Piața imobiliară Constanța - decembrie 2025: Prețuri sus, lichiditate jos, tranzacții -26,56%

Prețurile cresc, dar puterea de negociere revine cumpărătorului

În oraș, prețul mediu de listare pentru apartamentele vechi a ajuns la 1.916 €/m², cu 12,64% peste nivelul din decembrie anul trecut, iar apartamentele noi au urcat la 2.058 €/m², cu 5,86% peste aceeași lună din 2024 (Indicele Imobiliare). Concluzia practică este că vânzătorii au reușit să împingă prețurile cerute în sus, dar ritmul mai rapid la vechi decât la nou sugerează că cererea s-a concentrat pe produse percepute ca „value for money” sau mai ușor de finanțat.

Creșterile față de luna anterioară sunt mici, de 0,68% la vechi și 0,49% la nou, ceea ce indică mai degrabă o stabilizare la final de an decât o accelerare. Pentru cumpărător, asta înseamnă că presiunea de a „prinde repede” un preț mai mic s-a redus, iar pentru vânzător înseamnă că orice ambiție de supra-preț trebuie susținută de diferențiatori reali (etaj, orientare, renovare, acte curate), altfel timpul de vânzare tinde să se prelungească.

Volumul slab față de anul trecut arată o piață selectivă, nu una euforică

În județ, s-au înregistrat 741 tranzacții cu unități individuale, cu 26,56% mai puține față de decembrie 2024 (ANCPI). Mesajul pentru decizie este simplu: la prețuri mai mari, piața nu a confirmat prin volum, deci lichiditatea este mai scăzută și „greșelile de preț” se penalizează mai repede. Dacă vinzi, trebuie să tratezi listarea ca pe o campanie scurtă și eficientă, nu ca pe o expunere pasivă; dacă cumperi, poți cere condiții mai bune, dar doar pe proprietăți unde vânzătorul are presiune de timp.

Față de luna noiembrie, tranzacțiile au crescut cu 39,55%, însă acest salt are mai degrabă semnificația unui efect sezonier de final de an și a unei „împingeri” de dosare către închidere decât a unei schimbări structurale. La nivel național, s-au raportat 13.870 tranzacții, în scădere cu 11,37% față de decembrie 2024 (ANCPI), ceea ce arată că slăbirea volumelor nu este doar locală, ci ține de contextul general de finanțare și prudență a cumpărătorilor.

Creditarea nu susține o nouă rundă de scumpiri, dar poate susține închideri rapide

Operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 403 în județ, cu 10,04% sub decembrie 2024 (ANCPI). Asta indică un flux de finanțare mai modest decât anul trecut și limitează spațiul pentru creșteri de preț „pe bandă”, mai ales la proprietăți standard, unde cumpărătorul compară strict rata lunară și alternativele. IRCC a urcat la 6,06% în trimestrul 4 din 2025 și, chiar dacă este estimat la 5,68% în trimestrul 1 din 2026, rămâne într-o zonă care menține disciplina de buget și filtrarea cererii către locuințe bine poziționate ca preț.

Față de luna anterioară, operațiunile ipotecare pe unități individuale au crescut cu 6,9%, iar la nivel național au urcat cu 15,73% față de noiembrie (ANCPI), semn că, atunci când apar proprietăți „corecte”, ele se finanțează și se închid. Pentru vânzători, concluzia este că un dosar bancabil și o documentație fără fricțiuni devin avantaj competitiv; pentru cumpărători, că preaprobarea și viteza de reacție contează mai mult decât încercarea de a sincroniza perfect dobânda.

Terenurile arată o repoziționare spre dezvoltare, dar cu risc de supra-îndatorare

Pe segmentul intravilan, județul a avut 1.302 tranzacții, cu 10,21% sub decembrie 2024, dar cu un plus puternic față de luna anterioară, de 41,52% (ANCPI). Concluzia este că apetitul există, însă este mai oportunist și mai legat de fereastra de închidere de final de an decât de un boom generalizat.

Semnalul cel mai important vine din finanțare: operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 779, cu 46,98% peste decembrie 2024 și cu 120,68% peste luna noiembrie (ANCPI). Practic, capitalul s-a orientat agresiv către teren, ceea ce poate pregăti proiecte noi, dar crește riscul ca unele achiziții să fi fost făcute pe scenarii optimiste de vânzare. Pentru investitori, asta cere prudență pe prețul de intrare și verificarea realistă a regimului de construire și a costurilor, nu doar a „potențialului”.

Oferta viitoare pare să se strângă, deci negocierile se mută în calitate și finanțare

Din perspectiva viitoarei oferte, în noiembrie au fost 95 autorizații rezidențiale, cu 10,38% sub noiembrie 2024 și cu 39,49% sub octombrie (INS). Mai relevant, suprafața utilă autorizată a coborât la 16.522 m², cu 58,06% sub aceeași lună din 2024 și cu 73,63% sub luna anterioară (INS). Concluzia este că pipeline-ul de proiecte noi pare mai mic, ceea ce poate pune un „plafon inferior” sub prețuri în zonele bune, dar nu garantează creșteri rapide dacă cererea rămâne filtrată de finanțare.

Pe partea de livrări, în trimestrul 3 s-au finalizat 896 locuințe, cu 2,08% mai puține față de 2024 și cu 23,09% sub trimestrul 2. În paralel, accesibilitatea s-a deteriorat: în octombrie, salariul median a fost 711,05 € (INS), iar pentru un metru pătrat erau necesare 2,81 salarii mediane la apartamente noi și 2,66 la apartamente vechi (Minside), peste nivelurile din octombrie 2024. Implicația pentru următoarele luni este că piața va recompensa proprietățile „corecte” ca raport preț-calitate, în timp ce cele scumpe pentru ceea ce oferă vor avea nevoie de ajustări sau stimulente.

Cum te poziționezi în ianuarie și februarie fără să forțezi piața

Dacă vrei să cumperi pentru locuire, ianuarie și februarie sunt mai potrivite pentru negociere decât pentru grabă: prețurile cerute au crescut față de anul trecut, dar volumul rămâne subțire, ceea ce îți dă spațiu să ceri discount pe proprietăți comparabile sau să obții condiții mai bune (mobilare inclusă, termen de eliberare, asumarea unor reparații). Ca să nu pierzi oportunități, intră cu preaprobare și criterii ferme, fiindcă proprietățile bune se pot închide rapid chiar și într-o piață selectivă.

Dacă vinzi, tratează următoarele 60 de zile ca pe o perioadă în care diferența o face execuția: poziționează prețul aproape de tranzacționabil, nu de aspirational, și optimizează din prima săptămână prezentarea și actele, pentru că lichiditatea mai mică penalizează listările care stau. Într-o piață în care tranzacțiile sunt sub nivelul de anul trecut, cea mai mare greșeală este să „testezi” un preț prea sus și să pierzi cumpărătorii activi din primele săptămâni.

Dacă investești, semnalul mixt cere disciplină: pe apartamente, randamentul trebuie să fie protejat prin preț de intrare și cost total de finanțare, iar pe terenuri trebuie evitată supra-îndatorarea, fiindcă saltul ipotecilor pe intravilan poate împinge concurența în sus pe loturile bune. În ianuarie și februarie, strategia cu risc controlat este să urmărești proprietăți unde poți negocia sub prețul de listare și să validezi scenariul cu un plan de ieșire realist (vânzare în 6-12 luni sau închiriere), nu doar cu speranța că piața va „trage” prețul după tine.