptul că tranzacțiile au crescut cu 15.75% față de luna noiembrie din 2025 sună optimist, dar este un semnal sezonier tipic de final de an, nu o revenire structurală. Mesajul practic este că o parte din cerere a fost „trasă” în decembrie pentru a închide acte, iar începutul de an poate veni cu un gol de cerere dacă prețurile rămân rigide.
La nivel național, scăderea este și mai dură: 13870 tranzacții, cu 11.37% sub decembrie 2024, deși cu un salt de 15.31% față de luna anterioară (sursa: ANCPI). Concluzia este că slăbirea volumelor nu e un accident local, ci un curent mai larg, iar piețele scumpe, precum Clujul, sunt cele mai expuse când țara frânează, pentru că au cea mai mică toleranță la scăderea accesibilității.
Ipotecile accelerează brusc, dar nu înseamnă automat cerere nouă
În județ, operațiunile ipotecare pe unități individuale au ajuns la 601, practic plate față de decembrie 2024 (+0.33%), dar cu un salt de 35.06% față de luna noiembrie din 2025 (sursa: ANCPI). Concluzia este tensionată: creșterea lunară mare arată activitate juridică intensă, însă faptul că față de anul trecut abia se mișcă sugerează că piața nu a găsit un nou motor, ci mai degrabă face „optimizări” în interiorul aceleiași cereri (refinanțări, reînscrieri, rearanjări), ceea ce poate masca fragilitatea tranzacțiilor efective.
Contrastul cu România este relevant: 8666 operațiuni ipotecare, în scădere cu 4.67% față de decembrie 2024, dar cu +15.73% față de luna anterioară (sursa: ANCPI). Concluzia este că și finanțarea „s-a grăbit” în decembrie, însă trendul de fond rămâne sub presiune; într-un mediu în care IRCC a urcat la 6.06% în trimestrul 4 din 2025 și inflația a rămas ridicată la 9.76% în octombrie și noiembrie 2025, orice cumpărător creditat devine sensibil la mici variații de cost total și cere discount, nu povești.
Pe terenuri se vede o mutare de pariuri, nu neapărat încredere
Pe segmentul de terenuri intravilane, județul a avut 1623 tranzacții, în creștere cu 4.17% față de decembrie 2024 și cu 14.14% față de luna noiembrie din 2025 (sursa: ANCPI). Concluzia este că o parte din capital încearcă să se repoziționeze în amonte, acolo unde prețul final al apartamentelor nu este încă „bătut în cuie”, iar cumpărătorul poate negocia mai mult prin proiect, etapizare și timp.
Și ipotecile pe terenuri intravilane au urcat la 1032, cu +9.79% față de decembrie 2024 și cu +35.97% față de luna noiembrie din 2025 (sursa: ANCPI). Concluzia nu este „boom”, ci o creștere a leverage-ului pe un activ mai volatil: când finanțarea intră agresiv pe teren, piața devine mai sensibilă la blocaje administrative, la costuri de construcție și la schimbări de cerere, iar riscul se propagă în lanț către prețul apartamentului final.
Oferta viitoare trimite semnale amestecate, iar accesibilitatea rămâne la limită
În noiembrie 2025, autorizațiile pentru clădiri rezidențiale au ajuns la 125, cu +64.47% față de noiembrie 2024, iar suprafața utilă autorizată a sărit la 48414 m², cu +122.79% față de aceeași lună a anului anterior (sursa: INS). Concluzia este că se pregătește o conductă de ofertă, iar dacă cererea nu accelerează, această ofertă viitoare va lovi direct în puterea de negociere a vânzătorilor, nu în prețurile „de vitrină” din prezent.
În același timp, locuințele finalizate în trimestrul 3 din 2025 au fost doar 525, cu 54.97% sub 2024 și cu 59.98% sub trimestrul 2 din 2025. Concluzia este că piața trăiește un paradox: se autorizează mult, dar se livrează puțin, iar acest decalaj menține presiunea pe preț pe termen scurt, însă mărește riscul de volatilitate pe termen mediu când livrările reîncep și cererea nu mai are aceeași forță.
Accesibilitatea rămâne punctul sensibil: salariul median în județ a fost 976.31 € în octombrie 2025, cu +5.79% față de octombrie 2024 (sursa: INS), dar în oraș au fost necesare 3.3 salarii mediene nete pentru 1 m² la apartamente noi și 3.25 salarii pentru vechi (sursa: Minside). Concluzia este că piața nu are mult loc pentru noi creșteri fără să „rupă” cererea solvabilă, mai ales când la vechi indicatorul a deteriorat față de octombrie 2024 (3.14), semn că scumpirea a depășit ritmul venitului.
Ianuarie și februarie sunt luni de protecție, nu de bravură
Pentru cumpărători: ianuarie și februarie vin de regulă cu o piață mai lentă după „vârful administrativ” din decembrie, iar combinația dintre tranzacții mai slabe față de anul trecut și prețuri încă sus înseamnă că negocierea devine instrumentul principal de protecție. Concluzia practică este să cumperi doar dacă obții o marjă clară față de prețul de listare și dacă ratele rămân suportabile într-un scenariu conservator, pentru că IRCC a fost 6.06% în trimestrul 4 din 2025 și scade abia la 5.68% în trimestrul 1 din 2026, deci relaxarea e lentă, nu salvatoare.
Pentru vânzători: decembrie a arătat că piața poate urca în preț, dar nu poate forța volum. Concluzia este că în următoarele două luni câștigă cei care se poziționează realist din prima, altfel riscul este să intri într-un ciclu de stagnare și reduceri târzii, exact când cumpărătorii devin mai selectivi și compară mai agresiv proprietățile între ele pe baza costului total, nu a poveștii de cartier.
Pentru investitori: semnalul dominant este decuplarea dintre preț și lichiditate, iar asta cere disciplină de capital. Concluzia pentru ianuarie și februarie este să tratezi achiziția ca pe o tranzacție de risc, nu ca pe o certitudine, să ceri un randament care să compenseze inflația încă ridicată și să eviți leverage-ul excesiv, pentru că saltul de operațiuni ipotecare poate include refinanțări și nu garantează cerere de ieșire; în paralel, creșterea autorizațiilor indică presiune viitoare de ofertă care poate comprima marjele dacă intri la prețuri de vârf.