Piața imobiliară Dolj - noiembrie 2025: Prețuri în sprint, tranzacții -13.21% și ipoteci -12.94%

Prețurile urcă, dar piața confirmă tot mai rar

În Craiova, prețul mediu de listare al apartamentelor a ajuns la 2095 €/m² în noiembrie 2025, cu 20.54% peste noiembrie 2024 și cu încă 0.92% peste octombrie (sursa: indicele imobiliare). Concluzia nu este „boom”, ci tensiune: când prețurile cresc într-un ritm atât de abrupt, ele cer o cerere pe măsură, iar datele de volum din județ nu susțin aceeași viteză.

Acest salt nu stă pe o bază solidă de venituri. În Dolj, salariul median a fost 701.85 € în septembrie 2025, cu doar 1.66% peste septembrie 2024 (sursa: INS). Tradus în risc: dacă venitul urcă lent, iar prețul urcă rapid, diferența se cere acoperită din credit sau din avans mai mare, exact într-un moment în care finanțarea devine mai sensibilă la cost și la eligibilitate.

Indicatorul de accesibilitate arată același avertisment. În Craiova erau necesare 2.92 salarii mediane nete pentru 1 m² în septembrie 2025, față de 2.51 în septembrie 2024 și 2.89 în august 2025. Concluzia practică este simplă: cumpărătorul intră în negociere cu o presiune mai mare pe buget, iar asta se vede mai întâi în numărul de tranzacții care nu mai „țin pasul” cu prețurile cerute.

Lichiditatea scade, iar asta schimbă regulile jocului

În județul Dolj s-au înregistrat 243 tranzacții cu unități individuale în noiembrie 2025, cu 13.21% sub noiembrie 2024, deși ușor peste octombrie (+1.25%) (sursa: ANCPI). Concluzia este de inflexiune negativă: micile reveniri față de luna anterioară nu repară o cădere anuală, iar scăderea de volum înseamnă că prețurile afișate sunt testate de mai puțini cumpărători reali.

Contrastul cu nivelul național întărește semnalul de prudență. La nivel de țară au fost 12028 tranzacții în noiembrie 2025, cu 22.47% sub noiembrie 2024 și cu 16.16% sub octombrie (sursa: ANCPI). Concluzia pentru Dolj este incomodă, dar utilă: județul pare să reziste mai bine decât media țării, însă într-un climat național în retragere, cumpărătorii devin mai selectivi, iar orice supraevaluare se penalizează mai rapid prin timp mai mare de vânzare și renegocieri mai dure.

În practică, o piață cu volum în scădere se rupe în două: proprietățile corect poziționate se vând, restul rămân în vitrină. Concluzia de protecție a capitalului este că „prețul mediu” devine mai puțin orientativ, iar diferența o face lichiditatea pe segment, pe bloc, pe etaj, pe acte și pe termenul de predare.

Creditul nu mai împinge piața, iar asta expune vânzătorii

În Dolj au fost 148 operațiuni ipotecare pe unități individuale în noiembrie 2025, cu 12.94% sub noiembrie 2024 și cu 2.63% sub octombrie (sursa: ANCPI). Concluzia este că finanțarea nu mai funcționează ca „motor” de susținere a prețurilor; când ipotecile scad, cumpărătorul cu credit devine rar, iar vânzătorul care depinde de el intră primul în zona de concesii.

La nivel național, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 7488 în noiembrie 2025, cu 5.24% sub noiembrie 2024, dar ușor peste octombrie (+0.69%) (sursa: ANCPI). Concluzia relevantă este diferența de intensitate: Doljul scade mai abrupt decât țara la ipoteci, ceea ce sugerează că cererea locală este mai sensibilă la costul banilor și la criteriile de aprobare.

Contextul nu ajută. IRCC a urcat la 6.06% în trimestrul 4 din 2025, după 5.55% în trimestrul 2 și trimestrul 3, iar pentru trimestrul 1 din 2026 este estimat la 5.68%. În paralel, inflația a fost 9.76% în octombrie 2025. Concluzia: chiar dacă IRCC dă un semn de relaxare în ianuarie, bugetele gospodăriilor au fost deja erodate, iar băncile rămân prudente; asta ține cererea sub control exact când așteptările de preț sunt sus.

