Piața imobiliară Covasna - noiembrie 2025: Lichiditate în cădere, tranzacții -36% și ipoteci în pivot
Piața rezidențială din Covasna a intrat în noiembrie într-un regim de selecție dură, în care volumele scad rapid, iar finanțarea se reorientează; semnalul dominant este diminuarea lichidității, confirmată de cele 60 de tranzacții, cu un recul de 36.17% față de aceeași lună a anului trecut.
noiembrie 2024 - noiembrie 2025
Tranzacțiile au coborât sub pragul de confort și cresc riscurile de vânzare lentă
În noiembrie 2025, Covasna a închis doar 60 de tranzacții cu unități individuale, cu 36.17% mai puține față de luna noiembrie din 2024, ceea ce spune direct că piața are mai puțini cumpărători activi și că timpul de expunere devine o variabilă critică pentru orice vânzător. Când volumul se contractă atât de mult, prețul cerut nu mai este „validat” de piață decât pentru proprietăți bine poziționate și corect calibrate, iar celelalte rămân în așteptare sau se tranzacționează doar după concesii.
Scăderea este accentuată și față de luna octombrie, cu 32.58%, un indiciu că noiembrie nu a fost doar o lună mai slabă sezonier, ci una în care decizia de cumpărare s-a amânat sau s-a mutat pe alte tipuri de active imobiliare. Pentru cei care au nevoie să închidă o vânzare în 30-60 de zile, asta înseamnă că strategia de „testare a pieței” cu un preț ridicat devine costisitoare, deoarece fiecare săptămână în plus reduce probabilitatea de a prinde cumpărătorul hotărât.
Comparativ, la nivel național au fost 12.028 tranzacții, în scădere cu 22.47% față de luna noiembrie din 2024, deci Covasna a avut o contracție mai severă decât media țării. Concluzia practică este că presiunea pe preț și pe calitatea ofertei este mai mare local decât în ansamblul României, iar diferențierea prin acte complete, evaluare realistă și flexibilitate la termene devine un avantaj competitiv, nu un detaliu.
Finanțarea pe unități individuale rezistă față de anul trecut, dar a frânat brusc față de luna anterioară
Pe segmentul de unități individuale, Covasna a avut 25 de operațiuni ipotecare în noiembrie, cu 4.17% peste nivelul din luna noiembrie 2024, ceea ce arată că accesul la credit nu a dispărut din piață, chiar dacă tranzacțiile s-au comprimat. În practică, asta sugerează că o parte mai mare din tranzacțiile rămase sunt susținute de credit sau că există activitate juridică suplimentară (inclusiv refinanțări), iar cumpărătorii care încă acționează sunt mai disciplinați pe buget și negociere.
Totuși, față de luna octombrie, operațiunile ipotecare pe unități individuale au scăzut cu 40.48%, semnal care se traduce în pipeline mai subțire pentru tranzacțiile ce se pot închide în decembrie și ianuarie. Într-un context în care IRCC a urcat la 6.06% în trimestrul 4 din 2025, costul de finanțare apasă pe eligibilitate și mută discuția de la „ce proprietate vreau” la „ce rată pot susține”, ceea ce amplifică puterea de negociere a cumpărătorilor solvabili.
La nivel de România, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 7.488, cu 5.24% sub luna noiembrie din 2024, dar ușor peste luna octombrie, cu 0.69%. Diferența față de Covasna indică o piață locală mai volatilă și mai sensibilă la sezonalitate și la disponibilitatea cumpărătorilor, deci pentru decizii în următoarele două luni e mai sigur să te bazezi pe semnalul local de lichiditate decât pe „trendul național”.
Terenurile trag finanțarea după ele, semn de repoziționare, nu de expansiune rezidențială imediată
Pe intravilan, Covasna a avut 154 de tranzacții în noiembrie, în scădere cu 15.38% față de luna noiembrie din 2024, ceea ce arată că nici piața de terenuri nu este în plină efervescență din perspectiva volumului. Cu toate acestea, reculul este mai mic decât la unități individuale, iar asta sugerează că o parte din cerere preferă să amâne achiziția de locuință finală și să își securizeze opțiunea prin teren, acolo unde negocierea și calendarul de execuție pot fi mai flexibile.
