Piața imobiliară Covasna - ianuarie 2026: Tranzacții în urcare, ipoteci în frână minus 6,67%

Volumul crește local, dar țara se prăbușește și asta contează

În județ au fost 46 de tranzacții cu unități individuale, în creștere cu 27,78% față de ianuarie din 2025, ceea ce sună bine doar dacă ignori contextul. La nivel național au fost 6.323 tranzacții, cu 25,03% mai puține față de ianuarie din 2025, adică piața mare frânează serios, iar județele mici care “rezistă” sunt, de multe ori, doar excepții statistice și fluxuri locale de cash, nu o schimbare de ciclu.

Față de decembrie din 2025, județul a scăzut cu 13,21% la tranzacții, iar România a scăzut cu 54,41%. Diferența nu e “performanță locală”, ci sezonalitate: decembrie e luna în care se împing dosare la final de an, ianuarie e luna în care lumea își revine după facturi. Concluzia e rece: județul arată mai bine decât țara în ianuarie, dar nu pentru că e mai sănătos, ci pentru că baza e mică și volatilă.

Decuplajul tranzacții-credite arată că piața se mișcă pe banii altora

În ianuarie au fost 14 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 6,67% mai puține față de ianuarie din 2025. Asta e partea care strică povestea cu “cererea e puternică”: dacă cererea ar fi organică și alimentată de venituri și credit, ipotecile ar urca măcar odată cu tranzacțiile. În schimb, creșterea de volum pare susținută mai mult de cumpărători cu bani disponibili, de înlocuiri de locuință și de tranzacții care nu depind de bancă.

Față de decembrie din 2025, ipotecile pe unități individuale au scăzut cu 50% în județ și cu 52,64% la nivel național. Nici aici nu e mister: în creditare contează apetitul băncilor și al cumpărătorilor, iar IRCC de 5,68% în trimestrul 1 din 2026 rămâne o frână psihologică, chiar dacă urmează 5,58% în trimestrul 2. Concluzia practică e că finanțarea nu împinge piața înainte, ci doar o urmărește când trebuie, ceea ce ține prețurile în viață doar acolo unde vânzătorii acceptă realitatea.

Terenurile spun adevărul despre încredere, iar mesajul e mixt

Pe terenuri intravilane, județul a avut 77 tranzacții, în scădere cu 14,44% față de ianuarie din 2025. Asta nu e doar o cifră, e o frână de intenție: când oamenii cred în dezvoltare, terenul se vinde, pentru că e pariul pe viitor. Când viitorul pare scump, terenul rămâne în anunțuri.

Totuși, operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 33, cu 200% peste ianuarie din 2025. Aici e mitul care trebuie demolat: asta nu înseamnă automat boom de construcții, pentru că indicatorul ANCPI include și refinanțări, reînscrieri sau modificări, nu doar credite noi pentru achiziție. În plus, față de decembrie din 2025 a fost o scădere de 62,92%, deci entuziasmul e, mai realist, o revenire punctuală față de o bază slabă, nu o schimbare structurală.

Oferta viitoare se subțiază și asta menține pretențiile la preț

În decembrie din 2025 au fost 11 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 42,11% mai puține față de decembrie din 2024, iar suprafața utilă autorizată a fost de 1.488 m², cu 79,91% sub decembrie din 2024. Asta e vestea proastă pentru oricine speră la “ieftinire sigură”: când conducta de proiecte se îngustează, oferta nouă nu vine să disciplineze prețurile, iar piața second-hand rămâne terenul pe care se negociază, nu cel pe care se corectează automat.

Dacă te uiți și la livrări, în trimestrul 3 din 2025 s-au finalizat 34 locuințe, cu 5,56% mai puține față de 2024 și cu 12,82% sub trimestrul 2 din 2025. Concluzia e simplă: județul nu inundă piața cu locuințe noi, deci presiunea pe preț nu vine din ofertă, ci doar dintr-o eventuală cădere a cererii finanțate. Iar cum tranzacțiile pot crește pe cash chiar și când creditul scade, corecțiile mari sunt mai greu de “forțat” decât își imaginează vânătorii de chilipiruri.

Următoarele două luni sunt despre negociere, nu despre triumf

Pentru cumpărători, februarie și martie sunt favorabile doar dacă aveți disciplină, nu speranțe. Salariul mediu net raportat în noiembrie din 2025 a fost de 850,64 €, în ușoară scădere față de noiembrie din 2024, în timp ce inflația a stat la 9,76% în octombrie și noiembrie 2025; asta înseamnă că puterea de cumpărare nu vă împinge înainte, ci vă erodează răbdarea. Dacă depindeți de credit, tratați IRCC 5,68% ca pe un filtru: cumpărați doar dacă prețul e deja negociat la sânge și proprietatea bifează criteriile de bază, altfel plătiți scump pentru dreptul de a regreta.

Pentru vânzători, mesajul e și mai incomod: lichiditatea există, dar nu pentru fantezii. Tranzacțiile au crescut față de aceeași lună din 2025, însă ipotecile au scăzut, deci cumpărătorul “standard” cu bancă nu e locomotiva pieței. În februarie și martie, dacă nu sunteți în topul calității sau al poziționării, prețul cerut e doar o poveste; iar poveștile nu se notarizează. Cine vrea să vândă rapid taie din pretenții, nu din poze.

Pentru investitori, ianuarie spune că banii se fac din arbitraj și răbdare, nu din pariuri pe creștere generală. Scăderea tranzacțiilor pe terenuri și prăbușirea autorizațiilor indică un pipeline mai slab, ceea ce poate susține chirii și prețuri la stoc bun, dar numai dacă intrarea e la discount și dacă randamentul bate riscul unei finanțări încă scumpe. În februarie și martie, vânați proprietăți cu vânzători obosiți și contracte curate; dacă “randamentul” depinde de o apreciere rapidă a prețului, nu e investiție, e joc de noroc cu acte.