Piața imobiliară Dolj - decembrie 2025: Prețuri sus, lichiditate jos, tranzacții -24,91%

Prețurile urcă, dar nu pentru că oamenii au devenit mai bogați

În Craiova, prețul mediu de listare la apartamente a ajuns la 2133 €/m², cu 21.89% peste aceeași lună din 2024 și cu încă 1.81% peste luna noiembrie. Tradus cinic: piața cere mai mult pe aceeași marfă, deși semnalele de volum arată că tot mai puțini cumpărători pot sau vor să închidă tranzacții la aceste niveluri. Diferența dintre „cât se cere” și „cât se închide” tinde să crească exact în astfel de luni.

Problema nu e doar psihologică, e matematică. În octombrie 2025, salariul median în județ era 718.04 €, în creștere cu doar 2.38% față de octombrie 2024, deci veniturile nu au livrat combustibilul necesar pentru o scumpire de peste 20% la listări. Iar indicatorul de accesibilitate o spune fără poezie: în Craiova erau necesare 2.89 salarii mediane nete pentru un singur metru pătrat, față de 2.49 în octombrie 2024; adică apartamentul s-a îndepărtat de venituri, nu invers.

Peste asta se suprapune mediul de finanțare: IRCC a urcat la 6.06% în trimestrul 4 din 2025, iar inflația a stat la 9.76% în octombrie și noiembrie 2025. Chiar dacă IRCC coboară la 5.68% în trimestrul 1 din 2026, e o ușurare marginală, nu un „boom” de creditare. Dacă te bazezi pe ideea că piața va continua să crească doar fiindcă „așa a fost anul ăsta”, te bazezi pe un reflex, nu pe capacitatea reală de plată.

Volumul s-a prăbușit și asta e sancțiunea pentru optimismul de preț

În județ, decembrie 2025 a închis cu 199 tranzacții de unități individuale, cu 24.91% sub decembrie 2024 și cu 18.11% sub luna noiembrie. Asta este piața care îți spune că nu mai cumpără „la orice preț”, chiar dacă vitrinele încă arată scump. Când volumul cade atât de tare, prețul de listare devine mai degrabă un instrument de negociere ratată decât o ancoră de piață.

Și nu e doar un fenomen local de sezon. La nivel național au fost 13870 tranzacții de unități individuale, cu 11.37% sub decembrie 2024, chiar dacă față de noiembrie a existat un salt de 15.31%. Concluzia incomodă: țara a avut un decembrie mai „activ” decât noiembrie, dar în Dolj ai avut o închidere mai slabă decât luna anterioară. Decuplarea asta sugerează că județul pierde ritmul când se testează praguri de preț și accesibilitate.

Ipotecile nu confirmă scumpirea, confirmă oboseala cumpărătorului

În Dolj, au fost 156 operațiuni ipotecare pe unități individuale, în scădere cu 14.75% față de decembrie 2024, deși față de noiembrie a urcat cu 5.41%. E genul de dinamică pe care o vezi când piața încearcă să se miște prin refinanțări și rearanjări, nu prin entuziasm nou de cumpărare. Important: acest indicator nu este stocul de credite, ci un flux lunar de activitate juridică și poate include refinanțări, deci nu trebuie confundat cu „val de cumpărători”.

La nivel național, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 8666, cu 4.67% sub decembrie 2024, dar cu 15.73% peste noiembrie. Diferența față de Dolj e clară: România a avut un rebound de activitate ipotecară în decembrie, pe când județul a rămas sub presiune pe comparația cu anul trecut. Când finanțarea nu accelerează local, scumpirea devine un pariu, nu o consecință a cererii solvabile.

Terenurile și construcțiile arată o piață prudentă, nu una în expansiune

Pe intravilan, Dolj a avut 479 tranzacții, cu 7.17% sub decembrie 2024 și cu 11.62% sub noiembrie. Iar la ipoteci pe terenuri intravilane au fost 224 operațiuni, cu 13.51% sub decembrie 2024 și aproape plate față de luna anterioară, cu o scădere de 0.88%. Concluzia e simplă: nici măcar segmentul „hai că luăm teren că e mai ieftin” nu mai arată elan. Când terenul încetinește, dezvoltarea viitoare nu se mai cumpără cu aceeași încredere.

Pe partea de ofertă nouă, județul a avut în noiembrie 2025 un număr de 82 autorizații de construire rezidențiale, cu 34.43% peste noiembrie 2024, dar cu 18.81% sub octombrie. Suprafața utilă autorizată a fost 15367 m², cu 4.11% peste aceeași lună din 2024 și cu 2.37% sub luna anterioară. Nu e un semnal de „explozie” a șantierelor, ci de prudență: mai multe autorizații, dar fără o creștere spectaculoasă în metri pătrați, ceea ce sugerează proiecte mai mici sau etapizate.

Și totuși, livrările reale au scăzut: în trimestrul 3 din 2025 s-au finalizat 272 locuințe, cu 44.6% sub 2024, chiar dacă față de trimestrul 2 din 2025 a fost o creștere de 29.52%. Asta înseamnă ofertă nouă mai puțină în piață decât anul trecut, deci presiune pe preț poate exista, dar e o presiune alimentată de lipsă de produs, nu de cerere în formă maximă. Lipsa de produs nu te protejează când volumul de tranzacții cade; doar îți amână ajustarea și o mută în negocieri mai dure.

Recomandări pentru ianuarie și februarie: negocieri, nu povești

Pentru cei care cumpără pentru locuire, ianuarie și februarie sunt luni în care ai un avantaj dacă vii pregătit financiar și emoțional: piața tocmai a arătat că la scumpire de listare răspunde cu volum mai mic. Nu alerga după „se mai scumpește sigur”, pentru că salariile au crescut modest, iar accesibilitatea s-a deteriorat la 2.89 salarii pe metru pătrat; folosește asta ca argument de negociere și prioritizează proprietățile care stau la vânzare de mai mult timp.

Pentru vânzători, următoarele două luni sunt despre realism, nu despre ambiție. Dacă te bazezi pe faptul că „în Craiova prețul mediu e 2133 €/m²” ca să ceri automat peste piață, riști să devii parte din stocul care nu se vinde, mai ales într-un județ cu tranzacții în scădere accentuată față de anul trecut. Prețul corect acum este cel care poate fi finanțat și justificat, nu cel care arată bine în anunț.

Pentru investitori, ianuarie și februarie nu sunt luni de „aruncat plasa” pe orice apartament doar fiindcă prețurile au urcat în ultimul an. Lichiditatea slabă în județ și scăderea activității ipotecare față de anul trecut îți spun că exit-ul poate deveni mai greu, nu mai ușor. Dacă intri, intră doar pe discount real față de alternative și cu scenariu de chirie care să suporte dobânzi încă ridicate, pentru că o mică scădere a IRCC în trimestrul 1 din 2026 nu schimbă brusc jocul.