Piața imobiliară Covasna - februarie 2026: Revenire sezonieră, dar cerere sub an cu tranzacții -19,54%

Volumul crește față de luna anterioară, dar piața rămâne mai mică decât anul trecut

În februarie 2026 s-au înregistrat 70 tranzacții cu unități individuale în județ, în creștere față de luna ianuarie din 2026 cu 52,17%, dar în scădere cu 19,54% față de luna februarie din 2025 (sursa ANCPI). Concluzia practică este că piața își revine după începutul de an, însă nu recuperează încă deficitul de cerere față de anul trecut, deci presiunea de creștere a prețurilor este limitată și depinde mai mult de calitatea ofertei decât de un val de cumpărători.

La nivel național, dinamica este aproape identică ca direcție, dar mai amplă ca amplitudine: 11.170 tranzacții în februarie 2026, cu 76,66% peste luna ianuarie din 2026 și cu 19,14% sub februarie 2025 (ANCPI). Asta sugerează că saltul din județ este în mare parte sezonal și aliniat cu piața, nu un declic local de cerere; pentru decizie, diferența o face cât de repede se transformă interesul în contracte și cât de mult se finanțează prin credit.

Creditul se reactivează rapid, dar nu confirmă încă un nou ciclu de creștere

Pe unități individuale, județul a avut 30 operațiuni ipotecare în februarie 2026, cu 114,29% peste luna ianuarie din 2026, dar cu 9,09% sub februarie 2025 (ANCPI). Concluzia este că finanțarea revine mai repede decât volumul tranzacțiilor, ceea ce poate scurta timpul de vânzare pentru proprietățile bine poziționate, însă scăderea față de anul trecut arată că banca și cumpărătorul rămân prudenți, mai ales într-un context de cost al banilor încă ridicat.

La nivel național au fost 6.349 operațiuni ipotecare în februarie 2026, în creștere cu 54,7% față de luna ianuarie din 2026, dar în scădere cu 20,14% față de februarie 2025 (ANCPI). Diferența dintre județ și total țară arată că impulsul lunar local este puternic, însă trendul anual rămâne negativ; cu IRCC la 5,68% în trimestrul 1 din 2026 și estimat la 5,58% în trimestrul 2, fereastra din martie-aprilie favorizează mai ales dosarele solide și proprietățile cu evaluări ușor de susținut, nu pariuri pe creșteri rapide de preț.

Terenurile trimit semnal de frână pentru dezvoltări noi și presiune pe selecție

Pe segmentul de terenuri intravilane, februarie 2026 a adus 111 tranzacții, cu 44,16% peste luna ianuarie din 2026, dar cu 41,88% sub februarie 2025 (ANCPI). Concluzia este că apetitul pentru achiziții de teren revine punctual, însă nivelul rămâne mult mai jos decât anul trecut, ceea ce reduce probabilitatea unui nou val de proiecte inițiate agresiv și menține piața într-o logică de prudență și negociere, mai ales pentru loturi fără utilități sau cu incertitudini urbanistice.

Operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 32 în februarie 2026, în scădere cu 3,03% față de luna ianuarie din 2026 și cu 36% sub februarie 2025 (ANCPI). Asta spune că finanțarea pe teren rămâne mai dificilă decât pe unități individuale, iar cumpărătorii care se bazează pe credit trebuie să trateze martie-aprilie ca perioadă de verificare strictă a eligibilității și a documentației; altfel, riscul major este blocarea tranzacției după negocierea prețului.

Oferta viitoare pare mai prudentă, ceea ce limitează presiunea de discount pe termen scurt

În ianuarie 2026 au fost emise 16 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 45,45% peste decembrie 2025, dar cu 5,88% sub ianuarie 2025 (INS). Concluzia este că există o revenire de început de an la nivel administrativ, însă nu suficient de puternică încât să sugereze o expansiune rapidă a ofertei; pentru cumpărător, asta înseamnă că oportunitățile de negociere vin mai mult din cererea încă slabă decât dintr-un exces de proiecte noi.

Suprafața utilă desfășurată autorizată a fost de 2.132 m², în creștere cu 43,28% față de decembrie 2025, dar în scădere cu 25,32% față de ianuarie 2025 (INS). Practic, chiar dacă autorizațiile cresc față de luna anterioară, pipeline-ul de metri pătrați rămâne mai mic decât anul trecut, ceea ce poate menține competiția pe locuințele bune deja existente; într-un context în care inflația a rămas ridicată la 9,69% în decembrie 2025, costurile de execuție și așteptările vânzătorilor pot rămâne rigide, reducând spațiul de ieftinire abruptă.

Pe partea de livrări, în trimestrul 3 din 2025 s-au finalizat 34 locuințe, cu 12,82% sub trimestrul 2 din 2025 și cu 5,56% sub 2024. Concluzia este că stocul nou intră mai lent, ceea ce, combinat cu o revenire sezonieră a tranzacțiilor, poate susține o piață mai echilibrată în martie-aprilie: nu e o piață de euforie, dar nici una în care oferta nouă să forțeze vânzătorii să taie masiv prețurile.

Decizia pentru martie și aprilie se joacă între accesibilitate și puterea de negociere

Pentru cumpărători care vor locuire, februarie a arătat că lichiditatea revine, dar rămâne sub nivelul de anul trecut, ceea ce în martie și aprilie favorizează negocierea dacă intrați cu preaprobare și criterii ferme. În practică, urmăriți proprietăți comparabile care au stat la vânzare peste medie și legați oferta de termene clare, fiindcă activitatea pe credite a crescut față de luna anterioară și poate reduce rapid marja de discount la produsele „curate” juridic.

Pentru vânzători, creșterea tranzacțiilor față de luna ianuarie din 2026 este o oportunitate de timing, dar scăderea față de februarie 2025 arată că prețul greșit se penalizează imediat prin timp mai lung în piață. În martie și aprilie, strategia câștigătoare este să setați prețul în zona tranzacționabilă din primele săptămâni și să eliminați fricțiunile de finanțare pentru cumpărător, deoarece operațiunile ipotecare sunt active, dar nu la nivelul de anul trecut.

Pentru investitori, semnalul cheie este că piața nu confirmă încă un nou ciclu de creștere, ci o revenire sezonieră într-un context anual negativ, iar segmentul de teren rămâne vizibil frânat. În martie și aprilie are sens să urmăriți randamente și scenarii de exit conservatoare, cu accent pe active ușor finanțabile și ușor de revândut, mai ales că IRCC este în ușoară scădere estimată în trimestrul 2 din 2026, ceea ce poate îmbunătăți marginal cererea solvabilă fără să garanteze apreciere rapidă.