Piața imobiliară Cluj - noiembrie 2025: Prețuri rezistente, tranzacții -21,51%, creditarea încetinește

Cumpărătorii au mai multă pârghie, dar doar dacă țintesc corect

În noiembrie, județul a înregistrat 781 tranzacții cu unități individuale, în scădere cu 21,51% față de noiembrie 2024 (și cu 14,46% față de luna anterioară), ceea ce arată o piață cu mai puțină concurență la cumpărare și cu mai multe proprietăți care stau mai mult în piață. Concluzia practică este că „nu se prăbușesc prețurile”, dar cresc șansele de a obține concesii în termeni: discount, includerea locului de parcare, calendar de plată sau condiții de predare.

Semnalul este aproape identic la nivel național, unde au fost 12.028 tranzacții, cu 22,47% sub noiembrie 2024 și cu 16,16% sub octombrie. Asta contează pentru Cluj fiindcă arată că nu este doar un „accident local”, ci un ciclu de piață în care decizia de cumpărare este amânată mai des, de obicei din cauza costului total al finanțării și a incertitudinii pe bugetele gospodăriilor.

Prețurile de listare cresc, dar diferența dintre „cerut” și „tranzacționat” se lărgește

În Cluj-Napoca, apartamentele vechi au ajuns la un preț mediu de listare de 3.203 €/m², cu 11,68% peste noiembrie 2024 și cu 0,95% peste octombrie. Concluzia utilă este că proprietarii încă testează piața în sus, însă într-un context cu volum mai mic, creșterea de preț se susține mai greu fără o poziționare impecabilă (etaj, compartimentare, stare, actele la zi).

La apartamentele noi, media de listare a fost 3.259 €/m², în creștere cu 4,02% față de noiembrie 2024 și cu 1,09% față de luna anterioară. Aici mesajul este mai nuanțat: noul crește mai lent decât vechiul, ceea ce sugerează fie o elasticitate mai mare a cererii la preț (mai ales când creditul e scump), fie o competiție internă între proiecte care încearcă să mențină vânzarea prin pachete și facilități în loc de scumpiri agresive.

Creditarea nu se prăbușește, dar frâna se vede în decizie

Pe ipoteci pentru unități individuale, județul a avut 445 operațiuni, cu 4,09% sub noiembrie 2024 și cu 2,63% sub octombrie. Pentru decizia de cumpărare, asta înseamnă că finanțarea încă funcționează, însă este mai selectivă: se intră mai greu în tranzacții marginale, iar apartamentele cu probleme de acte sau cu raport slab preț-calitate rămân primele blocate.

La nivelul României, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 7.488, cu 5,24% sub noiembrie 2024, dar ușor peste octombrie, cu 0,69%. Diferența față de județ sugerează că în Cluj temperarea e ceva mai pronunțată, iar acest lucru se potrivește cu un oraș unde prețurile sunt deja sus, iar sensibilitatea la dobândă e mai mare; în acest context, IRCC a urcat la 6,06% în trimestrul 4 din 2025, înainte să coboare la 5,68% în trimestrul 1 din 2026, ceea ce poate ajuta ușor cererea la început de an, dar nu schimbă peste noapte ecuația de accesibilitate.

Terenurile și autorizațiile indică o ofertă care se pregătește, nu o ofertă care dispare

Pe terenuri intravilane, județul a avut 1.422 tranzacții, în scădere cu 12,65% față de noiembrie 2024 și cu 13,97% față de luna anterioară, semn că apetitul pentru risc și pentru proiecte noi s-a temperat. Concluzia pentru piața de apartamente este că presiunea de cerere se mută mai mult pe stocul existent, iar dezvoltările noi devin mai prudente la ritm și la fazare.

Totuși, ipotecile pe terenuri intravilane au fost 759, în creștere cu 7,05% față de noiembrie 2024 și aproape stabile față de octombrie (-0,26%). Mesajul aici este că finanțarea către teren nu a dispărut, ci se reorientează către actori mai solizi sau către achiziții mai bine justificate economic, ceea ce tinde să stabilizeze prețul terenului bun și să lase la ajustare loturile cu probleme de reglementare sau utilități.

