Piața imobiliară Constanța - noiembrie 2025: Prețuri încăpățânate, tranzacții -51% și ipoteci -33%

Prețurile cresc pe hârtie, dar piața nu le mai validează

În Constanța, prețul mediu de listare la apartamente vechi a ajuns la 1903 €/m², cu 13% peste noiembrie 2024 și cu încă 0,74% peste luna octombrie, conform indicelui imobiliare. Mesajul real nu este „piață sănătoasă”, ci „piață rigidă”: vânzătorii țin de preț, chiar dacă cererea nu mai poate susține ritmul.

La apartamentele noi, media de listare a urcat la 2048 €/m², cu 6,61% peste aceeași lună a anului trecut și cu 2,55% față de luna anterioară, tot din indicele imobiliare. Diferența dintre vechi și nou se vede în viteză: noul împinge mai agresiv prețul, pentru că dezvoltatorii preferă să apere „grila”, chiar dacă asta mută discountul în promoții, loc de parcare „inclus” și termene de plată, nu în €/m² afișat.

Lichiditatea s-a prăbușit, iar asta e problema principală

În județul Constanța au fost 531 tranzacții cu unități individuale, cu 51,46% sub noiembrie 2024 și cu 21,1% sub luna octombrie 2025, potrivit ANCPI. Asta nu e „sezonier”, e o piață care nu mai închide: când volumele se înjumătățesc, prețurile de listare devin mai puțin relevante decât diferența dintre prețul cerut și cel acceptat în negociere.

La nivel național, au fost 12028 tranzacții, în scădere cu 22,47% față de noiembrie 2024 și cu 16,16% față de luna anterioară, tot din ANCPI. Constanța cade mult mai abrupt decât media țării, deci nu ai voie să dai vina doar pe „piața din România”; aici, frâna e locală: mix de prețuri ridicate, incertitudine și finanțare mai sensibilă la costuri.

Finanțarea nu moare, dar se retrage exact unde contează

Pe unități individuale, județul a avut 377 operațiuni ipotecare, în scădere cu 32,8% față de noiembrie 2024 și cu 1,82% față de luna octombrie, conform ANCPI. Nu confunda indicatorul cu „numărul de credite noi”: include și refinanțări sau modificări, dar tocmai de aceea e util ca termometru. Când și activitatea juridică pe ipoteci scade, înseamnă că apar mai puține decizii financiare mari, nu doar mai puține vizionări.

Contrastul cu România este urât: 7488 operațiuni ipotecare la nivel național au fost cu 5,24% sub noiembrie 2024, dar cu 0,69% peste luna anterioară, tot ANCPI. Cu alte cuvinte, țara încearcă să stabilizeze finanțarea, Constanța încă alunecă. În plus, IRCC a urcat la 6,06% în trimestrul 4 din 2025, iar deși este estimat la 5,68% în trimestrul 1 din 2026, costul banilor rămâne suficient de mare încât să penalizeze orice preț „optimist” vândut ca normalitate.

Mitul lunii este că „plătesc cash, deci nu mă afectează”. Te afectează, pentru că piața se face la marja cumpărătorului marginal, iar acela folosește credit. Când creditul încetinește, cash-ul nu mai cumpără „la orice preț”, ci cere discount. Iar când vânzătorii refuză, rezultatul nu e o creștere de preț, ci un blocaj cu anunțuri vechi și tranzacții puține.

Terenurile și șantierul arată aceeași teamă, nu „oportunități”

Pe terenuri intravilane, județul a avut 920 tranzacții, cu 42,96% sub noiembrie 2024 și cu 17,34% sub luna octombrie, conform ANCPI. Aici nu vorbim de emoție, ci de apetit de risc: terenul este pariu pe viitor, iar când pariurile dispar, piața îți spune că lumea nu mai crede în randamente rapide și în revânzare facilă.

Operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 353, în scădere cu 34,39% față de noiembrie 2024 și cu 39,14% față de luna anterioară, tot din ANCPI. Când finanțarea fuge de teren, dezvoltarea încetinește sau devine selectivă: rămân proiectele cu marje mari, restul intră în așteptare.

