Piața imobiliară Dâmbovița - decembrie 2025: Volum în creștere, creditare în cădere, ipoteci −39,62%

Lichiditatea crește, dar cererea „pe credit” se strânge

În județ, decembrie a închis cu 128 tranzacții cu unități individuale, în creștere față de aceeași lună a anului trecut cu 9,4% (ANCPI), în timp ce la nivel național piața a scăzut la 13.870 tranzacții, cu 11,37% sub decembrie 2024 (ANCPI). Concluzia practică este că Dâmbovița a performat relativ mai bine decât media, deci există cerere funcțională, însă aceasta nu este suficient de „caldă” încât să tragă și restul indicatorilor în sus.

În paralel, operațiunile ipotecare pe unități individuale au coborât la 32, cu 39,62% sub decembrie 2024 (ANCPI), deși România a avut 8.666 operațiuni, doar cu 4,67% sub nivelul de anul trecut (ANCPI). Concluzia este că finanțarea s-a „subțiat” local mai abrupt decât la nivel național, ceea ce mută puterea de negociere către cumpărătorii cu avans mare sau cash și prelungește timpul de vânzare pentru proprietățile cu preț la limită.

Față de luna noiembrie, tranzacțiile au accelerat puternic, la +47,13% (ANCPI), în timp ce ipotecile au scăzut cu 45,76% (ANCPI). Interpretarea utilă este că finalul de an a împins semnări și transferuri (presiune de calendar), dar nu a crescut apetitul de creditare; pentru ianuarie și februarie, acest tipar sugerează că volumul poate încetini dacă nu apare o revenire a finanțării, chiar dacă interes există.

Piața terenurilor se mișcă, dar cu frână pe ipotecă

Pe intravilan, județul a avut 738 tranzacții, cu 13,54% peste decembrie 2024 (ANCPI), iar față de luna anterioară creșterea a fost de 18,27% (ANCPI). Concluzia este că segmentul de teren rămâne activ și poate funcționa ca „înlocuitor” pentru cumpărătorii care amână achiziția unei locuințe, dar vor să-și securizeze o poziție pentru construire sau revânzare.

Totuși, operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 179, cu 7,25% sub decembrie 2024 și cu 56,66% sub luna noiembrie (ANCPI). Concluzia este că o parte relevantă din tranzacțiile de teren par finanțate non-bancar sau cu capital propriu, ceea ce poate susține volumele pe termen scurt, dar poate limita viteza proiectelor noi dacă dezvoltarea depinde ulterior de creditare.

Oferta viitoare se construiește, dar ritmul efectiv rămâne fragil

Pe partea de intenție de construire, județul a avut 101 autorizații pentru clădiri rezidențiale în noiembrie, cu 21,69% peste noiembrie 2024 (INS), în timp ce suprafața utilă autorizată a urcat la 14.094 m², cu 11,03% peste aceeași lună din 2024 (INS). Concluzia este că există apetit pentru proiecte și planuri în pipeline, ceea ce poate ține sub control creșterile de preț în zonele unde oferta nouă chiar se materializează.

În același timp, față de luna octombrie, autorizațiile au scăzut cu 22,31%, iar suprafața utilă autorizată cu 18,32% (INS). Concluzia pentru ianuarie și februarie este că nu te poți baza pe un flux constant de ofertă nouă lună de lună; decizia bună este să tratezi fiecare proiect punctual, după stadiu, finanțare și termen realist de livrare.

Pe livrări efective, în trimestrul 3 din 2025 au fost finalizate 288 locuințe, cu 23,2% sub 2024, deși ușor peste trimestrul 2 cu 2,86%. Concluzia este că oferta nouă intră în piață mai lent decât în anul anterior, deci proprietățile bune rămân rare, iar presiunea pe preț poate apărea local chiar și într-un context de creditare mai dificilă.

Puterea de cumpărare crește prea puțin ca să compenseze costul banilor

Salariul median din județ a fost 677,56 € în octombrie, aproape plat față de octombrie 2024, cu doar 0,07% creștere, și modest peste septembrie, cu 1,01% (INS). Concluzia este că cererea susținută de venituri nu a avut un impuls nou, iar tranzacțiile din decembrie au fost mai degrabă rezultatul timingului și al negocierilor, nu al unei îmbunătățiri clare de accesibilitate.

Pe costul finanțării, IRCC a urcat la 6,06% în trimestrul 4 din 2025, iar pentru trimestrul 1 din 2026 este estimat la 5,68%, în timp ce inflația a rămas ridicată în toamnă, la 9,76% în octombrie și noiembrie 2025. Concluzia de decizie este că ianuarie și februarie pot aduce o ușoară relaxare pe dobânzi variabile, dar nu suficient cât să inverseze rapid slăbiciunea creditării, ceea ce menține avantajul cumpărătorilor bine capitalizați.

Ianuarie și februarie favorizează negocierile, dar cer disciplină pe finanțare

Pentru cumpărătorii finali, următoarele două luni arată ca o fereastră bună de negociere dacă ai preaprobarea obținută din timp și un avans confortabil: scăderea creditării locale, vizibilă în „ipotecile −39,62% față de decembrie 2024”, sugerează competiție mai mică pe proprietățile corect evaluate, însă trebuie să tratezi timpul ca pe un cost și să eviți ofertele care depind de aprobări incerte sau de reevaluări optimiste.

Pentru vânzători, decizia eficientă în ianuarie și februarie este să vinzi pe lichiditate, nu pe speranță: faptul că „tranzacțiile au urcat la 128” arată că există piață, dar declinul puternic al ipotecilor reduce numărul cumpărătorilor eligibili pe credit. Proprietățile cu randament bun de închiriere, poziție foarte bună sau documentație impecabilă pot ține mai bine prețul, însă pentru restul, un preț de listare realist și flexibilitate la condițiile de plată cresc șansa de închidere rapidă.

Pentru investitori, semnalul util este separarea dintre volum și finanțare: dacă poți cumpăra cu cash sau cu credit moderat, ianuarie și februarie pot oferi intrări mai bune, mai ales pe unități unde vânzătorul vrea închidere rapidă după vârful de tranzacții din decembrie. În același timp, activitatea bună pe intravilan, cu „738 tranzacții” și creștere față de anul trecut, indică interes pentru poziționare pe teren, dar prudența rămâne necesară deoarece ipotecile pe teren au scăzut, ceea ce poate încetini monetizarea pe termen scurt dacă piața se bazează pe credit.