Pe partea de ofertă viitoare, în octombrie au fost 113 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale (+20,21% față de octombrie 2024), iar suprafața utilă autorizată a fost 29.795 m² (+19,95% față de aceeași lună din 2024), deși ambele au scăzut față de septembrie. Concluzia este că pipeline-ul de proiecte nu s-a oprit, dar devine mai „tactic”: se aprobă și se pregătește, însă ritmul e ajustat pe cererea efectivă, ceea ce reduce probabilitatea unui excedent rapid de ofertă, dar și probabilitatea unor scumpiri accelerate în lipsa volumelor.

Accesibilitatea s-a îmbunătățit pe nou, dar vechiul a recuperat pe preț

În septembrie, salariul median în județ a fost 958,63 €, cu 6,88% peste septembrie 2024, ceea ce ajută la susținerea unei părți din creșterea de preț, dar nu o validează automat în tranzacții când volumele scad. Pentru decizie, important este că veniturile țin parțial pasul, însă inflația a rămas ridicată în toamnă (9,76% în octombrie), ceea ce apasă pe bugetele lunare și îi face pe cumpărători mai atenți la costul total, nu doar la prețul pe m².

Indicatorul de accesibilitate arată două povești: pentru un apartament nou au fost necesare 3,34 salarii mediane nete pentru 1 m², în scădere față de 3,6 în septembrie 2024 și identic cu august 2025, deci noul a devenit relativ mai accesibil prin combinația dintre venituri mai mari și un ritm de creștere a prețului mai temperat. Pentru apartamentele vechi, au fost necesare 3,28 salarii în septembrie 2025, ușor peste 3,19 în septembrie 2024, ceea ce sugerează că vechiul a „mâncat” o parte din câștigul de venit prin scumpiri mai rapide, exact ce vedem și în dinamica de listare din noiembrie.

Pe termen de ofertă livrată, în trimestrul 2 din 2025 au fost finalizate 1.312 locuințe, cu 15,9% peste 2024 și cu 237,28% peste trimestrul 1. Concluzia este că există volum de proiecte care intră în piață, iar asta tinde să reducă presiunea pe preț la segmentul nou în lunile următoare, mai ales când cererea finanțată își încetinește ritmul.

Decembrie și ianuarie favorizează negocierea, nu graba

Pentru cumpărători, următoarele două luni sunt mai bune pentru poziționare decât pentru vânătoare de „minim de piață”. În decembrie și ianuarie, când activitatea tinde oricum să fie mai scăzută sezonier, avantajul vostru vine din selectivitate: mergeți pe proprietăți cu documentație completă și pe vânzători motivați, iar negocierea să țintească mai ales condițiile (termen de predare, mobilare, reparații, discount condiționat de plata rapidă). Dacă luați credit, încadrați ratele conservator; faptul că IRCC scade la 5,68% în trimestrul 1 din 2026 poate ajuta marginal, dar nu justifică supraexpunerea.

Pentru vânzători, mesajul din noiembrie este că prețul de listare poate rămâne sus, dar timpul de vânzare și elasticitatea la negociere cresc când tranzacțiile scad. În decembrie și ianuarie, cel mai bun rezultat îl obțineți printr-un preț corect de la început și prin eliminarea fricțiunilor: acte pregătite, disponibilitate la vizionări, claritate pe costuri și termene. Dacă proprietatea este „medie” ca poziționare, încercați să câștigați prin prezentare și condiții, nu prin a împinge încă o creștere de preț.

Pentru investitori, noiembrie arată că randamentul viitor depinde mai mult de prețul de intrare decât de presupuneri de apreciere rapidă. În decembrie și ianuarie, tactica eficientă este să căutați achiziții cu discount real față de cerut, în special acolo unde scăderea volumelor creează stres pe lichiditate, și să puneți accent pe scenarii de cash-flow reziliente (închiriere pe termen lung, costuri de întreținere și renovare bine estimate). Pentru terenuri, faptul că tranzacțiile au scăzut, dar ipotecile pe teren au crescut față de anul trecut, sugerează că se separă calitatea; loturile bune se finanțează în continuare, iar restul trebuie cumpărate doar cu marjă mare de siguranță.