În octombrie 2025, autorizațiile de construire pentru clădiri rezidențiale au fost 157, cu 68,82% peste octombrie 2024, iar suprafața utilă autorizată a fost 62658 m², cu 52,93% sub aceeași lună a anului trecut, conform INS. Traducerea cinică: se dau mai multe aprobări, dar pentru proiecte mai mici sau mai fragmentate, adică mai puțin „curaj” în metri pătrați, mai multă hârtie. Iar dacă te bazezi pe „vine oferta și scade prețul”, ai răbdare: autorizația nu înseamnă apartament livrat, mai ales când finanțarea și cererea se răcesc.

În trimestrul 2 din 2025, s-au finalizat 1165 locuințe în județ, cu 4,9% sub 2024, dar cu 117,76% peste trimestrul 1, ceea ce arată că livrările pot veni în valuri, nu constant. Într-o piață cu tranzacții căzute, valurile de livrări nu sunt prietenul vânzătorilor, pentru că măresc competiția exact când cumpărătorul e mai puțin dispus să semneze.

Adevărul incomod despre accesibilitate este că s-a înrăutățit

În septembrie 2025, salariul median în județ a fost de 710,62 €, cu doar 2,13% peste septembrie 2024, conform INS. În același timp, inflația a rămas sus până în octombrie 2025 la 9,76%, ceea ce înseamnă că puterea reală de cumpărare nu are cum să țină pasul cu pretențiile din anunțuri; de aici vine și decuplajul: prețuri sus, volume jos.

Indicatorul de accesibilitate spune lucrurile fără politețe: în septembrie 2025, ai avut nevoie de 2,81 salarii mediane nete pentru 1 m² la apartamente noi, față de 2,77 în septembrie 2024, iar la apartamente vechi ai urcat la 2,64 de la 2,4. Cu alte cuvinte, pentru localnici, fiecare metru pătrat a devenit mai greu de cumpărat, iar piața nu poate crește „natural” când munca plătește tot mai puțin în raport cu locuința.

Concluzia de noiembrie este simplă: prețul de listare nu este prețul pieței, ci prețul speranței. Piața reală este definită de câte tranzacții și câte ipoteci se fac, iar aici Constanța arată ca un loc în care lumea vrea să vândă scump, dar nu găsește suficienți cumpărători solvabili. Dacă această prăpastie nu se închide prin discount, se va închide prin timp, adică prin luni pierdute.

Următoarele două luni nu iartă pe nimeni care confundă anunțul cu realitatea

Pentru cumpărători, decembrie și ianuarie sunt luni bune doar dacă vii pregătit să negociezi rece: cu tranzacțiile la jumătate față de aceeași lună a anului trecut și cu ipotecile în scădere puternică, ai mai multă putere decât în 2024, dar doar pe proprietăți care stau la vânzare și pe vânzători presați. Dacă ai nevoie de credit, tratează IRCC de 6,06% ca pe o taxă pe optimism și calculează rata la scenarii mai dure, nu la speranța că „scade imediat”, chiar dacă proiecția pentru trimestrul 1 din 2026 este 5,68%.

Pentru vânzători, decembrie și ianuarie nu sunt despre a „mai încerca un pic” la același preț, ci despre a decide dacă vrei tranzacție sau validare emoțională. Când județul face 531 tranzacții într-o lună și cade cu 21,1% față de luna anterioară, cumpărătorii care rămân sunt mai puțini și mai agresivi la negociere; dacă nu ajustezi prețul sau condițiile, vei concura direct cu propria ta lipsă de flexibilitate și vei pierde timp, nu bani pe hârtie.

Pentru investitori, următoarele două luni sunt bune doar pentru cei care cumpără sub prețul real, nu pentru cei care cumpără „povestea”. Cu terenurile intravilane în scădere masivă ca volum și cu ipotecile pe teren în cădere abruptă față de luna anterioară, piața îți spune că pariurile pe dezvoltare rapidă sunt, momentan, prost plătite. Dacă nu poți obține un discount care să acopere riscul de lichiditate și costul capitalului, mai bine stai pe margine și lași piața să își accepte singură realitatea.