Piața imobiliară Dâmbovița - noiembrie 2025: Lichiditate în cădere, ipoteci pe terenuri +186,81%

Piața de apartamente și case vinde puțin, nu „mai selectiv”

În noiembrie, județul a închis doar 87 de tranzacții cu unități individuale, adică o scădere de 44,23% față de luna noiembrie din 2024 și încă un minus de 26,27% față de luna octombrie. Nu e „sezonier”, e lipsă de lichiditate. Când piața se subțiază atât de mult, diferența dintre prețul cerut și prețul real se plătește în timp pierdut, nu în povești cu „se vinde repede la mine în zonă”.

Și nu, nu e doar o problemă locală care se va rezolva „când vine Bucureștiul la cumpărături”. La nivel național, tranzacțiile au fost 12.028, în scădere cu 22,47% față de luna noiembrie din 2024 și cu 16,16% față de luna anterioară. Doar că în județ căderea e de aproape două ori mai dură decât media națională, ceea ce înseamnă simplu: aici se taie primul din bugetul cumpărătorului când dobânzile și costul vieții mușcă.

Creditul nu a dispărut, dar se duce în alte direcții

Operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 59, cu 13,46% peste luna noiembrie din 2024, deși ușor mai jos față de luna octombrie, cu 7,81%. Asta nu e semn de boom; e semn că, într-o piață cu tranzacții în colaps, o parte din cei care chiar cumpără sunt forțați să folosească finanțare, iar o parte din operațiuni sunt refinanțări și modificări, nu neapărat achiziții noi. În traducere cinică: se cumpără puțin, dar se rearanjează multe dosare ca să supraviețuiască ratele.

Compară cu România: 7.488 operațiuni ipotecare pe unități individuale, în scădere cu 5,24% față de luna noiembrie din 2024, dar ușor în creștere față de luna anterioară, cu 0,69%. Local, ipotecile cresc pe fondul prăbușirii volumelor, ceea ce creează un mix toxic pentru prețurile „fixe”: mai puțini cumpărători, mai mulți dependenți de bancă. Iar când IRCC urcă la 6,06% în trimestrul 4 din 2025, „depinde de bancă” nu mai e un detaliu, e filtrul principal al pieței.

Terenurile se vând mai greu, dar se ipotechează agresiv

Pe terenuri intravilane, județul a avut 624 tranzacții, în scădere cu 21,51% față de luna noiembrie din 2024 și cu 32,76% față de luna octombrie. Asta arată o răcire clară a apetitului de achiziție efectivă. Mitul local că „terenul e lichid, îl dau imediat” moare rapid când cumpărătorul începe să facă calcule la materiale, manoperă și taxe.

În același timp, operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au ajuns la 413, un salt brutal de 186,81% față de luna noiembrie din 2024 și încă 48,03% față de luna anterioară. Asta nu e „încredere”, e leverage: terenurile sunt folosite ca garanții, se rulează finanțări, se pregătesc construcții sau se acoperă găuri de cash. Într-un context de inflație aproape de două cifre în toamnă, cu 9,76% în octombrie 2025, realitatea e că oamenii se grăbesc să prindă bani azi, chiar dacă îi costă mai mult mâine.

Oferta viitoare se umflă exact când cererea se subțiază

Pe partea de construcții, semnalul nu e de „prudență”, ci de încăpățânare: în octombrie au fost 130 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 27,45% peste octombrie 2024 și cu 10,17% peste septembrie. În paralel, suprafața utilă autorizată a fost 17.256 m², în creștere cu 22,71% față de octombrie 2024. Concluzia e incomodă: pipeline-ul de ofertă merge înainte, chiar dacă piața de revânzare se usucă. Asta pune presiune pe vânzătorii care cred că „nu negociez, mai aștept”.

Mai mult, în trimestrul 2 din 2025 s-au finalizat 280 locuințe, cu 12,45% peste 2024 și cu 37,93% peste trimestrul 1 din 2025. Asta înseamnă stoc nou care caută cumpărător, într-un moment în care tranzacțiile scad, iar finanțarea devine mai scumpă. Cine ignoră această ciocnire dintre ofertă și cerere, probabil va învăța prin reduceri treptate, nu prin „vizionări multe”.

Iar puterea de cumpărare nu vine să salveze piața: salariul median a fost 670,76 € în septembrie, ușor mai mic față de septembrie 2024, cu 0,64%. Cu alte cuvinte, venitul tipic nu accelerează, în timp ce costurile, dobânzile și așteptările vânzătorilor încă se poartă ca și cum am fi în alt ciclu. Aici se rupe filmul: nu prețurile „decid”, ci capacitatea reală de plată.

Următoarele două luni favorizează pragmatismul, nu orgoliul

Pentru cumpărători: decembrie și ianuarie sunt, de obicei, luni cu volum mai mic, iar datele din noiembrie arată deja o piață rarefiată. Avantajul vostru nu e că „negociați puțin”, ci că aveți timp și opțiuni: când tranzacțiile au căzut atât de mult față de aceeași lună din anul trecut, cei care chiar trebuie să vândă devin vizibili și negociabili. Condiția e să intrați cu preaprobarea făcută și să tratați dobânda ca risc real, mai ales cu IRCC la 6,06% în trimestrul 4.

Pentru vânzători: dacă vă bazați pe povestea „aștept primăvara și iau mai mult”, vă jucați cu probabilități proaste. Într-o piață unde volumul s-a contractat puternic, timpul devine cost, nu confort: plătiți întreținere, taxe, nervi și oportunitate pierdută. Decembrie și ianuarie sunt luni bune să vindeți doar dacă prețul este ancorat în realitate și dacă acceptați negocieri rapide; altfel, veți concura cu ofertă nouă care se pregătește deja prin autorizații și finalizări.

Pentru investitori: semnalul lunii este decuplajul dintre tranzacții și ipotecare pe terenuri, iar asta miroase a leverage, nu a randament. Dacă intrați în decembrie sau ianuarie, intrați doar cu scenariu de cash-flow defensiv și cu marjă de siguranță pe costuri, pentru că inflația recentă ridicată și dobânzile pot transforma rapid o „ocazie” într-o proprietate blocată pe piață. Dacă strategia voastră e flip rapid, realitatea din noiembrie spune că vă trebuie fie discount serios la intrare, fie răbdare de luni, nu de săptămâni.