Piața imobiliară Constanța - februarie 2026: Prețuri în sus, tranzacții -56,51% piață subțire

Prețurile cresc, dar asta nu înseamnă că se și vinde

În februarie 2026, prețul mediu de listare pentru apartamente a fost de 1.975 €/m², în creștere cu 10,09% față de februarie 2025 și cu 1,59% față de luna ianuarie. Sursa e Indicele Imobiliare, adică piața „cerutului”, nu a „încasatului”. Concluzia e simplă: proprietarii cer mai mult, nu neapărat că primesc mai mult.

Diferența dintre vechi și nou spune povestea completă: apartamentele vechi au urcat la 1.953 €/m², adică +10,97% față de aceeași lună din 2025, în timp ce apartamentele noi au fost la 2.086 €/m², cu doar +3,52% față de februarie 2025. Concluzia incomodă: creșterea e împinsă de stocul vechi, nu de nou, ceea ce sugerează că „premium-ul” cerut de dezvoltatori are limită, iar piața nu mai înghite orice preț doar pentru că e „nou”.

Volumul a căzut brutal, iar asta lovește direct în lichiditate

În județ, au fost 501 tranzacții cu unități individuale, cu 56,51% mai puține decât în februarie 2025, deși față de luna ianuarie s-a văzut o revenire de 48,66%. Sursa este ANCPI, adică actele, nu impresiile. Concluzia: piața are un rebound sezonier după ianuarie, dar comparativ cu anul trecut lichiditatea e făcută praf, iar asta înseamnă că negocierea reală se mută din „prețul de listă” în „prețul acceptat”, doar că nu o vei vedea în anunțuri.

La nivel național, au fost 11.170 tranzacții, în scădere cu 19,14% față de februarie 2025 și în creștere cu 76,66% față de luna ianuarie. Constanța cade mult mai rău decât media țării, deci nu poți da vina doar pe „sezon” sau pe „contextul economic”. Concluzia: piața locală are o problemă proprie de absorbție, adică prea mult optimism la preț într-un moment în care cererea e selectivă și finanțarea nu mai e ieftină.

Finanțarea nu susține prețul, iar ipotecile o confirmă

Pe unități individuale, județul a avut 314 operațiuni ipotecare, cu 29,6% sub februarie 2025, deși față de luna ianuarie a urcat cu 50,96%. ANCPI numără operațiuni lunare (inclusiv refinanțări), deci când și acestea scad față de anul trecut, mesajul e rece: nu e doar că se vinde mai puțin, ci că și creditul face mai puține mișcări relevante. Concluzia: fără credit activ, prețurile mari rămân în anunțuri, nu în tranzacții.

Național, au fost 6.349 operațiuni ipotecare, în scădere cu 20,14% față de februarie 2025 și în creștere cu 54,7% față de luna ianuarie. Contextul de cost al banilor nu ajută: IRCC a fost 5,68% în trimestrul 1 din 2026 și e estimat la 5,58% în trimestrul 2, adică o mică relaxare, nu o revoluție. Concluzia: dacă mizezi pe „se ieftinește creditul și se întorc cumpărătorii”, te bazezi pe o speranță subțire; piața are nevoie de volum, nu de povești.

Terenurile și oferta viitoare arată aceeași frână trasă

Pe terenuri intravilane, județul a avut 798 tranzacții, cu 47,12% sub februarie 2025, chiar dacă față de luna ianuarie a crescut cu 54,05%. Dacă terenul nu se tranzacționează, dezvoltarea viitoare nu are cum să fie un râu constant, ci mai degrabă un robinet deschis-închis. Concluzia: entuziasmul din piață nu e suficient de puternic ca să susțină ciclul complet teren, proiect, vânzare.

Nici ipotecile pe terenuri nu arată apetit: au fost 363 operațiuni, cu 28,4% sub februarie 2025. Concluzia: finanțarea pentru risc (teren) e mai atentă decât finanțarea pentru „apartament gata”, ceea ce de obicei precede o perioadă de proiecte mai puține sau de proiecte mai prudente.

Iar pe partea de ofertă viitoare, datele INS pentru ianuarie 2026 arată 67 autorizații rezidențiale, cu 9,46% sub ianuarie 2025, și o suprafață utilă autorizată de 16.018 m², prăbușită cu 51,05% față de aceeași lună din 2025. Chiar și dacă unii vor vinde asta drept „semn bun, se reduce oferta”, realitatea e mai cinică: scade capacitatea de livrare, deci piața devine și mai dependentă de stocul existent, exact acolo unde prețurile de listă sunt deja împinse în sus.

Recomandări pentru următoarele două luni, fără autoamăgire

Dacă vrei să cumperi în martie sau aprilie, tratează piața ca pe una cu preț de vitrină și volum mic: negociază pornind de la faptul că actele (ANCPI) arată că lichiditatea e slabă, iar asta lovește direct în puterea vânzătorului. Țintește proprietăți care au stat mult la vânzare și cere corecții reale, pentru că salturile față de luna ianuarie la tranzacții și ipoteci sunt, în mare parte, reveniri după ianuarie, nu un „nou boom”.

Dacă vinzi în martie sau aprilie, nu-ți mai spune povestea că „dacă țin prețul, sigur vine cineva”: în februarie, față de aceeași lună din 2025, piața a închis mult mai puține tranzacții, deci competiția reală e între vânzători, nu între cumpărători. Dacă ai un apartament vechi și te bazezi pe creșterea de preț din anunțuri, amintește-ți că tocmai segmentul vechi a împins creșterea, ceea ce atrage cumpărători mai sensibili la preț; supraevaluarea se pedepsește prin timp pierdut, nu prin „like-uri” la anunț.

Dacă investești, martie și aprilie sunt luni bune pentru disciplină, nu pentru bravură: diferența dintre prețuri în urcare și volume în scădere e un semnal clasic de randament care se comprimă și risc care crește. Uită-te la accesibilitate: în decembrie 2025 era nevoie de 1,85 salarii medii nete pentru 1 m², față de 1,68 în decembrie 2024, iar inflația a fost 9,69% în decembrie 2025, deci presiunea pe buget e reală; dacă randamentul din chirie nu acoperă riscul și costul capitalului, mai bine aștepți sau cumperi doar cu discount clar, nu cu optimism.