Terenurile transmit semnalul de frânare, dar finanțarea lor se încăpățânează

Pe terenuri intravilane, Doljul a avut 542 tranzacții în noiembrie 2025, cu 4.58% sub noiembrie 2024 și cu 10.26% sub octombrie (sursa: ANCPI). Concluzia este de răcire vizibilă: când terenurile pierd viteză, se vede de obicei o prudență timpurie legată de proiecte noi și de apetitul de dezvoltare, iar asta se propagă ulterior în oferta de locuințe.

Totuși, operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 226 în noiembrie 2025, cu 7.76% sub noiembrie 2024, dar cu 9.71% peste octombrie (sursa: ANCPI). Concluzia nu este optimism, ci redistribuire de risc: creșterea față de luna anterioară poate însemna refinanțări sau restructurări de finanțare într-un moment în care tranzacțiile efective scad, ceea ce sugerează că actorii încearcă să își stabilizeze pozițiile, nu neapărat să se extindă agresiv.

Oferta viitoare pare mai strânsă, dar nu suficient cât să justifice orice preț

Pe partea de construcții, în octombrie 2025 Doljul a avut 101 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 9.78% peste octombrie 2024, dar cu 9.01% sub septembrie, iar suprafața utilă autorizată a fost 15740 m², cu 5.74% peste anul anterior, dar cu 11.27% sub luna precedentă (sursa: INS). Concluzia este de „frână cu motorul pornit”: anual arată o menținere, dar scăderea față de luna anterioară avertizează că pipeline-ul se poate subția dacă prudența se prelungește.

Și mai important, livrările deja au fost slabe: în trimestrul 2 din 2025 s-au finalizat 210 locuințe în Dolj, cu 29.05% sub 2024 și cu 22.22% sub trimestrul 1 (sursa: INS). Concluzia este că oferta nouă nu inundă piața, ceea ce poate ține sus prețurile la unitățile bune, dar nu anulează riscul major al momentului: când creditul și tranzacțiile scad, piața nu cade uniform, ci „selectiv”, iar supraevaluările sunt primele lovite.

Următoarele două luni cer disciplină, nu pariuri

Pentru cumpărători, decembrie și ianuarie trebuie tratate ca o fereastră de negociere, nu ca o cursă de a prinde „ultimul preț”. Cu tranzacțiile din Dolj mai jos cu 13.21% față de aceeași lună din 2024 și cu ipotecile în scădere anuală, presiunea reală este pe vânzătorii care au nevoie de lichiditate. Protecția capitalului vine din condiții ferme: verificare tehnică și juridică, clauze clare de termen și un buget care rezistă și la un IRCC ridicat în prezent, chiar dacă în trimestrul 1 din 2026 se vede 5.68%.

Pentru vânzători, decembrie și ianuarie sunt luni în care se plătește scump supraîncrederea. Prețul de listare poate arăta spectaculos, dar piața validează mai puține tranzacții, iar cumpărătorii cu credit sunt mai rari. Concluzia operațională este să poziționați proprietatea pentru vânzare rapidă, nu pentru record: un preț ancorat în comparabile reale și documente impecabile bat orice „test de piață” care doar prelungește listarea și erodează puterea de negociere.

Pentru investitori, semnalul dominant este că randamentul trebuie să compenseze riscul de lichiditate, nu doar să arate bine pe hârtie. Într-un județ unde ipotecile pe unități individuale sunt cu 12.94% sub anul trecut, ieșirea din investiție poate dura mai mult, chiar dacă pe termen scurt prețurile afișate sunt în creștere. În decembrie și ianuarie, concluzia defensivă este să vizați doar active cu cerere structurală clară și discount verificabil față de piață, altfel creșterea de preț de acum se poate transforma într-un plafon greu de trecut când volumul rămâne jos.