Piața imobiliară Covasna - decembrie 2025: Lichiditatea cade, tranzacții -36.14% și ipoteci +12%

Când volumul se rupe, prețul devine o promisiune, nu o certitudine

În Covasna, decembrie a închis cu 53 tranzacții de unități individuale, o contracție de 36.14% față de luna decembrie din anul anterior și o scădere de 11.67% față de luna noiembrie. Concluzia operațională este simplă și dură: piața nu mai validează prețurile prin tranzacții, iar orice „preț cerut” devine mult mai expus la renegociere sau la blocaj.

Contrastul cu România amplifică semnalul local: la nivel național au fost 13,870 tranzacții în decembrie, în scădere cu 11.37% față de decembrie 2024, dar în creștere cu 15.31% față de noiembrie. Asta sugerează că reculul din Covasna nu este doar sezonier, ci mai degrabă o pierdere de tracțiune locală, exact tipul de diferență care prinde vânzătorii nepregătiți cu proprietatea „pe piață” prea mult timp.

Ipotecile cresc față de noiembrie, dar nu repară slăbiciunea, o maschează

Pe unități individuale, Covasna a avut 28 operațiuni ipotecare, cu 9.68% mai puține față de luna decembrie din 2024, însă cu 12% mai multe față de luna anterioară. Concluzia nu este „revine creditarea”, ci că se consolidează un nucleu mic de cumpărători finanțabili, în timp ce restul cererii se evaporă; iar într-o piață cu volum mic, asta produce tranzacții rare, dar încărcate de condiții și termene care pot pica ușor.

La nivel național, 8,666 operațiuni ipotecare în decembrie au fost cu 4.67% sub decembrie 2024, dar cu 15.73% peste noiembrie. Când țara accelerează pe finanțare, iar județul rămâne fragil, riscul este ca piața locală să se sprijine pe prea puține dosare de credit, exact într-un context în care IRCC a urcat la 6.06% în trimestrul 4 din 2025, înainte să coboare la 5.68% în trimestrul 1 din 2026; volatilitatea costului banilor schimbă rapid plafonul de accesibilitate și poate anula „intenții” care păreau sigure în precontract.

Terenurile țin ritmul, dar arată o piață împărțită în două viteze

Pe intravilan, Covasna a înregistrat 159 tranzacții, cu 4.61% peste decembrie 2024 și cu 3.25% peste noiembrie. Concluzia este că apetitul pentru „opțiuni” rămâne viu: terenul se cumpără ca pariu pe viitor sau ca protecție, în timp ce unitățile individuale, care cer bugete mai mari și decizii finale, se lovesc de frână.

Și mai interesant este creditul pe intravilan: 89 operațiuni ipotecare, cu 30.88% peste decembrie 2024, dar cu 19.09% sub noiembrie. Concluzia este un semnal de nervozitate: anual, finanțarea pe teren pare în expansiune, însă în interiorul trimestrului apare o retragere rapidă, compatibilă cu amânări, reevaluări de risc sau repoziționări ale cumpărătorilor după ce costurile reale ies la suprafață în ofertă și în bancă.

Oferta viitoare prinde curaj pe hârtie, exact când cererea devine selectivă

Pe partea de intenție de construire, în noiembrie au fost 24 autorizații rezidențiale, cu 41.18% peste noiembrie 2024 și cu 33.33% peste octombrie, iar suprafața utilă autorizată a urcat la 3,896 m², cu 32.25% peste aceeași lună a anului trecut și cu 65.01% peste luna anterioară. Concluzia este un risc de sincronizare: viitoarea ofertă capătă avânt administrativ într-un moment în care lichiditatea pe unități individuale se contractă, ceea ce poate împinge piața spre discounturi mai mari atunci când proiectele chiar ajung în piață.

În același timp, „capacitatea de absorbție” nu crește organic: salariul median din octombrie a fost 631.56 €, aproape plat față de octombrie 2024, cu o scădere de 0.98%, deși a bifat un plus mic de 1.06% față de septembrie. Concluzia este că piața nu primește un sprijin solid din venituri, iar cu inflația încă la 9.76% în noiembrie 2025, presiunea pe bugetele gospodăriilor rămâne ridicată; asta face ca orice ofertă nouă să fie forțată să concureze mai mult prin preț și condiții, nu prin „poveste”.

Iar livrările efective nu accelerează suficient ca să justifice optimismul din autorizații: în trimestrul 3 din 2025 s-au finalizat 34 locuințe, cu 5.56% sub 2024 și cu 12.82% sub trimestrul 2. Concluzia este că piața poate intra într-o zonă de fricțiune: multă intenție, livrări încă modeste, dar cerere tot mai selectivă, ceea ce crește probabilitatea de proiecte întârziate, fazări sau repoziționări de preț.

Ianuarie și februarie sunt luni de test, cine greșește plătește scump

Pentru cumpărători, semnalul din decembrie este de putere de negociere, dar și de risc de selecție: cu tranzacțiile jos și ipotecile doar ușor revigorate față de noiembrie, ianuarie și februarie sunt bune doar dacă intri cu finanțarea prevalidată și cu condiții clare de retragere. Dacă te bazezi pe „mai vedem în bancă”, piața te poate forța fie să pierzi oportunitatea, fie să accepți un compromis prost, pentru că numărul mic de tranzacții înseamnă și puține repere reale de preț.

Pentru vânzători, decembrie a arătat că timpul devine inamicul: când lichiditatea scade atât de mult față de aceeași perioadă a anului trecut, proprietățile supraevaluate se blochează și apoi se devalorizează prin uzură de listare. În ianuarie și februarie, protecția capitalului înseamnă să intri în piață cu preț testabil prin tranzacții recente și cu flexibilitate la termene, altfel riști să negociezi din poziție mai slabă în primăvară, când oferta autorizată poate începe să apese psihologic pe cumpărători.

Pentru investitori, diferența dintre teren și unități individuale este un avertisment: terenul a rămas activ, dar finanțarea pe intravilan a oscilat puternic față de luna anterioară, ceea ce arată că sentimentul se schimbă rapid. În ianuarie și februarie, strategia defensivă este să urmărești doar active cu ieșire clară și cerere repetabilă, să presupui conservator o perioadă mai lungă de vânzare și să eviți planurile care depind de refinanțări rapide, mai ales într-un context în care costul creditului a fost recent mai sus și abia începe să se relaxeze în trimestrul 1 din 2026.