Piața imobiliară Galați - decembrie 2025: Lichiditate în salt, ipoteci în recul tranzacții +20,61%

Piața a accelerat, dar nu din credit, iar asta schimbă regulile jocului

Cu 275 tranzacții pe unități individuale, județul a închis luna cu o creștere de 20,61% față de decembrie din anul anterior și un salt de 41,03% față de luna noiembrie. Problema este că acest avans nu vine la pachet cu o creștere comparabilă a finanțării, deci nu e un raliu „curat” al cererii solvabile, ci o accelerare care poate fi alimentată de cumpărători cu cash, avansuri mari sau închideri amânate în lunile precedente.

Contrastul cu nivelul național întărește ideea de decuplare locală: România a avut 13.870 tranzacții, cu o scădere de 11,37% față de decembrie din anul anterior, deși a crescut cu 15,31% față de luna noiembrie. Când la nivel de țară volumul rămâne sub anul trecut, iar local urcă abrupt, riscul este ca piața să fie împinsă de factori punctuali (ofertă care s-a deblocat, discounturi, mutări de portofoliu), nu de o îmbunătățire stabilă a accesului la credit.

Semnalul roșu este finanțarea: volumul se vede, banii băncii lipsesc

În decembrie, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 121, în scădere cu 15,97% față de decembrie din anul anterior, deși au crescut cu 6,14% față de luna noiembrie. Concluzia incomodă este că piața poate tranzacționa mai mult fără să fie mai sănătoasă: dacă volumul se mută spre cumpărători fără credit, prețul cerut poate rămâne rigid o vreme, dar piața devine vulnerabilă la orice șoc de venit sau de încredere, pentru că baza de cumpărători finanțați se îngustează.

La nivel național, au fost 8.666 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu o scădere de 4,67% față de decembrie din anul anterior, dar cu un plus de 15,73% față de luna noiembrie. Asta sugerează o sezonalitate de final de an, nu o relaxare structurală a creditării. În plus, intrarea IRCC la 6,06% în trimestrul 4 din 2025, înainte de coborârea anunțată la 5,68% în trimestrul 1 din 2026, înseamnă că decembrie a fost prins într-un cost de credit încă ridicat; iar cu inflația rămasă la 9,76% în noiembrie, presiunea pe bugetele gospodăriilor continuă să erodeze capacitatea de îndatorare.

Terenurile urcă la tranzacții, dar ipotecarea se rupe brusc: semn de prudență, nu de expansiune

Pe intravilan, activitatea a fost fierbinte la vânzare: 372 tranzacții, cu 22,77% peste decembrie din anul anterior și cu 24,83% peste luna noiembrie. De obicei, un astfel de volum ar sugera anticipație de dezvoltare sau repoziționare de capital, însă aici trebuie privit imediat „al doilea cadran”, finanțarea, ca să nu confundăm mișcarea cu forța.

Operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 248, aproape plate față de decembrie din anul anterior, cu o scădere de 3,88%, dar prăbușite față de luna noiembrie, cu 59,21%. Asta este un semnal timpuriu de risc: se cumpără teren, dar se evită încărcarea lui cu datorie sau se amână formalizarea creditului, ceea ce poate indica fie tranzacții mai mici și fragmentate, fie o așteptare de condiții mai bune în 2026. În ambele cazuri, mesajul e același: optimism la volume, precauție la leverage.

Oferta viitoare nu promite „decompresie” rapidă, deci negocierile vor fi despre calitate și finanțare

Când te uiți la pipeline-ul de construcție, decuplarea dintre numărul de proiecte și dimensiunea lor devine relevantă. În noiembrie au fost 66 autorizații rezidențiale, cu 4,35% sub noiembrie din anul anterior și cu 30,53% sub luna octombrie, ceea ce indică o frână pe inițieri chiar înainte de sezonul de iarnă. Concluzia este că nu te poți baza pe un val rapid de ofertă nouă care să reducă presiunea din segmentele bune; piața va rămâne selectivă, iar produsul corect poziționat va continua să se vândă.

În același timp, suprafața utilă autorizată a fost 9.893 m², practic neschimbată față de noiembrie din anul anterior, cu +0,05%, dar în scădere puternică față de luna octombrie, cu 37,53%. Asta sugerează că nu doar numărul de proiecte scade, ci și „curajul” de a împinge suprafețe mari în piață. Când dezvoltatorii micșorează ritmul, iar cererea finanțată rămâne fragilă, rezultatul tipic este o piață cu lichiditate bună la discount, dar cu prețuri care se apără agresiv pe proprietățile fără defecte.

Pe partea de presiune din livrări, trimestrul 3 din 2025 a adus 250 locuințe finalizate, cu 23,15% peste 2024 și cu 55,28% peste trimestrul 2. Această creștere poate să mai „hrănească” oferta pe termen scurt, dar nu garantează continuitate dacă autorizațiile rămân sub presiune. În practică, asta împinge piața într-un regim de rotație: stocul nou apărut se tranzacționează, dar dacă finanțarea nu se redresează, nu toată oferta va găsi cumpărător la prețurile din așteptările vânzătorilor.

Următoarele două luni sunt despre protecția capitalului, nu despre entuziasm

Pentru cumpărători: ianuarie și februarie tind să vină cu selecție mai mică, dar și cu vânzători mai flexibili după închiderea de final de an, iar în 2026 trimestrul 1 aduce un IRCC estimat la 5,68% după 6,06% în trimestrul 4 din 2025. Concluzia practică este să negociezi pornind de la riscul de finanțare, nu de la povestea de „piață în creștere”: dacă depinzi de credit, cere timp în antecontract, verifică eligibilitatea în două bănci și țintește proprietăți care pot fi revândute ușor, pentru că decuplarea dintre tranzacții și ipoteci poate întoarce rapid sentimentul.

Pentru vânzători: creșterea de volum din decembrie îți dă impresia că poți ține prețul, dar scăderea operațiunilor ipotecare față de aceeași lună a anului trecut arată că partea de cerere cu finanțare este mai îngustă. În ianuarie și februarie, strategia defensivă este să reduci riscul de „stagnare invizibilă”: pregătește actele, fii rapid la vizionări și acceptă negocieri dacă cumpărătorul vine cu dovadă de fonduri sau preaprobare, fiindcă piața poate să pară lichidă până în momentul în care tranzacțiile finanțate încep să se blocheze.

Pentru investitori: decembrie a arătat viteză la tranzacții, dar și o piață care evită leverage-ul, mai ales pe terenuri, iar asta e un avertisment că randamentul trebuie calculat conservator. În următoarele două luni, protecția capitalului înseamnă să nu mizezi pe apreciere rapidă, ci pe marjă de siguranță la intrare și pe scenarii de lichiditate: cumpără doar dacă ai discount real sau un plan clar de închiriere, fiindcă inflația ridicată din toamnă și costul de credit încă sensibil pot întoarce cererea mai repede decât se ajustează prețurile cerute.