Semnalul care schimbă interpretarea este pe ipoteci de terenuri intravilane: 110 operațiuni în noiembrie, dublu față de luna noiembrie 2024, iar față de luna octombrie creșterea este de 197.3%. În termeni de decizie, această mutare indică o reorientare a finanțării spre proiecte, consolidări de poziții sau reconfigurări de portofoliu, nu o accelerare a cumpărărilor de locuințe „la cheie”; pentru cumpărătorii de locuințe, asta poate însemna concurență mai mică pe unități individuale, dar pentru investitori poate semnala începutul unei acumulări selective pe terenuri bine localizate.
Față de luna octombrie, tranzacțiile de intravilan au scăzut cu 7.78%, deci activitatea în terenuri nu este „boom” la număr de vânzări, ci mai degrabă un fenomen de finanțare și pregătire. Concluzia practică este că, în decembrie și ianuarie, terenurile bine documentate (PUZ, utilități, acces) pot atrage capital chiar și când piața rezidențială construită încetinește, însă terenurile cu incertitudini vor suferi aceleași întârzieri ca locuințele supraevaluate.
Oferta viitoare se comprimă, dar nu suficient cât să repornească piața imediat
Pe partea de pipeline, octombrie 2025 a adus 18 autorizații de construire rezidențiale, cu 18.18% sub octombrie 2024, ceea ce indică o prudență a dezvoltării și o selecție mai strictă a proiectelor noi. Pentru piață, asta tinde să limiteze oferta viitoare, dar efectul nu se vede instantaneu în prețuri; pe termen scurt, contează mai mult câți cumpărători pot închide tranzacții decât câte proiecte noi se lansează.
Mai relevant pentru capacitatea de a livra locuințe este suprafața utilă autorizată, care a fost de 2.361 m², cu 40.48% sub octombrie 2024 și cu 18.36% sub septembrie 2025. Asta sugerează proiecte mai mici sau amânări, iar pentru cumpărătorii care caută „nou” poate însemna opțiuni mai puține în 2026, ceea ce va sprijini proprietățile bine poziționate; în același timp, în următoarele 2 luni această comprimare nu compensează scăderea de lichiditate, deci nu este un argument suficient pentru prețuri inflexibile.
În trimestrul 2 din 2025 s-au finalizat 39 de locuințe, cu 15.22% mai puține față de 2024, dar ușor peste trimestrul 1, cu 2.63%, semn că livrările există, însă nu la un ritm care să creeze presiune de supraofertă. Concluzia pentru decembrie și ianuarie este că piața se poate stabiliza prin lipsa unui val de livrări, dar revenirea volumelor depinde de încredere și de costul creditului, nu de ofertă.
Decembrie și ianuarie cer decizii tactice, nu pariuri pe trend
Pentru cumpărători, fereastra următoare este favorabilă negocierii, deoarece volumul de tranzacții a coborât puternic și competiția dintre cumpărători este mai redusă, însă intrarea trebuie făcută cu verificarea atentă a finanțării. Cu inflația încă ridicată în toamnă, la 9.76% în octombrie 2025, și IRCC la 6.06% în trimestrul 4, riscul major este să alegi proprietatea „la limită” ca rată; condiția bună de cumpărare în decembrie și ianuarie este să negociezi pornind de la lichiditate și să păstrezi marjă de siguranță în buget, chiar dacă IRCC este estimat să coboare la 5.68% în trimestrul 1 din 2026.
Pentru vânzători, noiembrie arată că piața nu mai iartă prețurile testate, iar diferența dintre „listat” și „vândut” se lărgește când tranzacțiile se rarefiază. Dacă obiectivul este semnarea în decembrie sau ianuarie, poziționarea corectă din prima lună contează mai mult decât cosmetizarea; într-o piață cu volum în scădere, strategia eficientă este să maximizezi certitudinea (acte, disponibilitate pentru evaluare bancară, termene flexibile) și să accepți că negocierea va porni de la comparații reale, nu de la așteptări.
Pentru investitori, semnalul util din noiembrie este pivotul spre terenuri: operațiunile ipotecare pe intravilan au explodat, deși tranzacțiile de unități individuale s-au contractat, ceea ce sugerează o fază de acumulare selectivă și pregătire de proiect, nu de exit rapid. În următoarele două luni, o poziționare defensivă înseamnă să cauți active unde poți controla riscul de lichiditate, fie prin discount real la achiziție, fie prin potențial clar de utilizare, și să eviți blocarea capitalului în proprietăți care depind de o revenire rapidă a cererii; în Covasna, timingul pare mai bun pentru achiziții negociate decât pentru dezvoltări grăbite.